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§ 21 EStG - Der Jahreswechsel für Vermieter und Immobilienbesitzer

Bei den Mieteinkünften stehen eine gesetzliche Änderung bei verbilligter Wohnraumüberlassung sowie bewährte Maßnahmen der Gestaltung im Vordergrund. 

 

Ab 2012 ändert sich die Regelung bei verbilligter Wohnraumüberlassung an Angehörige. Während bislang die beiden Kategorien 75 % und 56 % der ortsüblichen Miete maßgebend dafür waren, ob die Werbungskosten voll absetzbar sind, ändern sich diese Kategorien für das Jahr 2012. Die Überschussprognose im Bereich von 56 % bis 74,9 % entfällt vollständig. Liegt die ortsübliche Miete zwischen 66 % und 99,9 %, sind die Kosten künftig voll absetzbar. In der Spanne 0,1 % bis 65,9 % lassen sich Aufwendungen nur noch prozentual geltend machen. Das wirkt sich negativ aus, wenn etwa das Kind Miete innerhalb des Korridors von 56 % bis 65,9 % zahlt. Bis Ende 2011 zählen die Werbungskosten bei erfolgreicher Überschussprognose in voller Höhe, ab 2012 nur noch anteilig. Günstiger wird es, wenn 70 % vereinbart sind. Ohne Nachweis der Überschusserzielungsabsicht zählt ein Verlust und Werbungskosten mindern die Einnahmen stets in voller Höhe.  

 

Die Neuregelung gilt auch für alle bereits bestehenden Mietverträge. Insoweit ist es ratsam, bestehende Vereinbarungen noch rechtzeitig vor dem Jahreswechsel betragsmäßig und möglichst in Schriftform anzupassen, damit die Miete ab Januar 2012 mindestens 66 % beträgt, um sich einen möglichst hohen Werbungskostenabzug zu sichern. 

 

Das DBA Spanien sieht als eines der wenigen im EU-Raum bei Immobilien statt der Freistellungs- die Anrechnungsmethode vor. Derzeit umfasst die inländische Steuerpflicht keine Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken, sondern nur laufende Mieteinkünfte. Das ab 2012 geänderte DBA beseitigt diese Lücke. Noch bis Ende 2011 abgeschlossene Verkaufsgeschäfte können somit mögliche Spekulationsgewinne vermeiden. 

 

Darüber hinaus sind folgende bewährte Jahresendstrategien zu überprüfen: 

 

  • Generell ist wieder neu zu entscheiden, ob Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe in 2011 oder zur längerfristigen Progressionsminderung gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre verteilt werden.

 

  • Sofern noch nicht geschehen, sollten Hausbesitzer, Grundstücksgemeinschaften und Anleger geschlossener Immobilienfonds beim Verkauf ab 1999 nach Ablauf der alten zweijährigen Spekulationsfrist in offenen Fällen die Steuerfreiheit ihrer Gewinne anstreben, da die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre zum Teil verfassungswidrig ist.

 

  • Zur Vermeidung von anschaffungsnahem Aufwand durch Überschreitung der 15 %-Grenze in den drei Jahren nach Erwerb sollten anstehende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verschoben werden.

 

  • Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein erhöhen die Grunderwerbsteuer in 2012 auf 5 %. Die Unterschrift unter den Notarvertrag vor Inkrafttreten rettet den günstigen Tarif von 3,5 % unabhängig davon, wann der Besitzerwechsel stattfindet oder ins Grundbuch eingetragen wird. Generell sinnvoll ist es, den Anteil nicht steuerpflichtiger Positionen im Kaufvertrag separat auszuweisen. Das sind nicht wesentliche Gebäudebestandteile, Zubehör und Betriebsvorrichtungen.

 

  • Sofern es 2011 zu reduzierten Mieteinnahmen von mehr als 50 % gekommen ist, ist der Antrag auf Grundsteuererlass bis Ende März 2012 ratsam. Hierzu sollten die entsprechenden Unterlagen gesichtet werden.

 

  • Werden Bausparverträge mit Auffüllkrediten oder Vorfinanzierungsdarlehen gekoppelt und zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt, sind die Guthabenzinsen bei bis zum 30.6.2010 abgeschlossenen Verträgen steuerfrei. Die Institute behalten zwar Abgeltungsteuer ein, die sich jedoch über die Veranlagung erstattet lässt.

 

  • Bei der Bauabzugsteuer laufen gültige Freistellungsbescheinigungen in der Regel zum Jahresende aus. Bei Leistungen um den Jahreswechsel ist daher eine Prüfung besonders wichtig, um der Haftung zu entgehen.

 

  • Je nach individueller Progression des Vermieters bietet es sich an, Mieten und Werbungskosten auf 2011 oder 2012 zu verlagern oder vorzuziehen. Dabei ist die Sonderregelung für laufende Zahlungen zwischen dem 21.12.2011 und dem 10.1.2012 zu beachten. Sie gehören ins wirtschaftliche Entstehungsjahr. Auch Vorauszahlungen für künftige Maßnahmen wirken sofort als Werbungskosten. Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung wie Erbbauzinsen von mehr als fünf Jahren im Voraus müssen allerdings auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den sie geleistet werden.

 

  • Sind die Höchstbeträge bei den Vergünstigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen im Jahre 2011 noch nicht ausgeschöpft, rettet der zeitige Auftrag an Handwerker oder Gärtner die Steuerermäßigung, wenn die Rechnung bis 31.12. bezahlt wird.

 

  • Der Antrag auf Wohnungsbauprämie für 2009 muss bis zum 31.12.2011 bei der Bausparkasse eingegangen sein. Prämie bis zu 45,06 EUR pro Person gibt es aber nur, wenn das jährliche Einkommen maximal 25.600 EUR und bei Verheirateten 51.200 EUR beträgt. Private Kapitalerträge fließen seit 2009 nicht mehr in die Einkommensgrenze ein.

 

  • Die Vergütungssätze für selbstproduzierten Solarstrom aus neuen Fotovoltaikanlagen auf oder neben dem eigenen Dach sinken langfristig in mehreren Stufen für neu installierte Anlagen nach dem EEG, ab 2012 um jeweils 9 %. Dann erhalten Anlagen bis 30 KW statt 28,74 nur noch 26,15 Cent/kWh. Entsprechend fällt die Reduzierung in den höheren Leistungsklassen, für Freiflächenanlagen und Konversionsflächen aus. Die Absenkung zu den einzelnen Terminen gilt aber nicht für bereits zuvor in Betrieb genommene Kollektoren. Wer seine Anlage zügig anmeldet, sichert sich die höheren Vergütungssätze vor Inkrafttreten der Absenkung für die nächsten 20 Jahre weiter.
Quelle: Ausgabe 12 / 2011 | Seite 812 | ID 150132