logo logo
Meine Produkte: Bitte melden Sie sich an, um Ihre Produkte zu sehen. Anmelden
Menu Menu
MyIww MyIww
Jetzt testen

·Fachbeitrag ·Bauen im bestand

Umzubauender Altbau war nie genehmigt: So beugen Sie Honorarverlusten bei Umbauten vor

| Dieses Szenario kommt immer öfter vor: In den Leistungsphasen 1 bis 3 wird die Umnutzung eines Altbaus geplant. Die notwendigen Fachplaner sind beteiligt, die Genehmigungsplanung fertiggestellt. Dann kommt der Schock: Die Bauaufsichtsbehörde stellt fest, dass der Altbau nie genehmigt wurde und genehmigt daher auch den Umbau nicht. Die Planung ist nicht verwendbar. Der Honorarverlust für alle bisher erbrachten Leistungen droht. Es sei denn, Sie haben von Anfang an die Weichen richtig gestellt. |

Typische Fälle aus der Praxis

Erstaunlich viele bestehende Bauten verfügen nicht über Genehmigungen, die auf die aktuelle Nutzung des Bauwerks bezogen sind. Beispiele:

 

  • Ein Fachwerkhaus wird aktuell als Wohngebäude genutzt und soll nach dem Verkauf zur Physiotherapieeinrichtung umgenutzt und umgebaut werden, verfügt aber nur über eine Genehmigung von 1923 als Stall.

 

  • Eine Gründerzeitlagerhalle als Klinkerbau von 1930 verfügt über eine alte Genehmigung als Lagerhalle, wird jedoch seit 40 Jahren als Abstellhalle für Lkw (ohne entsprechende Genehmigung) genutzt und soll nun umgebaut werden zu einer freien Kfz-Werkstatt mit Verkaufsfläche.

 

BEACHTEN SIE | Beide Objekte verfügen somit nicht über eine bestandsschützende genehmigte Nutzung. Die derzeitige Nutzung kann damit auch keinesfalls als fachliche bzw. technische Basis für die Planungsleistungen des Architektur- bzw. Ingenieurbüros dienen. Denn sie ist wertlos. Es droht gegebenenfalls sogar deren Nutzungsuntersagung. Bestandsschutz für eine nie genehmigte Nutzung gibt es nur in seltenen Ausnahmefällen.

Das sollten Sie zu Behördenvollmachten wissen

Bevor man sich mit der Problemlösung befasst, sollte man wissen, welche Vollmachten die Behörden bei Umbauten haben. Diese hat das Oberverwaltungsgericht Sachsen in einer aktuellen Entscheidung herausgearbeitet (Beschluss vom 2.5.2011, Az: 1 B 30/11; Abruf-Nr. 113516):

 

  • Die Bauaufsicht kann alle Nutzungen amtlich untersagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehen.

 

  • Ein Widerspruch zum öffentlichen Baurecht liegt bereits vor, wenn eine rechtskräftige Baugenehmigung für die derzeitige Nutzung fehlt.

 

  • Vorschriften über notwendige Rettungswege, Umwehrungen oder Öffnungen gelten in der Regel als öffentlich-rechtliche Vorschriften.

 

  • Auch wenn eine nicht genehmigungsfähige Nutzung über Jahre stillschweigend geduldet wird, steht dies einer Nutzungsuntersagung nicht im Wege. Eine Ausnahme gilt allenfalls, wenn sich die Bauaufsichtsbehörde in Kenntnis der illegalen Nutzung so verhalten hat, dass man nicht nur von Duldung, sondern auch von aktivem Vertrauensschutz ausgehen kann.

 

  • Besteht Bestandsschutz, dann ist eine Nutzungsuntersagung unmöglich. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn früher eine rechtskräftige Baugenehmigung erteilt wurde oder das betreffende Objekt über mehrere Jahre dem materiellen Baurecht entsprach (was eingehend geprüft werden sollte).

 

  • Die Nutzungsuntersagung steht in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit der Gefahr für Leib und Leben. Sie kann somit unberührt von dieser Gefahr angeordnet werden.

 

WICHTIG  | Diese strengen behördlichen Regeln gelten nicht nur für bestehende gewerbliche Gebäude, sondern auch für Wohngebäude und sonstige bauliche Anlagen an Immobilien (zum Beispiel Überdachungen, Zufahrten).

Eine genehmigte Nutzung kann Bestandsschutz verlieren

Die Fallstricke gelten nicht nur für ungenehmigte Nutzungen. Auch genehmigten Nutzungen kann das Aus im Zuge der Planungsvorbereitungen drohen.

