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·Fachbeitrag ·Immobiliarvollstreckung

Privilegierte Hausgeldansprüche begründen kein dingliches Recht

Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH 13.9.13, V ZR 209/12, Abruf-Nr. 133162).

 

Sachverhalt

Der des Beklagten war Eigentümer einer Wohnung einer Eigentümergemeinschaft. Er beglich in den Jahren 09 und 10 Hausgelder sowie Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen für 08 und 09 von über 1.700 EUR. Am 30.4.10 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Eigentümergemeinschaft als Klägerin meldete die Forderungen im Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Der Beklagte erwarb die Wohnung vom Insolvenzverwalter und wurde am 13.7.10 ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte hafte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Ihre auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen des o.g. Betrags 
gestützte Klage ist vor dem AG erfolglos geblieben. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Der BGH wies die Revision als unbegründet zurück.

 

Entscheidungsgründe

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält nur eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche. Einer WEG steht kein dingliches Recht zur Befriedigung aus Wohnungseigentum zu. Ein Erwerber von Wohnungseigentum haftet schuldrechtlich nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers (BGH NJW 94, 2950).

 

Achtung | Der BGH hat den dinglichen Charakter der vom Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfassten Forderungen bislang offen gelassen. Nur für das Insolvenzverfahren ist geklärt, dass der Eigentümergemeinschaft im Umfang des Vorrechts ein Absonderungsrecht zusteht (BGH VE 09, 192). Dies ergibt sich aus der in § 49 InsO enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Hat die Eigentümergemeinschaft vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel 
erwirkt, kann sie den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht unterfallenden Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen.

 

Aus dem Wortlaut von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ergibt sich nicht, dass ein neues dingliches Recht eingeführt werden sollte. Einerseits bezieht sich die Bestimmung auf § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG, die die (persönliche) Haftung des Wohnungseigentümers betreffen. Andererseits sollen bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum „die daraus fälligen Ansprüche (…)“ erfasst werden. Nur insoweit knüpft die Norm an das Eigentum an. Die systematische Stellung der Bestimmung spricht gegen die Einführung einer dinglichen Last. § 10 ZVG begründet als zentrale verfahrensrechtliche Norm für das Zwangsversteigerungsverfahren keine dinglichen Rechte. Die Vorschrift regelt ihrem Eingangssatz zufolge, welche Ansprüche „ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke“ gewähren, ferner deren Reihenfolge durch die Einteilung in Rangklassen. Ein Befriedigungsrecht gewähren sowohl schuldrechtliche (§ 10 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 1a, Nr. 5 ZVG) als auch dingliche Rechte (§ 10 Abs. 1 Nr. 4, Nr. 6 bis 8 ZVG).

 

Ebenso wenig ergibt sich die dingliche Haftung aus dem systematischen Vergleich von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mit § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG. Im Gegenteil zählen zu den in § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG geregelten Ansprüchen auf Entrichtung öffentlicher Lasten aus dem Grundstück nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nur solche Lasten, deren Rechtsgrundlage eine dingliche Haftung des Grundstücks anordnet. Das ZVG setzt die dingliche Haftung also voraus, 
begründet sie aber nicht. Das gilt gleichermaßen für die in § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG geregelten dinglichen Rechte der Grundpfandgläubiger.

 

Achtung |Für die bis zum 30.6.07 geregelten Litlohnansprüche (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) soll die dingliche Wirkung zwar anerkannt gewesen sein, ohne dass dies aber - soweit ersichtlich - praktische Bedeutung erlangt hätte. Jedenfalls hat der Gesetzgeber diese Regelung aufgehoben und nur die freigewordene Rangstelle genutzt, um Hausgeldforderungen eigenständig zu regeln (BT-Drucksache 16/887, 44). Es ist auch kein inhaltlicher Bezug zu Litlohnansprüchen erkennbar.

 

Ebenso lässt sich der dingliche Charakter auch nicht § 45 Abs. 3 S. 1 HS 2 ZVG entnehmen. Nach dieser Norm bedarf es für die Anmeldung der Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren eines Dritten nicht zwingend eines Titels. Es mag sein, dass eine solche Befugnis im Regelfall nur dinglichen Gläubigern zugutekommt. Aus einer verfahrensrechtlichen Erleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft kann indes nicht 
geschlossen werden, dass dieser ein materielles dingliches Recht zusteht.

 

Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ausschließlich eine Änderung des Zwangsversteigerungsverfahrens beabsichtigt und sich demzufolge auf eine verfahrensrechtliche Regelung beschränkt. Dabei wollte er zwar insbesondere mit Blick auf § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG erreichen, dass die genannten Ansprüche der Eigentümergemeinschaft „den nachfolgenden dinglich gesicherten Ansprüchen vorgehen“ (BT-Drucksache 16/887, 43). Dass die Gemeinschaft selbst zu einer dinglich berechtigten Gläubigerin werden sollte, hat er aber nicht erwogen. Vor allem hat er nicht beabsichtigt, eine begrenzte Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für die rückständigen Hausgelder des Voreigentümers neu einzuführen. Dies wäre jedoch - jedenfalls in den Grenzen des Vorrechts - die Folge einer allgemeinen dinglichen Haftung.

 

Richtig ist zwar, dass es dem erklärten Ziel des Gesetzgebers entsprach, die übrigen Wohnungseigentümer im Hinblick auf Rückstände anderer Wohnungseigentümer in begrenztem Umfang gegenüber den Grundpfandgläubigern zu privilegieren und damit auch den Werterhalt der Anlage insgesamt sicherzustellen (BT-Drucksache, a.a.O.). Zudem könnte nur eine dingliche Haftung bei Hausgeldrückständen eines werdenden Wohnungseigentümers die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermöglichen, weil der werdende Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht eingetragener Eigentümer ist (BGHZ 193, 219). Der Umsetzung einer begrenzten dinglichen Haftung im geltenden Recht steht aber schon entgegen, dass der 
Gesetzgeber für die Verwirklichung seiner Zielsetzung ein bestimmtes Mittel gewählt hat: Er hat nämlich nur eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen. Selbst die Insolvenz des Wohnungseigentümers hat er nicht im Blick gehabt.

 

Praxishinweis

Die Entscheidung bringt Rechtssicherheit in den Fällen, in denen ein Käufer die zu versteigernde Wohnung eines Schuldners erwirbt, gegen den rückständige Hausgeldforderungen einer Eigentümergemeinschaft bestehen. Dieser haftet nicht mit dem erworbenen Eigentum hinsichtlich der gegen den Voreigentümer geltend gemachten rückständigen Hausgeldforderungen und zwar weder persönlich noch dinglich. Insofern ist die in der Praxis immer wieder vorkommende Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft den 
gegenüber dem Voreigentümer bestehenden dinglichen Titel gegen den Neueigentümer als Schuldner nach § 727 ZPO umschreiben lässt, nicht mehr möglich (LG Stuttgart MK 10, 32; Schneider, ZMR 09, 165).

 

Weiterführender Hinweis

  • Mock, So vollstrecken Sie titulierte rückständige Hausgeldforderungen gegen neue Eigentümer, VE 10, 67
Quelle: Ausgabe 12 / 2013 | Seite 211 | ID 42396383