§ 21 EStG - Hohe Anfangsverluste schließen nicht die Einkunftserzielungsabsicht aus

Bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Wohnungen ist die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich nicht zu prüfen. Denn bei dieser Einkunftsart besteht eine typisierende Annahme von langfristig erzielbaren positiven Erträgen. Von dieser pauschalen Sichtweise weichen BFH und Finanzverwaltung lediglich bei einigen konkreten Sondersituationen ab. Hierzu gehören  

• kurzfristige Mietverträge,

• beabsichtigte Eigennutzung und Veräußerung,

• Vermietung an Angehörige,

• luxuriöse Ausstattung oder

• Ferienwohnungen.

Es spricht hingegen nicht allein gegen eine Einkunftserzielungsabsicht, wenn die Verluste zu Beginn der Vermietung besonders hoch sind, sofern sich der Vorgang im wirtschaftlich üblichen Rahmen abspielt. Dann muss dem Finanzamt keine Überschussprognose vorgelegt werden.  

In zwei Urteilen des BFH vom 19.4.2005 wurde die Anschaffung eines vermieteten Hauses über Kredite finanziert. Diese sollten erst über später fällige Kapitallebensversicherungen abgelöst werden. Mangels Tilgung blieben die Schuldzinsen über längere Zeit hoch und führten dauerhaft zu einem Werbungskostenüberschuss. Dieses Ergebnis spricht nicht gegen die Einkunftserzielungsabsicht, da die Kombination von Darlehen und Versicherungspolice eine marktgerechte Finanzierungsart darstellt. Denn in späteren Zeiten kommt es zu einer Kompensation, wenn nach der Darlehenstilgung mangels Schuldzinsen entsprechend positive Ergebnisse zu erwarten sind.