10.11.2026 · Fachbeitrag · Bodenwert im Sachwertverfahren

Rechtlich mögliche Bebauung ist entscheidend

Weicht die bauliche Nutzbarkeit des zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück ab, darf der Bodenrichtwert nicht schematisch übernommen werden. Der BFH verlangt in einer aktuellen Entscheidung eine Anpassung nach den Vorgaben des Gutachterausschusses und stellt dabei auf die rechtlich mögliche, nicht auf eine nur bestandsgeschützte tatsächliche Bebauung ab.

Sachverhalt

Zwei Erwerber erhielten 2021 je zur Hälfte Anteile an einem Grundstück im Wege der Schenkung. Das Gebäude stammte aus dem Jahr 1952 und war damals mit einer höheren wertrelevanten Geschossflächenzahl bebaut worden. Nach einer späteren Änderung des Bebauungsplans war am Bewertungsstichtag nur noch eine geringere bauliche Nutzung rechtlich zulässig. Die tatsächlich vorhandene höhere Bebauung durfte lediglich aufgrund des Bestandsschutzes fortbestehen.

Der zuständige Gutachterausschuss hatte für die Bodenrichtwertzone einen Bodenrichtwert festgelegt und diesen an eine bestimmte wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) des Bodenrichtwertgrundstücks geknüpft. Das FA passte den Richtwert an die tatsächlich vorhandene höhere Bebauung des Schenkungsgrundstücks an und erhöhte dadurch den Bodenwert.