logo logo
Meine Produkte: Bitte melden Sie sich an, um Ihre Produkte zu sehen. Anmelden
Menu Menu
MyIww MyIww
Jetzt testen

·Fachbeitrag ·Immobiliarvollstreckung

Nutzen Sie die Sicherungsverwaltung im Rahmen der Zwangsversteigerung

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

| Eine in der Immobiliarvollstreckung kaum bekannte Regelung ist der Antrag auf gerichtliche Verwaltung (sog. Sicherungsverwaltung; § 94 ZVG). Dies ist unverständlich, denn er kann für Gläubiger vorteilhaft sein. Der folgende Beitrag erläutert daher, wie Sie die Sicherungsverwaltung rechtssicher beantragen und was das Verfahren kostet. |

1. Das besagt § 94 ZVG

Da § 94 ZVG in der Praxis - zu Unrecht - kaum angewendet wird, hier die Vorschrift im Wortlaut:

 

  • Im Wortlaut: § 94 ZVG
  • (1) Auf Antrag eines Beteiligten, der Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat, ist das Grundstück für Rechnung des Erstehers in gerichtliche Verwaltung zu nehmen, solange nicht die Zahlung oder Hinterlegung erfolgt ist. Der Antrag kann schon im Versteigerungstermin gestellt werden.
  • (2) Auf die Bestellung des Verwalters sowie auf dessen Rechte und Pflichten finden die Vorschriften über die Zwangsverwaltung entsprechende Anwendung.
 

2. Sinn und Zweck der Sicherungsverwaltung

§ 94 ZVG schützt Gläubiger davor, dass ein Ersteher nach dem Zuschlag aber vor dem Verteilungstermin Maßnahmen ergreift, die den Wert des Grundstücks mindern und es ggf. erschweren, das Grundstück wiederzuversteigern.

 

  • Beispiel

Die im Grundbuch erstrangig eingetragene Bank A. betreibt die Zwangsversteigerung in das Mietshaus des Schuldners S. Der Bieter B. erhält als Meistbietender den Zuschlag zu einem Betrag von 300.000 EUR. B. kündigt sofort sämtlichen Mietern, um das Objekt teilweise abzureißen und anderweitig zu verwerten. Den Steigpreis von 300.000 EUR zahlt B. hingegen nicht, sodass A. die Wiederversteigerung beantragt.

 

Das Problem für Gläubiger A. besteht in Folgendem:

 

  • Mit dem Zuschlag wird B. sofort - noch bevor er das Meistgebot zahlt - Eigentümer des Grundstücks und aller mitversteigerten Gegenstände (§ 90 Abs. 1, 2 ZVG). Folge: Er darf bereits, bevor er in das Grundbuch eingetragen wird, die Nutzungen aus dem Grundstück ziehen und über mitversteigerte Gegenstände verfügen.

 

  • Infolge des Zuschlags rückt B. als Ersteher in bestehende Miet- und Pachtverhältnisse ein (§ 566 BGB, § 57 ZVG). Darum kann er noch - bevor das bare Meistgebot berichtigt wird - Miet- und Pachtverträge kündigen. Ebenso ist er berechtigt, Miete und Pacht geltend zu machen (BGH Rpfleger 15, 349).

 

  • B. kann sich als Ersteher, indem der Gerichtsvollzieher räumt, durch den Zuschlagsbeschluss als Vollstreckungstitel - bevor das Meistgebot beglichen wird - den Besitz am ersteigerten Grundstück verschaffen (§ 93 Abs. 1 ZVG).

 

  • Als Besitzer ist B. imstande, über nicht wesentliche Bestandteile und Zubehör des Grundstücks rechtswirksam zu verfügen.

 

  • B. kann sog. „tatsächliche Verfügungen“ treffen, indem er z. B. Bodenbestandteile des Grundstücks ausbeutet oder Grundstücksgebäude baulich verändert, ja sogar abreißt (BGH, a.a.O.).

 

  • Wenn B. selbst Schuldner gegenüber Drittgläubigern ist, können diese nun ab dem Zuschlag die Mieten/Pachten pfänden.

 

 

MERKE | Es besteht also die Gefahr, dass Ersteher bzw. Dritte (Gläubiger des Erstehers) auf Grundstückswerte zugreifen, ohne dass anschließend das Meistgebot gezahlt wird. Wird das Gebot nicht gezahlt, kann dies dazu führen, dass ein wirtschaftlich völlig entwertetes Grundstück wiederversteigert wird.

 

All dies hilft § 94 ZVG zu vermeiden. Zusätzlich bietet die Anordnung der gerichtlichen Verwaltung einen entscheidenden Vorteil in dem Fall, dass der Gläubiger entweder zu spät oder gar keine Sicherheitsleistung nach §§ 67 ff. ZVG beantragt hat. Stellt er daher rechtzeitig einen solchen Antrag, ist er zudem noch weiter geschützt als bei einer Sicherheitsleistung.

3. Gläubiger muss Sicherungsverwaltung beantragen

Um bei begründeter, o. g. Gefahr zu verhindern, dass der Ersteher vom Grundstück Besitz ergreift bzw. auf die Nutzungen (Mieten/Pachten) zugreift, bevor er das Meistgebot gezahlt hat, gilt Folgendes: Das Grundstück ist auf Antrag eines Beteiligten, der aus dem Versteigerungserlös eine Zuteilung zu erwarten hat (§ 9 ZVG), „für Rechnung des Erstehers“ gerichtlich zu verwalten, bis das Meistgebot beglichen ist.

