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01.11.2005 | Der praktische Fall

Welche Aufklärungspflichten über schikanöse Nachbarn bestehen beim Hauskauf?

Wer ein Haus verkauft, muss dem Käufer die Mängel offenbaren. Wie weit aber geht diese Offenbarungspflicht? Wird ein schikanöses Verhalten des Nachbarn davon ebenfalls erfasst? 

 

Der Fall

Durch notariellen Kaufvertrag wurde ein Grundstück mit einem Wohnhaus zur Eigennutzung veräußert. Die Verkäufer hatten dieses zuvor über Jahre selbst bewohnt. Sodann stellte sich heraus, dass die Nachbarn durch schikanöses Verhalten immer wieder versuchten, die Verkäufer und nunmehr die Käufer zu stören. Sie hatten über mehrere Jahre die Nachtruhe der Verkäufer durch absichtliches Lärmen (böswilliges Auf- und Ablassen der Rolladen, sinnloses Treppensteigen, Klavierspiel, lauten Radio- und Fernsehempfang) gestört. Die Verkäufer hatten dies bei den Kaufvertragsverhandlungen nicht offenbart.  

 

Die Lösung 

Mit derartigen Konstellationen werden die Gerichte häufiger beschäftigt (BGH NJW 91, 1673; OLG Frankfurt a.M. 20.10.04, 4 U 84/01, Abruf-Nr. 052606). Der BGH hat den Käufern im Ergebnis sowohl einen Anfechtungsanspruch wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB als auch einen Anspruch auf Schadenersatz wegen des Verschuldens bei Vertragsabschluss zuerkannt. Dabei hat der BGH schon leichte Fahrlässigkeit für die Schadenersatzpflicht ausreichen lassen.  

 

Die Argumentation 

Die Entscheidung hat auch heute noch Gültigkeit, wobei das Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c) mit der Schuldrechtsreform nun in § 313 Abs. 2 BGB seine gesetzliche Ausprägung erfahren hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob das Verschweigen des schikanösen Verhaltens die Gewährleistungsrechte aktiviert. Dies hat der BGH im Ergebnis verneint, soweit das verkaufte Haus als solches den lärmtechnischen Anforderungen zur Errichtungszeit entsprochen hat. Laute und schikanöse Nachbarn sind keine Eigenschaft des Hauses, so dass diesbezüglich kein Mangel vorliegt.  

 

Sodann stellt sich die Frage, ob die Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten können. Hier differenziert der BGH und legt dar, dass es bei der Täuschung durch Verschweigen darauf ankommt, ob die zurückgehaltenen Umstände für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind und deshalb – unbeschadet der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien – mitgeteilt werden müssen. Auf die wesentliche Bedeutung der Tatsache für den Vertragspartner kommt es dagegen nicht an, wenn dieser ausdrücklich nach dem Nachbarverhalten fragt und die Verkäufer ihn dann – durch positives Tun – täuschen. Letztlich führen hier aber beide Varianten zum Erfolg. Der BGH hat ausdrücklich festgehalten, dass schikanöses Verhalten von Nachbarn einen offenbarungspflichtigen Umstand darstellt. Das Unterlassen dieser Aufklärung rechtfertigt damit die Anfechtung, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht oder nicht in der Weise – etwa nur bei einem geringeren Kaufpreis – abgegeben worden wäre. 

 

Die Verletzung der Aufklärungspflicht begründet zugleich einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Hier reicht – anders als bei der Anfechtung nach § 123 BGB – schon die fahrlässige Täuschung aus, um den Anspruch zu begründen.  

 

Rechtsprechungsübersicht: Aufklärungspflichten beim Grundstückskauf

Aufklärungspflichten bei einem Grundstückskauf unter dem Blickwinkel der arglistigen Täuschung nach § 123 BGB bestehen etwa auch 

 

  • wenn der Verdacht auf eine Ölverseuchung besteht, weil sich auf dem Grundstück einmal eine Tankstelle befunden hat (BGH NJW 02, 1867);

 

  • wenn positiv Altlasten bekannt sind. Dabei genügt es nicht, dass nur über einen Altlastenverdacht aufgeklärt wird (BGH NJW 01, 64);

 

  • wenn die Statik des Hauses unsicher ist und hierüber keine Aufklärung erfolgt, wobei dies auch den Anspruch des „Wissenden“ Maklers entfallen lässt (BGH NJW 01, 966);

 

  • sich nach einer Fassadenrenovierung erneut Wölbungen zeigen, die beim ersten Mal auf Nässe in der Wandverkleidung zurückzuführen waren. Dies gilt auch, wenn der Werkunternehmer der Aufforderung zur Besichtigung und Nachbesserung mit dem Hinweis nicht nachgekommen ist, leichte Wölbungen seien bei solchen Fassaden normal (BGH NJW 93, 1703);

 

  • wenn der Verkäufer arglistig vorhandene erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen an dem Anwesen verschwiegen hat. Den Verkäufer trifft auch insoweit eine Offenbarungspflicht (BGH NJW-RR 90, 78; OLG Bamberg OLGR 03, 131);

 

Praxishinweis: Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muss der Verkäufer allerdings nicht aufklären, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluss auf die Gefahr zieht (BGH NJW-RR 03, 772);

 

  • wenn der Verkäufer Kenntnis davon hat, dass nach der Gemeindeplanung eine tiefgreifende Verkehrsumgestaltung vorgesehen ist, die den Vertragszweck, Modernisierung der Gebäude und Verkauf der zu bildenden Eigentumswohnungen, gefährdet, und wenn der Verkäufer damit rechnet, dass dem Erwerber die gemeindliche Planung unbekannt ist, er aber gleichwohl diese Planung nicht offenbart (OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 02, 522);

 

Praxishinweis: Insoweit ist auch auf den Erlass einer Veränderungssperre durch den öffentlichen Planungsträger ausdrücklich hinzuweisen (BGH IBR 02, 382);

 

  • wenn der Verkäufer den Käufer über bevorstehende umfangreiche und kostenintensive Sanierungsmaßnahmen nicht unterrichtet. Das gilt auch, wenn die Sanierungsmaßnahmen Schritt für Schritt durch die Instandhaltungsrücklage erbracht werden sollen (LG Köln ZMR 04, 150);

 

  • wenn der Verkäufer dem Käufer verschweigt, dass eine Zustimmung des Nachbarn zur beabsichtigten Grenzbebauung fehlt (OLG Koblenz NJW-RR 03, 119);

 

  • wenn der Verkäufer eines Anlageobjekts Steuervorteile zusagt. Er muss sich vergewissern, dass seine Rechtsauffassung von den zuständigen Finanzbehörden geteilt wird, anderenfalls ist bereits eine Rechtsunsicherheit zu offenbaren (OLG Nürnberg NJW-RR 02, 1705).
 

Quelle: Ausgabe 11 / 2005 | Seite 188 | ID 94542