15.09.2020 · Fachbeitrag · Räumungsvollstreckung

Das ist bei der Rechtsnachfolgeklausel zu beachten

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

| Für einen Vermieter als Gläubiger ein Trauma: Erst hat er über Monate versucht, einen Räumungstitel gegen mehrere Mieter als Gesamtschuldner zu erwirken und bereits erhebliche wirtschaftliche Verluste erlitten, da die Mieter nicht nur in der Wohnung ausharren, sondern auch keine Miete und keine Nebenkostenvorauszahlung leisten. Und dann scheitert die Räumungsvollstreckung, weil zwischenzeitlich einer der verurteilten Gesamtschuldner verstorben ist und nun der Gerichtsvollzieher eine Titelumschreibung gegen die Erben verlangt, obwohl sich nur der andere ‒ noch lebende ‒ Gesamtschuldner in dem zu räumenden Objekt aufhält. |

Relevanz für die Praxis

Der BGH hat jetzt diese Problematik endlich zugunsten der Vermieter als Gläubiger entschieden und wichtige Fragen beantwortet:

• Leitsätze: BGH 30.4.20, I ZB 61/19

• a) Bei einer Räumungsvollstreckung müssen die Gläubiger eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-)Besitz an den Räumen haben.

• c) Die Bestimmung des § 563a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters ein gemeinsames Mietverhältnis im Sinne des § 563 BGB bestanden hat.

• d) „Besitz“ im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des „Gewahrsams“ gemäß § 886 ZPO, der seinerseits dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB entspricht.

• e) Der nicht tatsächlich ausgeübte, das heißt fiktive Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet ‒ jedenfalls soweit und solange Gewahrsam eines Dritten besteht ‒ keinen Gewahrsam im Sinne einer tatsächlichen, nach außen erkennbaren Sachherrschaft.

• f) Für die Räumung gemäß § 885 ZPO genügt ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Räumungstitel.

• g) Das Wegschaffen von Gegenständen nach § 885 Abs. 2 und 3 ZPO, die früher im (Mit-)Eigentum des Erblassers gestanden haben, stellt keine Vollstreckung in den Nachlass dar.

• (Abruf-Nr. 216722)