 

  • Beispiel

Eine ehemals als Kaserne genutzte Immobilie stand fünf Jahre leer. Im sechsten Jahr reichte der neue Besitzer einen Bauantrag mit folgenden geplanten Nutzungen ein: Kfz-Werkstätten in den ehemaligen Panzer- und Reparaturhallen, Wohnen in den ehemaligen Mannschaftsgebäuden, Büroflächen für Versicherungen in den ehemaligen Verwaltungsgebäuden.

Der Objektplaner musste in Folge des Wegfalls des Bestandsschutzes der ehemals genehmigten Nutzung alle für einen Neubau anfallenden Vorschriften auf den Umbau anwenden (zum Beispiel Wärmeschutznachweis nach EnEV 2009, Entwässerungsantrag, Grundstücksteilung). Dadurch ergaben sich nicht nur erhebliche Planungsänderungen, sondern auch deutlich höhere Investitionskosten.

 

Der lapidare Grund: Der Bestandsschutz einer genehmigten Nutzung in einem bestehenden umzubauenden Gebäude entfällt, wenn dieses Gebäude eine Zeitlang ungenutzt war. Diese Frist betrug im konkreten Fall drei Jahre - und war folglich überschritten. Nach der neuen Rechtslage bestehen keinen festgelegten Fristen mehr; es wird vielmehr einzelfallbezogen entschieden, ob noch Bestandsschutz besteht. Ein Beurteilungskriterium ist, welche Bemühungen zu Inbenutzungnahme ergriffen worden waren.

Risikovermeidung: So gehen Sie in Lph 1 und 2 vor

Um diese Honorar- und Haftungsrisiken zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, in den Lph 1 und 2 folgende Maßnahmen zu ergreifen:

 

  • Recherchieren Sie vorhandene Baugenehmigungen und Spezialgenehmigungen (Wasserrecht, Gewerberecht), Abweichungen vom Bestandsschutz, sowie Nutzungsverhältnisse und deren Genehmigungen bei unterschiedlichen Behörden. Versuchen Sie, dafür eine gesonderte Honorarvereinbarung zu treffen. Alternativ können Sie sich vom Auftraggeber alle Dokumente als baurechtliche Bestandsunterlagen überreichen lassen.

 

  • Vereinbaren Sie mit dem Auftraggeber verbindlich, dass in der Leistungsphase 2 eine Bauvoranfrage gestellt - und gesondert honoriert - wird und die dazu notwendigen Fachplaner beauftragt werden.

 

  • Nehmen Sie Einsicht in alte vorhandene Genehmigungen. Diese liegen, falls beim Auftraggeber nicht mehr vorhanden, auch in Behörden als Archivexemplar vor - zum Teil bereits elektronisch.

 

  • Schlagen Sie eine (extra zu honorierende) Durchführbarkeitsstudie vor, in der Sie die alten genehmigten Nutzungen im Hinblick auf neue bauliche Möglichkeiten vergleichen und bewerten. Gelegentlich sind alte Nutzungsgenehmigungen aus den 70er Jahren „wertvoller“ als neu zu beantragende Nutzungen.

 

  • Prüfen Sie die Bauleitplanung (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Grünordnungsplan, Hochwasserschutz, Gestaltungssatzung etc.) in Bezug auf neue Anforderungen.

 

Praxishinweis |

Recherchieren Sie außerdem, seit wann die Immobilie ungenutzt ist und wieviele Versuche unternommen wurden, sie wieder zu nutzen. Intensive Versuche, eine Immobilie wieder zu nutzen, können deren Bestandsschutz nämlich verlängern.

 

Besonders wichtig ist, dass die Bauvoranfrage alle planerischen Inhalte umfasst, die für die spätere Genehmigung von grundlegendem Interesse sind. Das können wirtschaftliche Interessen des Investors sein, die sich in der Grundstücksausnutzung (Geschossigkeit, Abstände, Zufahrten, Stellplätze) oder in den vorgesehenen betrieblichen Abläufen (Schallemissionen, Nachtanlieferung per Lkw, etc.) zeigen.

 

Dieser Inhalts-Check ist wichtig, weil Bauvorbescheide nur die „amtlichen Antworten“ enthalten, die auch in Form der Voranfrage vom Bauinteressenten (mit Hilfe der Leistungen des Ingenieurbüros) angefragt wurden. In einigen Behörden beschränkten sich Bauvoranfragen auch nur auf die städtebaulichen Kriterien der späteren Baugenehmigung.

 

WICHTIG | Bauwerke, die ehemals von der Staatsbauverwaltung selbst geplant und gebaut wurden (Bundesbahn, -wehr, -post, -grenzschutz), verfügen über behördeninterne Genehmigungen, die den Baugenehmigungen entsprechen. Diese Genehmigungen können nur bei den ehemaligen Behörden oder deren Rechtsnachfolgern abgefragt werden.

Quelle: Ausgabe 11 / 2011 | Seite 9 | ID 29770030