· Fachbeitrag · Haftung
Energetische Sanierung: Schadenersatzforderungwegen fehlerhafter Beratung abwehren
| Bei einem Ingenieurbüro, das Beratungsleistungen bei energetischen Sanierungen erbringt, führt nicht jeder Beratungsfehler sofort zu eine Schadenersatzforderung des Bauherrn. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden. |
Konkreter Fall: Fördermittelantrag scheitert
Im konkreten Fall hatte ein Ingenieurbüro die energetische Modernisierung eines Wohngebäudes übernommen. Zum Leistungsumfang gehörte auch die Erstellung von Fördermittelanträgen. Diese Leistung war fehlerhaft, weil ein einkalkulierter und beantragter Zuschuss in Höhe von 50.826,82 Euro nicht gewährt wurde.
Der Bauherr forderte deshalb Schadenersatz. Als Schaden bezifferte er eine Vermögensdifferenz, die sich ergab, wenn er auf den KfW-85 Dämmstandard (mit Förderung, linke Spalte unten) verzichtet hätte und den normalen Dämmstandard gebaut hätte (rechte Spalte).
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Bezeichnung | Hoher KfW-85 Dämmstandard | Normaler Dämmstandard | |
Gesamtaufwand (Kauf + Baukosten) Verkehrswert Vermögenszuwachs | 857.249,82 985.000,00 127.750,18 | 576.977,45 830.000,00 253.022,55 | |
Schadensforderung Bauherr | 125.272,37 Euro | ||
OLG Celle verneint Schadenersatzanspruch
Das OLG Celle hat den Schadenersatzanspruch im Ergebnis jedoch verneint. Ausschlaggebend dafür waren drei Dinge (OLG Celle, Urteil vom 27.2.2014, Az. 16 U 187/13; Abruf-Nr. 141236):
Dienstverträge bergen geringeres Haftungsrisiko als Werkverträge
Zunächst stellten die Richter klar, dass hier kein Werkvertrag vorlag, sondern ein Dienstvertrag. Beim Dienstvertrag wird kein Werkerfolg (zum Beispiel die Zusage der beantragten Fördermittel in Höhe von 50.826,82 Euro) geschuldet, sondern nur eine Beratung.
Bei Fehlern im Dienstvertragsverhältnis ist der Bauherr so zu stellen, wie er bei richtiger Beratung gestanden hätte. Da aber im Nachhinein meist nicht nachvollziehbar ist, wofür sich der Auftraggeber bei richtiger Beratung entschieden hätte, ist ein Schadenersatz nur schwer durchsetzbar.
Auf den Celler Fall umgemünzt: Selbst wenn die Beratungsleistung richtig gewesen wäre und der Bauherr rechtzeitig erfahren hätte, dass die 50.826,82 Euro Fördermittel nicht zu erwarten sind, hätte er sich unter Umständen dennoch entschieden, die KfW-85 Variante auszuführen. Dann wäre kein Schaden entstanden, sondern es läge das gleiche Ergebnis vor, wie bei fehlerhafter Beratung. Weil nicht nachvollziehbar ist, wie sich der Auftraggeber entschieden hätte, ist der Schaden letztlich nicht beweisbar.
Kein Anspruch bei unschlüssiger Schadensberechnung
Darüber hinaus hat das OLG die Schadensberechnung des Bauherrn für nicht schlüssig gehalten. Weder sei der unterschiedliche Verkehrswert bei den beiden Ausführungsvarianten (KfW-85-Standard - normaler Standard) nachvollziehbar abgeleitet noch sei der unmittelbare Zusammenhang zwischen den Investitionen und dem Verkehrswert erläutert. Damit war die Schadensaufstellung des Bauherrn nicht nachvollziehbar.
PRAXISHINWEISE |
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Kein Schaden bei erfolgtem Vorteilsausgleich
Das OLG kam drittens zum Ergebnis, dass der Bauherr für die von ihm vorgenommenen energetischen Maßnahmen mit einem höheren finanziellen Aufwand auch den entsprechenden Mehrwert in Form des entsprechenden Einbaus in das Gebäude erhalten hat. Dabei sei im Grundsatz davon auszugehen, dass die in Auftrag gegebenen Arbeiten auch wertmäßig dem entsprechen, was der Bauherr dafür ausgeben musste. Das heißt: In dem aufwendig sanierten Gebäude findet sich auch der entsprechende Gegenwert für die Modernisierungsmaßnahmen (Vorteilsausgleich). Dies gilt auch, wenn sich dies nicht in gleicher Weise in der Steigerung des Verkehrswerts niederschlägt.
Dies zeigt auch die Kontrollüberlegung: Hätte der Bauherr bei entsprechender Beratung - wie behauptet - von der hochwertigen Sanierung Abstand genommen, so hätte er zwar weniger Geld für die Sanierung ausgeben müssen; er hätte dann aber auch kein derart aufwendig ausgestattetes Haus erhalten. Insoweit hat sich sein Vermögen lediglich von Bar- in Immobilienvermögen verlagert. Dies kann für sich genommen kein Schaden sein.
FAZIT | Schadenersatzforderungen wegen Beratungsfehler nehmen zu. Prüfen Sie diese auf Herz und Nieren. Wenn einer der folgenden Tatbestände erfüllt ist, sind Ihre Chancen gut, die Schadenersatzforderung erfolgreich abzuwehren:
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