06.07.2009 | Nießbrauch
Eigentümer oder Nießbraucher: Wer trägt welche Kosten der Immobilie?
von RA Dr. Michael Zecher, FA Familienrecht und Erbrecht, Ilsfeld
Sehr häufig entsteht Streit zwischen dem Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsinhaber und dem Eigentümer darüber, wer welche Kosten der Immobilie tragen muss. Der folgende Beitrag zeigt anhand einer Übersicht, wem die Rechtsprechung bis dato welche Kosten auferlegt hat.
Gesetzliche Regelung
Da sich in den Übertragungsurkunden zumeist keine ausdrücklichen Regelungen zur Kostenverteilung finden, muss auf die gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit verweist in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB für die Ausgestaltung auf die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften, so auch auf § 1041 BGB. Danach obliegt dem Nießbrauchs- oder Wohnungsberechtigten während der Dauer seines Nutzungsrechts die Sorge für die Erhaltung der Sache.
Da sein Recht allerdings nur auf die gewöhnlichen Nutzungen gerichtet ist und nicht auf die Substanz der Sache geht, treffen ihn auch nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Diesen Begriff benutzt das Gesetz neben § 1041 BGB in § 601 Abs. 1, § 994 Abs. 1 und § 2124 Abs. 1 BGB. Dennoch finden sich zu diesem Themenkomplex bis dato nur einige wenige Entscheidungen.
| Gewöhnliche Unterhaltungskosten (vom Nießbrauchs- oder Wohnberechtigten zu tragen): | ||
Verbrauchskosten wie Strom, Kanalgebühren, Wasser, Heizung, Schornsteinfeger, etc. | § 1041 | |
Notwendige Versicherungen (z.B. Gebäudebrand, usw.) | § 1041 | vgl. § 1045 BGB |
Steuern (Grundsteuer) | § 1041 | FG Thüringen 2.4.98,II 420/96 |
| Außergewöhnliche Unterhaltungskosten (vom Eigentümer zu tragen): | ||
Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume | § 1041 | |
Sanierung Treppenhaus | § 1041 | BGH, a.a.O. |
Einbau neue Tür aus Gründen des Versicherungsschutzes | § 1041 | BGH, a.a.O. |
Erneuerung Zähleranlage sowie Wasser- und Elektroanschluss in der Waschküche | § 1041 | BGH, a.a.O. |
Erneuerung der Elektroinstallation | § 1041 | |
Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage | § 1041 | BFHE 139, 28, 30 f. |
umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten am Gebäude | § 1041 | BFHE, a.a.O. |
die Instandsetzung des Dachs oder seine Ausstattung mit einer Wärmedämmung | § 1041 | BFHE, a.a.O. |
Erneuerung der Fenster | § 1041 | BFH 14.11.89, IX R 110/85 |
Modernisierung der Heizung | § 1041 | BFH 10.7.90, IX R 50/88 |
Umbauarbeiten zur Neueinrichtung einer Anwaltspraxis | § 1041 | BFH 12.5.86, VIII R 357/82 |
Beiträge zum Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung, zur Herstellung einer öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlage sowie zur Herstellung der Straße | §§ 994, 2185 | BGH 6.3.91, |
Einbau einer modernen Heizungsanlage | § 2124 | BGH 7.7.93, IV ZR 90/92 |
Isolierverglasung des ganzen Hauses | § 2124 | BGH, a.a.O. |
Entscheidung des BGH zur Abnutzung
Eine ganz aktuelle Entscheidung des BGH nimmt schließlich dahingehend Stellung, dass die aus § 1041 S. 1 und 2 BGB folgenden Erhaltungspflichten des Nießbrauchers durch § 1050 BGB nicht eingeschränkt werden (BGH 23.1.09, V ZR 197/07, Abruf-Nr. 091126).
§ 1050 BGB, nach dem der Nießbraucher Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, die durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, nicht vertreten muss, trifft keine eigenständige Regelung zu den Instandhaltungspflichten des Nießbrauchers, sondern belastet den Eigentümer neben dem Risiko einer zufälligen Beschädigung oder Zerstörung der Sache mit ihrer im Lauf der Zeit allmählich eintretenden Wertminderung.
