13.10.2026 · Fachbeitrag · § 7 EStG

Anforderungen an Kaufpreisaufteilung bei Ferienhaus

Im Rahmen der Gebäude-AfA ist die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Eine Korrektur der getroffenen Aufteilung ist geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Sachverhalt

Streitig war im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 2019 und 2020 die Kaufpreisaufteilung eines als Ferienwohnung vermieteten Gebäudes.

Zur Überprüfung der von der Steuerpflichtigen (GbR) vorgenommenen Kaufpreisaufteilung berechnete das FA unter Verwendung der vom BMF veröffentlichten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mittels des vereinfachten Sachwertverfahrens den Boden- und Gebäudewert als Schätzungsgrundlage für deren Verkehrswerte. Danach betrug die Abweichung zu der vertraglich vorgenommenen Kaufpreisaufteilung der Steuerpflichtigen 25,55 %. Aufgrund dessen beauftragte das FA die Bausachverständige (BSV) zur Erstellung einer Wertermittlung anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese kam zu einem von der im Kaufvertrag vorgenommenen Aufteilung abweichenden Wert, der der AfA-Ermittlung zugrunde gelegt wurde.

Entscheidung

Der hiergegen eingelegte Einspruch blieb ohne Erfolg, nicht jedoch die nachfolgend eingelegte Klage. Das FG entschied, dass für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude auf das im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilungsverhältnis abzustellen war.

Wurde – wie im Streitfall – eine entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Auch wenn dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. v. § 42 AO seien gegeben. Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers – konkret seiner AfA – gestalten. Deshalb muss im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das FG i. d. R. gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.

Im Streitfall bestanden nach Auffassung des FG keine nennenswerten Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und auf Gebäude. Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. v. § 42 AO gegeben sind, waren im Streitfall nicht erkennbar. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stand für das FG zudem fest, dass die „realen“ Wertverhältnisse weder in grundsätzlicher Weise verfehlt noch wirtschaftlich nicht haltbar sind. Es ergab sich keine nennenswerte Abweichung zu der im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung.

Beachten Sie — Das FG hat die Revision zugelassen, da sowohl eine Grenze der Angemessenheit für eine vertragliche Kaufpreisaufteilung als auch die konkrete Bezugsgröße in der Rechtsprechung nicht einheitlich formuliert werden.

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