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Einzelvergabe ist für Bauherren meist günstiger und risikoärmer als GÜ- oder GU-Vergabe

| Für Bauherren ist die Einzelvergabe meist günstiger und risikoärmer als die Vergabe an einen Generalübernehmer oder Generalunternehmer. Diese - auch von uns schon des öfteren vertretene - Meinung hat jetzt die renommierte Kölner Rechtsanwältin Dr. Anke Leineweber in einem Vortrag bei den „Weimarer Baurechtstagen“ des Evangelischen Bundesverbands für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis bekräftigt. Nachfolgend fassen wir den Vortrag von Frau Dr. Leineweber zusammen. |

Die Ausgangslage: Bauherr hat die Qual der Wahl

Für einen Bauherren, der als privater Bauherr zu Renditezwecken, als gewerblicher Bauherr und Investor oder als Pensionskasse bzw. Fondsgesellschaft ein Bauvorhaben errichtet, stellt sich die Frage, ob er

  • das Bauvorhaben mit einem erfahrenen Unternehmen - als Rundum-sorglos-Paket - aus einer Hand errichten lässt (GÜ-Vergabe),
  • eine Planung nach seinen Vorstellungen durch einen Architekten und die notwendigen Sonderfachingenieure erstellen lässt, um dann die reine Bauausführung aus einer Hand in Auftrag zu geben (GU) oder
  • die Objekt- und Fachplanung durch von ihm beauftragte Planungsbüros in eigener Regie erstellt und auch das Bauvorhaben selbst - mit Einzelvergabe an kleinere Fachunternehmer - erstellen lässt.

 

Die Tücken der Rundum-sorglos-Pakete

Die erste Variante mit dem Rundum-sorglos-Paket gestaltet sich oft zum Schreckensszenario des Bauherrn. Nämlich dann, wenn er in die Fänge eines unseriösen Unternehmens gerät, das die Klaviatur des Nachtragsmanagements bestens beherrscht und mittels Ausnutzung der sich aus einer funktionalen oder sehr pauschalen Baubeschreibung ergebenden Nachtragsmöglichkeiten seinen Profit zulasten des Bauherrn optimiert. Deshalb lohnt es sich immer, bereits vor dem Abschluss des ersten Vertrags die möglichen Varianten, die sich ergebenden Vor- und Nachteile im Bauablauf sowie insbesondere die unterschiedlichen Kosten durchzukalkulieren.

 

Dabei wird sich bei objektiver Betrachtung häufig zeigen, dass die Vergabe an einen GÜ nicht die preisgünstigste Lösung ist und dass der Bauherr hier keineswegs auf fachkundige Erfeüllungsgehilfen in Form von Architekten, Fachingenieuren sowie den „Sonderfachmann Recht“ oder aber - als Alternative - eine eigene Bauabteilung verzichten kann, um zu einem zufriedenstellenden Ergebnis zu gelangen, bei dem das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt.

  • Beispiel

Es soll ein Seniorenwohnheim gebaut werden, für dessen Errichtung laut Vorgaben des Bauherrn ein Budget zwischen 10 und 15 Mio. Euro zur Verfügung steht.

Leistungserbringung durch GÜ

Der GÜ erbringt gegenüber dem Bauherrn in der Regel die schlüsselfertige Bauleistung unter Einschluss sämtlicher Planungsleistungen (Architektur, Fachingenieurleistungen, Beschaffung der Baugenehmigung) und Bauleistungen (Errichtung und Übergabe der komplett fertig gestellten und funktionsfähigen Bauwerks). Die Tatsache, dass der Bauherr selbst Eigentümer des Baugrundstücks ist und dieses zum Zwecke der Durchführung der Bebauung zur Verfügung stellt, unterscheidet den GÜ vom Bauträger, der die vorgenannten Leistungen auf eigenem Grundstück erbringt und komplett (inklusive Grundstück) an Erwerber veräußert.

 

Unterschied zwischen Versprechungen und der Praxis

Nach der einschägigen Erfahrung des Baurechtsanwalts ist es eine Illusion, den Anpreisungen eines GÜ zu glauben, dass der Bauherr ohne jegliche Einschaltung eines Architekten, Fachingenieurs oder Baurechtsanwalts „1 Stück Seniorenheim“ mit einer vom Bauherrn vorgegebenen oder vereinbarten Anzahl von Betten bzw. Appartements, Gemeinschaftsräumen (welche genau, welche Größe und wie viele?) beauftragt und dann ein schlüsselfertiges Bauwerk erhält, das seinen Vorstellungen entspricht und bei dem das Preis-Leistungs-Verhältnis den vorvertraglichen Anpreisungen des GÜ entspricht. Ganz ohne eigenen Architekten und Sonderfachingenieur und die Einschaltung eines erfahrenen Bauanwalts geht es auch beim GÜ-Vertrag nicht. Denn der Bauherr muss sich - fachkundig unterstützt von Architekt und Sonderfachingenieur - zunächst einmal eine sehr konkrete Vorstellung über die im einzelnen zu erbringende Bauleistung machen.

