13.10.2026 · Fachbeitrag · Verbilligte Vermietung

Steuerliche Fallstricke über § 21 EStG hinaus

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage

Die verbilligte Vermietung hat nicht nur bei der Vermietung im Privatvermögen i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG steuerliche Bedeutung. Sie kann ebenso bei der Vermietung von Betriebsvermögen sowie bei der Vermietung an eine Kapitalgesellschaft, an der der Vermieter beteiligt ist, zu nachteiligen steuerlichen Folgen führen – und dies teilweise ohne die gem. § 21 Abs. 2 EStG geltenden Grenzbetragsregelungen. Darüber hinaus kann die verbilligte Vermietung auch eine freigebige Zuwendung i. S. d. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG darstellen und damit Schenkungsteuer auslösen. AStW geht diesem immer wieder aktuellen Themenkomplex systematisch auf den Grund.

Die verbilligte Vermietung i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG

Bei der Vermietung von Immobilien des Privatvermögens ist die Höhe der vereinbarten Miete insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Immobilie zu Wohnzwecken verbilligt überlassen wird. Ohne eine entsprechende gesetzliche Regelung könnte beispielsweise eine Wohnung innerhalb der Familie für eine nur symbolische Miete überlassen werden. Die daraus entstehenden Werbungskosten könnten dann grundsätzlich zu einem Vermietungsverlust führen, der mit anderen Einkünften verrechnet werden könnte.

Um eine solche Gestaltung zu begrenzen, enthält § 21 Abs. 2 S. 1 EStG richtigerweise eine besondere Regelung: „Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.“ Die Vorschrift greift dabei nicht nur bei der Vermietung an Angehörige, sondern auch bei der verbilligten Vermietung an fremde Dritte.