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·Fachbeitrag ·Honorargestaltung

Baukostengarantie durch Planungsbüros - BGH-Entscheidung bringt neue Erkentnisse

| Planungsbüros werden immer häufiger dazu gedrängt, vertragliche Vereinbarungen einzugehen, die auf die Sicherung der vorgesehenen Baukosten abheben. Der BGH hat dazu eine wichtige Entscheidung getroffen, die unter anderem auch in Bezug auf das mögliche „Erfolgshonorar“ für die Kosteneinhaltung Klarheit schafft. |

BGH-Fall war idealtypisch

Im vorliegenden Fall hatte das Planungsbüro vertraglich eine Garantie für die Einhaltung einer bestimmten Baukostensumme abgegeben. Sollte die Bausumme unterschritten werden, würde das Planungsbüro den Differenzbetrag als Prämie erhalten. Sollten die Kosten überschritten werden, hätte das Büro dem Auftraggeber den überschreitenden Betrag voll erstatten müssen.

 

Die Garantie enthielt einige Ausnahmen (baugrundbedingte Erschwernisse, Baugrundschadstoffe oder Planungsänderungsanordnungen), sodass es sich im Endeffekt um eine „eingeschränkte Garantieerklärung“ handelte.

 

Das brisante an dem Fall war aber die Kostengarantie und die erheblichen finanziellen Folgen, die beide Vertragspartner offensichtlich einkalkuliert hatten. Denn der Zweck der Garantie bestand nicht darin, eine möglichst wirtschaftliche bzw. kostengünstige Planung zu erarbeiten, von der der Auftraggeber profitiert. Die Ersparnisse gegenüber dem Garantiebetrag kamen ja dem Planungsbüro zugute. Für den Auftraggeber war das vielmehr praktisch eine Festpreisvereinbarung mit Belobungs- oder Bestrafungszenario.

BGH unterscheidet zwischen Garantie und Zusicherung

In seiner Entscheidung hat der BGH zunächst die Grenze zwischen Garantie und einer sonstigen Zusicherung geklärt (BGH, Urteil vom 22.11.2012 Az. VII ZR 200/10; Abruf-Nr. 130056).

 

Die Wesensmerkmale einer Garantie

Eine Garantie für die Einhaltung einer Baukostenobergrenze - und darum handelte es sich hier - ist laut BGH eine verschuldensunabhängige Zusicherung. Bei der getroffenen Vereinbarung wird unberührt von einem etwaigen Verschulden (zum Beisppiel zu späte Planübergabe oder zu hoch geplanter Standard) der die Garantiesumme übersteigende Betrag fällig.

 

Wichtig | Eine Garantieerklärung von Planungsbüros ist daher so ziemlich die gefährlichste Vereinbarung die Planungsbüros eingehen können. Deshalb hat sogar der BGH in seiner Urteilsbegründung festgehalten, dass er Planungsbüros abrät, eine Baukostengarantieerklärung abzugeben.

 

Die Wesensmerkmale einer Zusicherung

Anders kann die Sache aussehen, wenn im Planungsvertrag eine Verpflichtung eingegangen wird, dass bestimmte Kosten (oder Gesamtkosten) einzuhalten sind. Werden bei einer solchen vertraglichen Verpflichtung die Kosten am Ende nicht eingehalten, greifen die Regelungen eines Schadenersatzanspruchs.

 

Das bedeutet, dass - anders als bei einer Garantie - dem Vertragspartner nur der durch die vertragliche Pflichtverletzung entstandene Schaden zu ersetzen ist. Der Schaden berechnet sich meist grundlegend anders. Er liegt in der Regel deutlich niedriger als die Erstattung des vollen Überschreitungsbetrags. So muss sich der Bauherr bei einer Baukostenerhöhung zum Beispiel eine damit verbundene Wertsteigerung oder andere finanzielle Vorteile anrechnen lassen.

Prämien unterfallen nicht dem Preisrecht der HOAI

Der oben erwähnte Fall landete vor Gericht, weil der Bauherr die zunächst infolge der Baukostenunterschreitung gezahlte Prämie später insoweit zurückverlangte, wie mit der Summe aus Honorar und Prämie der Höchstsatz gemäß HOAI überschritten wurde. Das OLG Düsseldorf war noch der Ansicht, dass die vereinbarte Prämie zum Honorar gehört und deshalb insgesamt zwischen Mindest- und Höchstsatz liegen muss.

 

Der BGH sah das jedoch grundlegend anders. Er hat klargestellt, dass eine solche Prämie kein Bestandteil des preisrechtlich geregelten Honorars ist. Die Prämie steht auch nicht im Zusammenhang mit Besonderen Leistungen. Somit darf die hier vereinbarte Erfolgsprämie nicht als Bestandteil des in der HOAI geregelten Honorars angesehen werden mit der Folge, dass die Prämie mit dem Mindest- bzw. Höchstsatz-Problem nichts zu tun hat.

