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08.03.2010 |Gebäudeversicherung

Vermieter muss vor dem Mieter vorrangig die Versicherung in Anspruch nehmen

Bei einem Brand des Mietobjekts muss der Vermieter den VR in Anspruch nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des VR gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (AG Meppen 29.1.10, 3 C 560/09, Abruf-Nr. 100531).

 

Sachverhalt und Entscheidungsgründe

Der Vermieter hatte ein Wohnhaus vermietet, für das eine Gebäude- und Mietausfallversicherung bestand. Die Kosten hierfür waren gem. Mietvertrag auf die Mieterin abgewälzt. Bei einem Brand wurde das Haus zerstört. Der Vermieter behauptet, der Brand sei durch ein Zündeln des Sohnes der Mieterin verursacht worden. Der VR verweigerte den Ersatz des Mietausfallschadens. 

 

Das AG wies die Klage des Vermieters gegen die Mieterin auf weitergehende Mietzahlung ab. Durch den Untergang der Mietsache wurde nicht nur der Vermieter von seiner Leistungspflicht frei (§ 275 Abs. 1 BGB), es ging auch die Gegenleistungspflicht der Mieterin unter (§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Vermieter konnte weder ein Verschulden der Mieterin, noch ein ihr zurechenbares Verschulden nachweisen. Verdachtsmomente für das Hantieren des Sohnes mit Streichhölzern reichen nicht aus.  

 

Es tritt hinzu, dass der Vermieter vorrangig den Gebäude-VR für den Mietausfallschaden in Anspruch nehmen muss. Da die Kosten der Versicherung auf den Mieter umgelegt wurden, darf er erwarten, an den Versicherungsleistungen teilzuhaben. Wird er stattdessen vorrangig vom Vermieter in Anspruch genommen, wird er in seiner Erwartung auf Versicherungsschutz enttäuscht. Daher hat er gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung, den er dem Anspruch des Vermieters gem. § 242 BGB entgegenhalten kann. 

 

Praxishinweis

Der Vermieter war hier in keiner beneidenswerten Lage. Das Mietobjekt war zerstört und der VR wollte nicht zahlen. Dennoch war er schlecht beraten, als er die Mieterin in Anspruch nahm. Ausschlaggebender Punkt bei der Beratung ist die Frage, ob die Zerstörung des Mietobjekts durch eine zurechenbare verschuldete Pflichtverletzung der Mieterin herbeigeführt wurde. Nur wenn der Vermieter hierfür den Vollbeweis erbringen kann (er trägt die Beweislast), hätte die Klage gegen die Mieterin Aussicht auf Erfolg. Gleichwohl muss er sich zunächst an den VR halten - auch wenn dieser die Übernahme des Schadens verweigert. Zur Sicherheit sollte der Vermieter im Prozess gegen den VR der Mieterin den Streit verkünden. 

Einsender: Rechtsanwalt Eckehard Bruns, Lingen (Ems) 

 

Quelle: Ausgabe 03 / 2010 | Seite 50 | ID 134175