25.09.2026 · Fachbeitrag · Gesetzgebung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (Teil 2): Wer schuldet was im Planungsteam?

von Rechtsanwältin und Architektin Aleksandra Gleich, Mannheim, www.recht-und-raeume.de

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist in Kraft – die politische Debatte vorerst abgeschlossen. Für Planer beginnt jetzt die eigentliche Arbeit. In einer dreiteiligen Beitragsreihe beleuchten wir die praktischen Konsequenzen. Teil 1 hat gezeigt, wie Sie erkennen, ob ein Projekt unter die neuen Anforderungen des GModG fällt. Damit ist aber nur die öffentlich-rechtliche Ebene geklärt. Für Planer stellt sich nun die schwierige Frage: Wer im Planungsteam schuldet die erforderlichen Leistungen tatsächlich?

Die wichtigsten Änderungen im zeitlichen Verlauf

Das GModG ist am 28.07.2026 verkündet worden (https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html). Die Neuregelungen greifen jedoch nicht zu einem einheitlichen Zeitpunkt. Für die Planungspraxis ist deshalb entscheidend, die Stufen des Inkrafttretens mit dem eigenen Projektterminplan abzugleichen.

Zeitpunkt	Wesentliche Änderung für die Planungspraxis
seit 29.07.2026	Die bisherige 65-Prozent-EE-Vorgabe für neu eingebaute Heizungen ist entfallen. Gas- und Ölheizungen können grundsätzlich weiterhin eingebaut werden; für Neubauten wird dies allerdings durch den später einsetzenden Nullemissionsstandard begrenzt.
ab 01.01.2027	Weitere EPBD-Umsetzungsregelungen treten in Kraft. Dazu gehören insbesondere neue Vorgaben zu Energieausweisen, Referenz- und Berechnungsgrundlagen, Solarenergie sowie das gesetzliche System für die Lebenszyklusbilanzierung.
ab 01.01.2028	Für Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche sind die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen zu ermitteln. Zugleich gilt der Nullemissionsstandard für neue Nichtwohngebäude (NWG) im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden.
ab 01.01.2029	Bei neu eingebauten Öl-, Gas- und Flüssiggasheizungen greift die erste Stufe der sog. Bio-Treppe: Zehn Prozent der bereitgestellten Wärme müssen die gesetzlichen Anforderungen an klimafreundlichere Brennstoffe erfüllen.
ab 01.01.2030	Die Lebenszyklusbilanzierung gilt grundsätzlich für alle Neubauten. Zugleich wird das Nullemissionsgebäude zum Standard für alle Neubauten. Die Bio-Treppe steigt auf 15 Prozent. Für bestehende NWG beginnt zudem die erste Stufe der energetischen Mindestanforderungen.
ab 01.01.2033	Für bestehende NWG verschärft sich die zweite Stufe der energetischen Mindestanforderungen.
ab 01.01.2035/ bzw. 2040	Die Bio-Treppe steigt auf 30 Prozent bzw. 60 Prozent.