 

Der BGH begründete das damit, dass die mit der Garantieerklärung verbundenen Prämien kein Entgelt für Architekten- oder Ingenieurleistungen sind. Es liegt also kein Erfolgshonorar vor, das im fachlichen Zusammenhang mit Besonderen Planungsleistungen anfällt, sondern eine Prämie, die unberührt von Leistungen ist, und nur auf das Ergebnis abhebt.

Wie sollten Erfolgshonorarvereinbarungen künftig aussehen?

In der Praxis stellt sich jetzt die Frage, auf welches „Erfolgshonorarvereinbarungs-Modell“ sich Planungsbüros eher einlassen sollten. Auf das Modell „Baukostengarantie in Verbindung mit Prämie oder Bestrafung“, auf das in § 7 Absatz 7 HOAI geregelte „klassische“ Erfolgshonorar“ (lesen Sie dazu auch PBP 8/2012, Seite 3) oder auf ein drittes - alternatives - Modell?

 

Die Baukostengarantie mit Prämie bzw. Bestrafung

Wir haben es schon erwähnt: Die Garantieerklärung ist für Planungsbüros äußerst risikoreich, weil sie verschuldensunabhängig wirkt. Wir raten deshalb davon ab und stehen hier im Einklang mit dem BGH.

 

Das „normale“ Erfolgshonorar nach § 7 Absatz 7 HOAI

Beim Abschluss einer „herkömmlichen“ Erfolgshonorarvereinbarung nach § 7 Absatz 7 HOAI besteht die Gefahr, dass der Honoraranspruch an die Erbringung bestimmter Besonderen Leistungen geknüpft ist. Weil diese Besonderen Leistungen zur wirtschaftlichen Optimierung in einem Abgrenzungskonflikt zu allgemeinen Wirtschaftlichkeitsanforderungen stehen, kann es schwierig werden, ein solches Erfolgshonorar durchzusetzen.

 

Außerdem ergibt sich bei Anwendung des § 7 Absatz 7 HOAI das Problem, inhaltlich abzugrenzen, ob der vertraglich vereinbarte Standard geändert wird oder nicht. Wird der Standard, wie immer er auch definiert worden war, geändert, fällt diesbezüglich kein Erfolgshonorar an.

Angebot besonderer Kostensteuerungsleistungen

Wir empfehlen Ihnen deshalb, eine dritte Alternative in Erwägung zu ziehen. Diese besteht darin, eine besondere Kostensteuerungsleistung anzubieten, die weit über das bisherige Maß hinausgeht und eine ständige verfügbare Kostentransparenz herstellt. Diese ermöglicht es, auf Basis aller aktuellen Planungs- und Abrechnungsinformationen praktisch jederzeit zu prognostizieren, wie die spätere Schlussrechnungssumme ausfallen wird.

 

PRAXISHINWEIS | Die Qualität dieser Besonderen Leistung dabei besteht darin, dass der Objektplaner und seine Fachplaner für jeden Vorgang (wie zum Beispiel zu erwartende Mengenänderungen, mögliche ergänzende öffentlich-rechtliche Forderungen, Änderungen von Normen oder absehbare Nachtragsforderungen) eine kurzfristige Risikobewertung vornehmen und in die ständig aktuelle Gesamtprognose einstellen.

Eine weitere Besonderheit besteht darin, diese Kostenprognosen in regelmäßige und leicht verständliche Entscheidungsvorlagen für den Auftraggeber zu integrieren und ihm alle 14 Tage vorzulegen. Er hat dann drei Möglichkeiten:

 

  • 1. Er kann der Prognose zustimmen.
  • 2. Er kann die Prognose in Verbindung mit konkreten Änderungsanweisungen ablehnen; letztere lassen sich aus der Entscheidungsvorlage bereits ablesen und sind damit fachlich bereits auf Sinnhaftigkeit abgestimmt.
  • 3. Er kann die Prognose mit der Vorgabe eines konkreten finanziellen Ziels ab-lehnen und der Bitte, entsprechende Änderungsvorschläge auszuarbeiten.

 

Diese Kostensteuerung erfordert eine individuelle Leistungsbeschreibung der Besonderen Leistungen, die alle am Projekt beteiligten Büros betrifft. Das heißt, dass alle Informationen von allen Beteiligten in einem geordneten System an den Objektplaner fließen und mit entsprechenden individuellen Honorarvereinbarungen ausgestattet sein müssen. Zu diesem Modell liegen bereits erste Erfahrungen vor, die ein durchwegs positives Bild zeigen.

 

Weiterführender Hinweis

  • In der nächsten Ausgabe unterbreiten wir Ihnen dazu Vorschläge für ein konkretes Leistungs- und Honorarangebot und eine Musterklausel für Ihren Planungsvertrag.
Quelle: Ausgabe 02 / 2013 | Seite 6 | ID 37687820