26.05.2026 · Fachbeitrag · § 1 GrEStG

Erwerb eines Personengesellschaftsanteils durch den Treugeber vom Treuhänder

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies nach § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG i. d. F. des Steueränderungsgesetzes 2001 vom 20.12.2001 (a. F.) als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand wird nach § 6 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GrEStG die Steuer nicht erhoben, soweit die Anteile der Gesamthänder am Vermögen der erwerbenden Gesamthand ihren Anteilen am Vermögen der übertragenden Gesamthand entsprechen. Wird ein treuhänderisch gehaltener Anteil an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Treugeber übertragen, wird der Treugeber grunderwerbsteuerlich als neuer Gesellschafter behandelt. Wirtschaftliche Vorprägungen und Innenverhältnisse ändern daran nichts.

Sachverhalt

Mit Treuhandvertrag aus dem Jahr 2004 beauftragten die Geschwister A und B ihre Onkel C und D, eine GbR, die Klägerin, zu gründen und ein Grundstück in F-Stadt zu erwerben. Nach dem Treuhandvertrag sollte C (Treuhänder 1) seinen Gesellschaftsanteil treuhänderisch für A (Treugeber 1) und D (Treuhänder 2) seinen Gesellschaftsanteil treuhänderisch für B (Treugeberin 2) halten. Durch Zuschlagsbeschluss erwarben die Treuhänder 1 und 2 als Gesellschafter der Klägerin noch im Jahr 2004 das Grundstück in F-Stadt im Zwangsversteigerungsverfahren.

Mit notarieller Urkunde des Jahres 2017 genehmigten die Treugeber 1 und 2 den Treuhandvertrag rückwirkend auf den Tag des Vertragsschlusses. Mit notariellem Vertrag aus dem Jahre 2017 vereinbarten die Treugeber 1 und 2 sowie die Treuhänder 1 und 2 die Auflösung des Treuhandvertrags. Treuhänder 1 trat seinen Gesellschaftsanteil an der Klägerin an Treugeber 1, Treuhänder 2 trat seinen Gesellschaftsanteil an der Klägerin an Treugeberin 2 ab.

Das FA beurteilte dies als steuerbaren Gesellschafterwechsel nach § 1 Abs. 2a GrEStG. Der hiergegen erhobenen Klage wurde stattgegeben (FG Berlin-Brandenburg 2.2.23, 12 K 12074/20). Die nach § 1 Abs. 2a GrEStG steuerbare Anteilsabtretung sei in entsprechender Anwendung des § 6 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GrEStG von der Steuer befreit.

Entscheidung

Der BFH bestätigte die Einordnung des FA und hob die erstinstanzliche Entscheidung des FG auf.

Zwar sei das FG zutreffend davon ausgegangen, dass der Erwerb einer unmittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft von dem Treuhänder durch den Treugeber, unter den weiteren Voraussetzungen der Norm, den Tatbestand des § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG erfülle. Das FG habe jedoch zu Unrecht entschieden, dass § 6 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GrEStG auf den Wechsel eines Treugebers von der mittelbaren in die unmittelbare Gesellschafterstellung nach § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG entsprechend Anwendung finde.

Der Erwerb einer unmittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft durch einen Treugeber erfülle – unter den weiteren Voraussetzungen der Norm – den Tatbestand des § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG. Eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft i. S. der Norm liege vor, wenn ein Mitgliedschaftsrecht an der Gesellschaft zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergehe. § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG setze damit den Übergang der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf „neue Gesellschafter“ voraus. Diese Voraussetzung sei, so das BFH, auch dann erfüllt, wenn ein Gesellschafter der Personengesellschaft seine Gesellschaftsbeteiligung auf denjenigen überträgt, für den er die Beteiligung bislang treuhänderisch gehalten hat (vgl. BFH 17.3.06, II B 157/05, BFH/NV 2006, 1341, unter II.2).

Durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung von dem Treuhänder werde der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft. Dass er zuvor aufgrund der schuldrechtlichen Bindungen des Treuhandvertrags bei wirtschaftlicher Betrachtung nach § 39 AO die Stellung eines mittelbaren Gesellschafters der Personengesellschaft i. S. d. § 1 Abs. 2a GrEStG inne gehabt habe, sei bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes ohne Bedeutung. Dies sei die rechtliche Folge dessen, dass bei dem Erwerb der unmittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft allein auf eine zivilrechtliche Beurteilung abgestellt werde. Danach sei der Treugeber beim Erwerb des Gesellschaftsanteils ein neuer Gesellschafter.

Maßgeblich sei bei unmittelbaren Gesellschafterwechseln allein die zivilrechtliche Betrachtung. Der Treugeber werde erst mit der Abtretung des Anteils Gesellschafter und sei daher neuer Gesellschafter im Sinne der Norm. Eine entsprechende Anwendung des § 6 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 GrEStG lehnte der BFH ab, weil es an der erforderlichen Beteiligungsidentität fehle. Der Treugeber sei zuvor nicht selbst am Vermögen der Gesamthand beteiligt gewesen.

Erläuterungen

Für die Beratung ist das Urteil besonders bei Familien- und Poolstrukturen brisant. Wer Treuhandmodelle mit grundbesitzenden Personengesellschaften nutzt, darf nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine spätere Offenlegung oder Auflösung der Treuhand steuerneutral möglich ist. Das Urteil bestätigt vielmehr, dass das Grunderwerbsteuerrecht in diesem Bereich formalistisch bleibt und an das Zivilrecht anknüpft, eine wirtschaftliche Zurechnung nur begrenzt anerkennt.

Der BFH bleibt im Besprechungsfall seiner strikt zivilrechtlichen Sichtweise treu.

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