 

Der Antrag kann schriftlich oder im Versteigerungstermin frühestens nach Abgabe eines Gebots zu Protokoll gestellt werden. Möglich ist dies auch noch zu einem Zuschlagsverkündungstermin. Das Vollstreckungsgericht entscheidet über den Antrag regelmäßig durch Beschluss. Es setzt in diesem Beschluss meist eine ihm vertraute Person (z. B. einen Rechtsanwalt) als Verwalter ein.

 

Musterformulierung / Antrag auf gerichtliche Verwaltung gemäß § 94 Abs. 1 ZVG

Amtsgericht ...

 

- Vollstreckungsgericht -

 

Az. ... K .../...

 

Im obigen Zwangsversteigerungsverfahren vertrete ich gemäß anliegender Vollmacht die Interessen des Gläubigers ...

 

Es wird gemäß § 94 Abs. 1 ZVG beantragt,

 

  • das Grundstück für Rechnung des Erstehers in gerichtliche Verwaltung zu nehmen.

 

Begründung:

Frau ... ist das versteigerte Objekt zu einem Meistgebot in Höhe von ... EUR durch Beschluss vom ... zugeschlagen worden. Dem Gläubiger steht eine Zuteilung aus dem Bargebot zu, sodass der Antrag auf gerichtliche Verwaltung zulässig ist.

 

Rechtsanwalt

 

 

MERKE | Die Anordnung einer solchen Sicherungsverwaltung begründet keine Zwangsverwaltung im eigentlichen Sinn, sondern beschränkt sich als eine (nur) gegen den Ersteher gerichtete Verwaltung auf eine Sicherungsmaßregel. Ihr Zweck besteht somit ausschließlich darin, das Grundstück einschließlich des mitversteigerten Zubehörs vorläufig zu sichern und in dem zum Zeitpunkt des Zuschlags gegebenen Zustand zu erhalten. Ein über die Kosten der Verwaltung hinausgehender Überschuss steht damit dem Ersteher als Eigentümer des Grundstücks zu.

 

4. Ersteher kann Sicherungsverwaltung abwenden

Der Ersteher kann die Verwaltung jederzeit abwenden, indem er das Meistgebot zahlt oder hinterlegt (RGZ 86, 187; BGH Rpfleger 15, 349). Hierdurch ist er davor geschützt, dass die gerichtliche Verwaltung durch einen ihm gegenüber besonders misstrauischen Beteiligten ohne sachlichen Grund beantragt wird.

5. Das kostet die gerichtliche Verwaltung

Gemäß § 94 Abs. 2 ZVG werden auf die Verwalterbestellung sowie auf dessen Rechte und Pflichten die Normen über die Zwangsverwaltung entsprechend angewendet.

 

a) Vergütung für gerichtlich bestellten Verwalter

Dies bedeutet: Auch der gerichtlich bestellte Verwalter kann einen Vergütungsanspruch geltend machen (vgl. § 153 Abs. 1 ZVG). Da nach § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG die gerichtliche Verwaltung „für Rechnung des Erstehers“ stattfindet, steht der Vergütungsanspruch dem Verwalter ausschließlich gegen den Ersteher und nicht gegen den Gläubiger als Antragsteller zu (BGH Rpfleger 2015, 349). Es ist allerdings wie folgt zu unterschieden:

 

  • Wirft das Grundstücke Erträge ab, z. B. weil der Verwalter die Mieten und Pachten einzieht, stehen diese dem Ersteher als Eigentümer zu. Hiervon darf allerdings der Verwalter seine Vergütung abziehen.

 

  • Bringt das verwaltete Grundstück keine Erträge, wird das Gericht auf Antrag des Verwalters die Anordnung der gerichtlichen Verwaltung davon abhängig machen, dass der Gläubiger als Antragsteller einen Vorschuss zahlt (§ 161 Abs. 3, § 94 Abs. 2 ZVG). Kommt er dem nicht nach, kann das Gericht von der Maßnahme absehen oder eine angeordnete Verwaltung aufheben. Zahlt der Gläubiger den Vorschuss, erhält er diesen als Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung an seiner Rangstelle gemäß § 10 ZVG wieder.

 

Beachten Sie | Ordnet das Gericht die Verwaltung jedoch an, obwohl der Vorschuss nicht gezahlt wurde, findet mangels gesetzlicher Grundlage keine (Ausfall-)Haftung des Antragstellers für die Vergütung des Verwalters statt (BGH Rpfleger 15, 349).

 

b) Vergütung für den Rechtsanwalt

Beantragt der Rechtsanwalt für einen Gläubiger die Sicherungsverwaltung, kann er hierfür gemäß Nr. 3331 Nr. 1 VV-RVG eine 0,4-Verfahrensgebühr berechnen. Da der Antrag frühestens nach Abgabe eines Gebots im Termin gestellt werden kann, fällt zudem noch eine 0,4-Terminsgebühr nach Nr. 3312 VV-RVG an. Der Gebührenwert richtet sich hierbei nach dem Interesse des vom Anwalt vertretenen Gläubigers. Dieses ist begrenzt auf die Höhe der Forderung. Wenn jedoch die Höhe des Gebots niedriger ist als die zu vollstreckende Forderung, ist das Gebot maßgebend.

 

c) Gerichtskosten

Es fallen keine weiteren Gerichtskosten an. Die Tätigkeit des Gerichts wird durch die Versteigerungsverfahrensgebühr gemäß Nr. 2211 KV-GKG abgegolten.

 

Weiterführender Hinweis

  • Zwangsverwaltung bei bestehendem Nießbrauch - titelerweiternde Klausel, VE 14, 113
Quelle: Ausgabe 02 / 2016 | Seite 31 | ID 43797454