· Fachbeitrag · Grundstücksverkauf
Umsatzsteuer-Option im Notarvertrag nutzen
von StB Sonja Steben, Herberg, Dr. Schlüter & Partner GbR, Dortmund
| Werden Grundstücke im Unternehmensvermögen an einen anderen Unternehmer verkauft, stellt sich die Frage, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) oder eine Grundstückslieferung gemäß § 3 Abs. 1 UStG vorliegt. Unterschiede ergeben sich im Rahmen der Umsatzsteuer. Wie Sie als Verkäufer steuerliche Nachteile verhindern, lesen Sie im Folgenden. |
1. Schwierig: Abgrenzung zwischen Veräußerung und Lieferung
Eine Abgrenzung zwischen einer GiG und einer Grundstückslieferung nach § 3 Abs. 1 UStG kann problematisch sein. Eine GiG stellt einen nicht steuerbaren Umsatz für den Veräußerer dar. Der Erwerber tritt in seine Fußstapfen und übernimmt damit auch etwaige Beträge nach § 15a UStG. Eine schlichte Lieferung dagegen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, birgt aber bei Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums des § 15a UStG das Risiko erheblicher Vorsteuerkorrekturen für den Verkäufer.
2. Lieferung: Beugen Sie als Verkäufer einer Vorsteuerkorrektur vor
Dies kann durch eine Option zur Umsatzsteuerpflicht in der notariellen Urkunde vermieden werden (§ 4 Nr. 9a, § 9 UStG). Die Ausübung der Option muss bis zum Eintritt der formellen Bestandskraft der Jahressteuerfestsetzung des Veräußerers erfolgen (A 9.1 Abs. 2 UStAE). Problematisch ist daher, wenn die zeitlich deutlich spätere Betriebsprüfung eine andere rechtliche Beurteilung des Grundstücksumsatzes vornimmt und damit etwaige Vorsteuerberichtigungen auslöst. Diesem finanziellen Risiko sollte bereits im Rahmen der Verkaufsverhandlungen durch entsprechende Umsatzsteuerklauseln im Notarvertrag begegnet werden. Oft wird eine vorsorgliche Option zur Umsatzsteuer gemäß § 9 UStG für den Fall ausgesprochen, dass die Voraussetzungen einer GiG nicht vorliegen. Die Finanzverwaltung hat mittlerweile anerkannt, dass die Option mit dem Vertragsschluss als ausgeübt gilt und damit rechtzeitig (A 9.1 Abs. 2 UStAE) ist.
PRAXISHINWEIS | Dies gilt ausdrücklich nur für vorsorgliche und unbedingte Optionen. Wird die Ausübung der Option von der Beurteilung durch die Finanzverwaltung abhängig gemacht, kann eine bedingte Option vorliegen. |
Damit die Option im Notarvertrag wirksam ist, müssen die Parteien
- übereinstimmend von einer GiG ausgehen und diese „leben“,
- gleichzeitig und unbedingt erklären, dass der Veräußerer auf die Umsatzsteuerfreiheit für Grundstückslieferungen gemäß § 4 Nr. 9a, § 9 UStG verzichtet (liegt eine GiG vor, läuft die Option ins Leere; wird sie verneint, wurde jedoch gemäß A 9.1 Abs. 2 UStAE wirksam optiert),
- ihre Steuernummern und den Nettokaufpreis aufnehmen,
- erklären, dass der Käufer für sein Unternehmen erwirbt und
- auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hinweisen, § 13b UStG.