 

Kostenauswirkungen im Beispielsfall

Bei 10 Mio. Euro an anrechenbaren Kosten (alle Beträge netto) muss der Bauherr im GÜ-Fall für den eigenen Architekten 109.930,35 Euro, für den eigenen Statiker 33.183 Euro (jeweils für die Leistungsphasen 1 bis 2) und für den eigenen Haustechnikplaner 43.150 Euro einkalkulieren. Dies ergibt an eigenen Planungskosten 185.363 Euro. Für die Beratung des Sonderfachmanns Recht, der derartige Tätigkeiten nach Zeitaufwand rechnet, sind rund 5.000 bis 10.000 Euro zu kalkulieren.

 

Demgegenüber kommt der GÜ, der ja volle Leistungsphasen für die Architekten-, Tragwerks- und Haustechnikplanung kalkulieren muss, bei reinen Baukosten von 10 Mio. Euro unter Einschluss der extern zu vergebenden Planungs- und Fachingenieurleistungen auf eine Größenordnung von 13,5 bis 15,5 Mio. Euro. Da er außerdem einen GÜ-Zuschlag von mindestens 15 Prozent auf die selbst kalkulierten Bauerrichtungskosten erhebt, kommt der Bauherr auf einen Kostenaufwand von 14 bis 16 Mio. Euro GÜ-Vergütung zuzüglich rund 200.000 Euro an Eigenkosten für Planung und Rechtsberatung.

Vergabe durch GU

Bei der Vergabe der Bauleistung an einen GU erbringt der Bauherr durch eigene Architekten und eigene Sonderfachingenieure die gesamten Planungsleistungen selbst. Als Basis dient dabei die den Wünschen des Bauherrn individuell angepasste Architekten- und Fachingenieurplanung. Hier kann der Bauherr in eigener Regie seine Anforderungen im Hinblick auf das zu errichtende Bauwerk umsetzen. In der Regel erfolgt die Beauftragung der Architekten und Sonderfachleute ebenso wie die des auch hier nicht zu vernachlässigenden Sonderfachmanns Recht in einer frühen Phase, nämlich noch vor der Beantragung der Baugenehmigung. GU-Angebote für die auszuführende Bauleistung werden hier in der Regel erst nach Vorlage der Baugenehmigung oder kurz vor der erwarteten Erteilung der Baugenehmigung eingeholt.

 

Kostenauswirkungen im Beispielsfall

Bei einer Bausumme von 10 Mio. Euro für die reine Bauleistung (schlüsselfertige Bauerrichtung) wie beim ersten Beispiel muss der Bauherr bei dem üblichen GU-Zuschlag von zwischen 15 und 25 Prozent mit einer GU-Summe von zwischen 11,5 und 12,5 Mio. Euro rechnen. Nach den Mindestsätzen der HOAI fallen hier für den Architekten Honorare von 732.869 Euro, für den Statiker von 32.283 Euro, für den TGA-Fachingenieur von 59.277 Euro und gegebenenfalls für den Fassadenplaner von rund 50.000 Euro an.

 

Einsparungen kann der Bauherr beim Architektenhonorar erzielen, wenn er von vornherein nicht in Einzelgewerken ausschreiben sondern eine GU-Ausschreibung erstellen lässt, bei der die Massen für Leistungsverzeichnisse der einzelnen Gewerke vom GU aus den vorgelegten Plänen kalkuliert werden und die Bauleistung in Raumbüchern beschrieben ist. Diese Einsparung kann sich auf rund 200.000 Euro belaufen, weil dem Architekten die Einzelermittlung der Leistungen nach Gewerken und Massen erspart bleibt.

 

Insgesamt kommt der Bauherr bei dieser Lösung auf Aufwendungen zwischen 12,184 Mio. Euro und 13,124 Mio. Euro. Auch hier sind noch Kosten für den Sonderfachmann Recht einzukalkulieren. Diese dürften sich zwischen 5.000 und 10.000 Euro für die Phase der Vertragsgestaltung bewegen. Treten bei der Bauabwicklung Probleme auf (Mängel - selbstständiges Beweisverfahren), kommen Stundenhonorare hinzu.

Die Vergabe in Einzelgewerken

Bei dieser Abwicklung hat der Bauherr zwar einen größeren eigenen personellen Aufwand zumindest in der Phase des Baubeginns. Dem stehen jedoch beachtliche Einsparungen gegenüber. So spart sich der Bauherr den GÜ- oder GU-Zuschlag. Er spart gegenüber den anderen Modellen im Saldo auch eigenen Personalaufwand, wenn der Architekt und die Fachingenieure in den Leistungsphasen 1 bis 5, vor allem in den Leistungsphasen 6 und 7 fachkompetent arbeiten. Insgesamt sind die Chancen aus Kostensicherheit bei diesem Modell am größten.

