§ 9 EStG – Nachweispflichten bei Kreditenfür gemischt genutzte Immobilien

An den Nachweis, in welchem Umfang Darlehensmittel anschließend der Erzielung von Vermietungseinkünften dienen, werden erhöhte Anforderungen gestellt. Dies gilt nach Auffassung des FG München insbesondere, wenn noch ein eigengenutztes Objekt vorhanden ist, für das ebenfalls Fremdmittel benötigt werden. Die Behauptung, der Gesamtaufwand der Vermietungsobjekte übersteige die Höhe der Darlehensmittel, genügt hier nicht. Ähnlich äußerte sich das Hessische FG, wonach Vermieter nachprüfbar darlegen müssen, wie die insgesamt aufgenommene Darlehenssumme verwandt wurde. 

Der BFH hatte ebenfalls erneut entschieden, dass bei einer einheitlichen Kaufpreiszahlung für ein gemischt genutztes Gebäude die Darlehensmittel nicht ausschließlich den Anschaffungskosten des fremd vermieteten Teils zugeordnet werden können. Das gilt etwa, wenn der gesamte Kaufpreis vom Girokonto überwiesen wird. Dann ist es unerheblich, ob das Darlehen zuvor mit der erklärten Absicht aufgenommen wurde, damit den Schuldsaldo auf den vermieteten Teil zurückführen zu können. Hier kommt es zu einer Vermischung von Darlehensvaluten. 

Praxishinweis: Seit BFH und Finanzverwaltung die direkte Zuordnung von Darlehen auf den vermieteten Teil erlauben, kommt der getrennten Mittelverwendung eine erhöhte Bedeutung zu. Empfehlenswert ist, im Kaufvertrag den Preis der einzelnen Gebäudeteile aufzulisten und dann jeweils separat auf das Notar-Anderkonto zu überweisen.