Praxiswissen auf den Punkt gebracht.
logo
  • Meine Produkte
    Bitte melden Sie sich an, um Ihre Produkte zu sehen.
Menu Menu
MyIww MyIww
  • 06.07.2009 |Nießbrauch

    Eigentümer oder Nießbraucher: Wer trägt welche Kosten der Immobilie?

    von RA Dr. Michael Zecher, FA Familienrecht und Erbrecht, Ilsfeld

    Sehr häufig entsteht Streit zwischen dem Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsinhaber und dem Eigentümer darüber, wer welche Kosten der Immobilie tragen muss. Der folgende Beitrag zeigt anhand einer Übersicht, wem die Rechtsprechung bis dato welche Kosten auferlegt hat. 

     

    Gesetzliche Regelung

    Da sich in den Übertragungsurkunden zumeist keine ausdrücklichen Regelungen zur Kostenverteilung finden, muss auf die gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit verweist in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB für die Ausgestaltung auf die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften, so auch auf § 1041 BGB. Danach obliegt dem Nießbrauchs- oder Wohnungsberechtigten während der Dauer seines Nutzungsrechts die Sorge für die Erhaltung der Sache.  

     

    Da sein Recht allerdings nur auf die gewöhnlichen Nutzungen gerichtet ist und nicht auf die Substanz der Sache geht, treffen ihn auch nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Diesen Begriff benutzt das Gesetz neben § 1041 BGB in § 601 Abs. 1, § 994 Abs. 1 und § 2124 Abs. 1 BGB. Dennoch finden sich zu diesem Themenkomplex bis dato nur einige wenige Entscheidungen.  

     

    Gewöhnliche Unterhaltungskosten  

    (vom Nießbrauchs- oder Wohnberechtigten zu tragen): 

    Verbrauchskosten wie Strom, Kanalgebühren, Wasser, Heizung, Schornsteinfeger, etc. 

    § 1041 

    FG Köln 28.6.00, 10 K 485/99 

    Notwendige Versicherungen (z.B. Gebäudebrand, usw.) 

    § 1041 

    vgl. § 1045 BGB 

    Steuern (Grundsteuer) 

    § 1041 

    FG Thüringen 2.4.98,II 420/96 

     

    Außergewöhnliche Unterhaltungskosten  

    (vom Eigentümer zu tragen): 

    Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume 

    § 1041 

    BGH 6.6.03, V ZR 392/02 

    Sanierung Treppenhaus 

    § 1041 

    BGH, a.a.O. 

    Einbau neue Tür aus Gründen des Versicherungsschutzes 

    § 1041 

    BGH, a.a.O. 

    Erneuerung Zähleranlage sowie Wasser- und Elektroanschluss in der Waschküche 

    § 1041 

    BGH, a.a.O. 

    Erneuerung der Elektroinstallation 

    § 1041 

    BGH 13.7.05, VIII ZR 311/04 

    Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage 

    § 1041 

    BFHE 139, 28, 30 f. 

    umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten am Gebäude 

    § 1041 

    BFHE, a.a.O. 

    die Instandsetzung des Dachs oder seine Ausstattung mit einer Wärmedämmung 

    § 1041 

    BFHE, a.a.O. 

    Erneuerung der Fenster 

    § 1041 

    BFH 14.11.89, IX R 110/85 

    Modernisierung der Heizung 

    § 1041 

    BFH 10.7.90, IX R 50/88 

    Umbauarbeiten zur Neueinrichtung einer Anwaltspraxis 

    § 1041 

    BFH 12.5.86, VIII R 357/82 

    Beiträge zum Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung, zur Herstellung einer öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlage sowie zur Herstellung der Straße 

    §§ 994, 

    2185 

    BGH 6.3.91, 

    IV ZR 114/89 

    Einbau einer modernen Heizungsanlage 

    § 2124 

    BGH 7.7.93, IV ZR 90/92 

    Isolierverglasung des ganzen Hauses 

    § 2124 

    BGH, a.a.O. 

     

     

    Entscheidung des BGH zur Abnutzung 

    Eine ganz aktuelle Entscheidung des BGH nimmt schließlich dahingehend Stellung, dass die aus § 1041 S. 1 und 2 BGB folgenden Erhaltungspflichten des Nießbrauchers durch § 1050 BGB nicht eingeschränkt werden (BGH 23.1.09, V ZR 197/07, Abruf-Nr. 091126). 

     

    § 1050 BGB, nach dem der Nießbraucher Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, die durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, nicht vertreten muss, trifft keine eigenständige Regelung zu den Instandhaltungspflichten des Nießbrauchers, sondern belastet den Eigentümer neben dem Risiko einer zufälligen Beschädigung oder Zerstörung der Sache mit ihrer im Lauf der Zeit allmählich eintretenden Wertminderung. 

    Quelle: Ausgabe 07 / 2009 | Seite 111 | ID 128247