 

Vergabemodell bietet größte Gewähr auf Kostensicherheit

Diese Kostensicherheit wird dadurch erreicht, dass sämtliche Gewerke komplett ausgeschrieben werden, sodass verbindliche Angebote für sämtliche Bauleistungen vorliegen, bevor der erste Spatenstich getan bzw. mit dem Baugrubenaushub begonnen wird. Hier können sich zwar Baugrundrisiken realisieren. Das Risiko der daraus resultierenden Kostenüberschreitung und Bauzeitverzögerung ist jedoch das gleiche wie bei der Vergabe an einen GU oder GÜ. Denn diese übernehmen in der Regel nicht das Baugrundrisiko sondern beglücken den Bauherrn beim Auftreten unvorhergesehener Hindernisse mit mehr oder minder perfekten (und bereits in der Schublade liegenden) Mehrkostenforderungen und melden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Mehrkosten aus gestörtem Bauablauf an.

 

Bei der Vergabe in Einzelgewerken kann der Bauherr - unterstützt durch fachkundige Architekten und Baurechtler - dieses Risiko vermeiden, indem er mit den Nachfolgegewerken verbindliche Verträge schließt und sich damit die Preise sichert. Ein konkreter Anfangstermin der jeweiligen Bauleistung wird hier (zumindest wenn die VOB/B vereinbart ist) nicht festgelegt. Dies geschieht erst, wenn die kritische Phase des Tiefbaugewerks (Aushub und Fundamenterrichtung) abgeschlossen oder überschaubar geworden ist.

 

Auch das Insolvenzrisiko für den Fall einer Insolvenz eines Auftragnehmers ist bei der Vergabe an Einzelgewerke geringer. Wird der GÜ oder GU insolvent, stehen dem Bauherrn schwierige Probleme ins Haus. Er muss die teilfertiggestellten Leistungen von den vereinbarten Gesamtleistungen abgrenzen und die Abrechnung des Auftragnehmers oder seines Insolvenzverwalters prüfen. Und er muss für die Restfertigstellung erneut einen GÜ oder GU finden, was sich in der Praxis oft schwierig gestaltet. Geht dagegen bei der Vergabe von Einzelgewerken ein Auftragnehmer in Insolvenz, lässt sich ein Nachfolgeunternehmer in der Regel wesentlich schneller finden; zumal bei ordnungsgemäß durchgeführter Ausschreibung ja auch die Angebote des zweit- oder drittgünstigsten Bieters noch vorhanden sind.

 

Fazit |

Vergleicht man die Vor- und Nachteile der Unternehmereinsatzformen, so lassen sich mit der vom Bauherrn in der Regel bevorzugten Rundum-sorglos-Lösung keineswegs die Vorteile realisieren, die der Anbieter ins Feld führt. Die Risiken eines Scheiterns oder einer Verteuerung des Bauvorhabens sind weder beim GÜ- noch beim GU-Vertrag ausgeschlossen. Die vermeintlich sehr erleichterte Abwicklung sowie die Vermeidung von Schnittstellenproblemen und Nachweisschwierigkeiten im Rahmen der Gewährleistung wird durch relativ hohe Risikozuschläge erkauft.

  • Bei einer reinen Bauleistung von 10 Mio. Euro muss der Auftraggeber beim GÜ-Vertrag mit rund 14 bis 16 Mio. Euro netto an Vergütung für den GÜ rechnen und zusätzlich eigene Controllerkosten von 180.000 bis 200.000 Euro investieren.
  • Beim GU-Vertrag ergeben sich Gesamtkosten zwischen 12,2 und 13,5 Mio.Euro, die sich im Fall der Insolvenz des Unternehmers leicht um 20 % erhöhen können.
  • Bei der Vergabe in Einzelgewerken hat der Bauherr dagegen die Chance, bei störungsfreier Bauabwicklung mit 10,9 bis 11 Mio. Euro hinzukommen und die Risiken für den Fall der Insolvenz eines Vertragspartners zu minimieren.

 

Weiterführender Hinweis

  • Das evangelische Siedlungswerk e.V., Ausrichter der „Weimarer Baurechtstage“, hat uns freundlicherweise erlaubt, Ihnen den Wortlaut des Vortrags von Frau Dr. Leineweber, der im Buch zu den „Weimarer Baurechtstagen 2011“ veröffentlicht worden ist, als pdf zur Verfügung zu stellen. Schicken Sie dazu eine E-Mail mit Ihren Bürodaten an wia@iww.de, Stichwort „Weimarer Baurechtstage“.
Quelle: Ausgabe 11 / 2011 | Seite 18 | ID 28647440