01.02.2005 | Bankrecht

Haftung der Bausparkasse im Rahmen des Erwerbs einer „Schrottimmobilie“

von RA Jasmin Masoudi, Berlin

Die sog. Schrottimmobilien beschäftigen immer stärker die Gerichte. Nach wie vor ist es für den Käufer nicht einfach, sich insbesondere aus der Finanzierung dieser überteuert eingekauften Immobilien zu lösen (dazu Stake, VK 04, 178; Goebel, VK 04, 152; Heinrich, VK 04, 31). Das OLG Karlsruhe (24.11.04, 15 U 4/01, n.rkr., Abruf-Nr. 043069) hat nun eine Bausparkasse zur Rückabwicklung aller im Rahmen des Kaufs der Immobilie geschlossenen Verträge verpflichtet und zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt, da sie ihren vorvertraglichen Aufklärungspflichten nicht nachgekommen ist. Der Beitrag erläutert die Entscheidung und zeigt auf, worauf der Anwalt in entsprechenden Fällen achten muss.  

Der Fall des OLG Karlsruhe

Die Klägerin erwarb eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt im Rahmen einer Vollfinanzierung. Die beklagte Bausparkasse übernahm die Finanzierung. Sie bediente sich bei der Vermittlung zwischenzeitlich insolventer Vertriebsfirmen, die gegenüber der Klägerin als Handelsvertreter der Beklagten auftraten. Die Klägerin unterzeichnete im Hinblick auf den Erwerb der Immobilie diverse Unterlagen, darunter einen Besuchsbericht, einen Finanzierungsvermittlungsauftrag, einen Risikohinweis bei Nutzung und Vermietung, einen Darlehensantrag nebst Vollmacht zum Abschluss der Bausparverträge und eine zwingend erforderliche Vereinbarung über eine Mietenverwaltung (Beitrittserklärung zu einem Mietpool). Die Beklagte bestätigte die Bausparverträge und stellte den Darlehensvertrag aus. Dabei handelte sie für eine Bank, die zur Unternehmensgruppe der Vertriebsfirma gehörte. Zunächst erfolgten Ausschüttungen aus dem Mietpool. Da die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung hinter den Ausschüttungen zurückblieben, musste die Klägerin regelmäßig Nachzahlungen an den Mietpool leisten. So war u.a. eine Sonderumlage von 10.000 DM zu zahlen. Die Klägerin widerrief daraufhin den Darlehensvertrag.  

 

Entscheidungsgründe

Das OLG hat die Beklagte verurteilt, der Klägerin aus culpa in contrahendo (§ 311 Abs. 2 BGB) alle Schäden aus den Finanzierungsverträgen, dem Mietpool- und dem Kaufvertrag zu ersetzen. Die Verträge seien rückabzuwickeln. Die Beklagte treffe eine vorvertragliche Aufklärungspflicht im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung und aller damit verbundenen Bauspar- und Darlehensverträge. Insbesondere habe eine Aufklärungspflicht im Hinblick auf die Mietpool-Konstruktion bestanden. Auf Grund des Eigeninteresses hafte die Beklagte als Vertreterin auch im Hinblick auf den abgeschlossenen Darlehensvertrag. Die Haftung der Beklagten ergebe sich zudem aus dem untrennbaren Zusammenhang zwischen den verschiedenen Finanzierungsverträgen.  

Aufklärungspflicht zur pflichtweisen Beteiligung am Mietpool

Grundsätzlich sind die Aufklärungspflichten der Banken und Bausparkassen über die Risiken, die mit der Wirtschaftlichkeit der Immobilie zusammenhängen und somit auch über die Art der Verwaltung des Objekts begrenzt. Durch die Verknüpfung der Finanzierung mit dem Beitritt zu einem Mietpool wird für den Erwerber ein besonderer Gefahrentatbestand (unübliche Vertragsgestaltung mit unüblichen Risiken) geschaffen. Dieser führt zu einer Aufklärungspflicht (§ 242 BGB) über die Risiken: