· Fachbeitrag · Mietvertrag
Nachweis kollusiven Zusammenwirkens bei Vereinbarung einer extrem niedrigen Miete
von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin
| Eine Wohnung in guter Berliner Innenstadtlage wurde Ende 2017 zu einer Nettokaltmiete von 3,39 EUR/qm vermietet. Der Berliner Wohnungsmarkt war zu dieser Zeit bereits seit Jahren angespannt, was zum rasanten Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Wohnraum führte. Der Bundesgesetzgeber steuerte bereits 2015 mit Vorschriften zu deren Begrenzung gegen; über die Verfassungsmäßigkeit dieser Regelungen wurde intensiv gestritten, eine Entscheidung des BVerfG erwartet. Kann ein solcher Mietvertrag mit „rechten Dingen“ zustande gekommen sein? Die Frage ist schwer zu beantworten. Lesen Sie, was der BGH uns mit auf den Weg gibt! |
Sachverhalt
Die beklagte Mieterin (Beklagte zu 1) bewohnt mit ihrem Lebensgefährten (Beklagter zu 2) und ihren minderjährigen Kindern mindestens seit 12/17 eine im Eigentum der Klägerin (GmbH) stehende Fünf-Zimmer-Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von 177 qm. Nach dem schriftlichen Mietvertrag, den der damalige (alleinvertretungsberechtigte) Geschäftsführer für die Klägerin als Vermieterin unterzeichnete, sollte das Mietverhältnis zum 21.12.17 beginnen. Die Nettokaltmiete sollte monatlich 600 EUR betragen, die Bruttomiete monatlich 1.010 EUR und die Mietzahlungspflicht erst zum 1.9.18 beginnen. Bis dahin sollte die Mieterin ‒ „als Gegenleistung“ für die im Vertrag enthaltene Pflicht, die Wohnung mit Ausnahme der vom Vermieter durchzuführenden Maßnahmen fachgerecht renovieren zu lassen ‒ eine Bruttomietbefreiung erhalten.
Die Gesellschafter der Klägerin betrieben ‒ gestützt auf den Vorwurf einer Schädigung der Vermögensinteressen der Klägerin ‒ die Ablösung des damaligen Geschäftsführers. Mit Schreiben vom 15.2.21 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihren neuen Geschäftsführer, von den Beklagten, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Begründung: Der Mietvertrag sei durch kollusives Verhalten zustande gekommen und zudem wegen der niedrigen Miete sittenwidrig. Die Mieterin ließ das Begehren mit anwaltlichem Schreiben zurückweisen. Mit der Klage verfolgt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie verlangt von der Beklagten zu 1) zudem, eine Nutzungsentschädigung für das Jahr 2018 zu zahlen. Die Beklagten begehren im Wege der Widerklage Ersatz der vorgerichtlich für die Zurückweisung des Räumungsverlangens entstandenen Kosten der Rechtsverteidigung.
Das AG hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das LG hat die Beklagten unter Abänderung der Entscheidung des AG zur Räumung und Zahlung verurteilt, die Widerklage abgewiesen. Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das LG (BGH 26.3.25, VIII ZR 152/23, Abruf-Nr. 247547).
Entscheidungsgründe
Die Begründung der Entscheidung durch das LG und seine Tatsachenfeststellungen tragen nach dem BGH den Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB (bisher) nicht: Für die Annahme, der Mietvertrag sei wegen kollusiven Zusammenwirkens des damaligen Geschäftsführers der Klägerin und des Beklagten zu 2) sittenwidrig und daher nach § 138 Abs. 1 unwirksam, reicht eine ‒ vom LG angenommene ‒ Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einem Missbrauch der Vertretungsmacht nicht aus. Soweit eine solche dazu führen kann, dass dem Vertragspartner eine Berufung auf die Wirksamkeit des Vertrags nach § 242 BGB versagt ist, fehlt es wiederum an tragfähigen Feststellungen, um die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Beklagten zu 2) der Beklagten zu 1) als (alleiniger) Vertragspartnerin der Klägerin zurechnen zu können.
Kein Anspruch auf Nutzungswertersatz
Damit entfällt zugleich die Grundlage für den Anspruch auf Nutzungswertersatz gemäß § 987 Abs. 1, § 990 Abs. 1 BGB sowie für die Beurteilung des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung des Räumungs- und Herausgabebegehrens aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB.
MERKE | Es muss differenziert werden: Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH verstößt ein Rechtsgeschäft, das ein Vertreter im bewussten Zusammenwirken mit dem anderen Vertragsteil zum Nachteil des Vertretenen (kollusiv) abschließt, gegen die guten Sitten und ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (BGH NJW 89, 26; NJW-RR 04, 247; NJW 14, 2790; NJW 17, 3373). Liegt ein Fall der Kollusion nicht vor (bzw. ist er nicht nachweisbar), muss der Vertretene ein von seinem Vertreter abgeschlossenes Rechtsgeschäft (nur) dann nicht gegen sich gelten lassen, wenn der andere Vertragsteil den Missbrauch der Vertretungsmacht erkannt hat oder er diesen zwar nicht erkannt hat, aber nach den Umständen hätte erkennen müssen. In einem solchen Fall ist der andere Vertragsteil wegen einer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzulässigen Rechtsausübung gehindert, sich auf die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zu berufen (BGH NJW 14, 2790). |
Maßgeblich: Kenntnisstand der Vertragspartnerin
Für die Annahme der Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB kommt es auf die Kenntnis der Beklagten zu 1) an, denn sie allein war die Vertragspartnerin der Klägerin. Das LG hat dazu aber nichts festgestellt. Unklar ist (bisher), ob die Beklagte zu 1) Kenntnis von den Abschluss des Mietvertrags begleitenden Umständen hatte, ob sie etwaige Absprachen zwischen dem damaligen Geschäftsführer der Klägerin und ihrem Lebensgefährten, dem Beklagten zu 2) billigte, sie in solche Absprachen eingebunden war. Der Annahme, sie habe im bewussten Zusammenwirken mit dem damaligen Geschäftsführer der Klägerin zu deren Nachteil (kollusiv) handeln wollen, fehlt damit eine tatsächliche Grundlage. Auch die vom LG angenommene bloße Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Beklagten zu 2) von einem Missbrauch der Vertretungsmacht des damaligen Geschäftsführers reichte i. R. d. § 138 Abs. 1 BGB nicht aus, unabhängig davon, ob das Handeln des Beklagten zu 2) der Beklagten zu 1) überhaupt zugerechnet werden kann. Die subjektiven Voraussetzungen eines kollusiven Zusammenwirkens gehen darüber hinaus.
Die tatsächlichen Feststellungen des LG erlaubten auch nicht die Annahme, die Beklagte zu 1) sei im Streitfall jedenfalls wegen eines von ihr erkannten oder sich ihr aufdrängenden Missbrauchs der Vertretungsmacht durch den damaligen Geschäftsführer gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Wirksamkeit des in Rede stehenden Mietvertrags mit der Klägerin zu berufen: Der frühere Geschäftsführer der Klägerin hat mit dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrags mit der Beklagten zu 1) zwar seine Befugnis zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Klägerin (§ 35 Abs. 1 GmbHG) missbraucht. Dabei kam es nicht entscheidend auf die vertragliche Ausgestaltung der Mietzahlungspflicht der Beklagten zu 1), insbesondere die Höhe der Nettokaltmiete und die zeitweise Bruttomietbefreiung an. Schon die Vornahme einer (Neu-)Vermietung der im Objekt gelegenen Wohnungen und damit auch der streitgegenständlichen Wohnung als solche war ‒ dem damaligen Geschäftsführer bekannt ‒ von den Gesellschaftern der Klägerin zum damaligen Zeitpunkt gerade nicht beabsichtigt und lag deshalb nicht im Interesse der Gesellschaft; die Wohnungen im Gebäude sollten verkauft werden.
Entscheidend war insoweit nicht, ob die Gesellschafter im damaligen Zeitpunkt bereits einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss gefasst und hierdurch mit Wirkung für das Innenverhältnis die Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers nach § 37 Abs. 1, 2 GmbHG beschränkt hatten. Der Geschäftsführer darf seine Vertretungsmacht auch nicht gegen den mutmaßlichen Willen der Gesellschafter gebrauchen (BGH NJW 84, 1461). Selbst im Fall einer nur „vage gebliebenen Absicht“ der Gesellschafter zu einem Verkauf unvermieteter Wohnungen hätte die Vermietung an die Beklagte zu 1) gänzlich unterbleiben oder der damalige Geschäftsführer der Klägerin die Angelegenheit den Gesellschaftern zur Entscheidung vorlegen müssen.
Die Missachtung der internen Beschränkungen durch den damaligen Geschäftsführer der Klägerin wirkt sich jedoch nicht (ohne Weiteres) im Außenverhältnis zur Beklagten zu 1) als Vertragspartnerin der Klägerin aus. Insoweit hätte es der (fehlenden) Feststellung bedurft, dass die Beklagte zu 1) einen Missbrauch der Vertretungsmacht durch den damaligen Geschäftsführer bezogen auf die Überlassung der Wohnung zu den Bedingungen des schriftlichen Mietvertrags erkannt hatte oder hätte erkennen müssen.
Beachten Sie | Derjenige, der ‒ wie hier die Beklagte zu 1) ‒ einen Vertrag mit einer GmbH abschließen will, braucht sich nicht darum zu kümmern, ob der Geschäftsführer die sich aus dem Innenverhältnis ergebenden Schranken seiner Befugnis einhält. Nachforschungen hierüber sollen dem redlichen Geschäftsverkehr erspart bleiben. Die Vertretungsmacht des Geschäftsführers ist gemäß § 37 Abs. 2 S. 1 GmbHG im Außenverhältnis unbeschränkt und unbeschränkbar. Das Risiko einer missbräuchlichen Verwendung der Vertretungsmacht muss grundsätzlich der Vertretene tragen (BGH NJW 12, 1718; NJW 17, 3373; NZG 24, 452).
Die im Interesse des Verkehrsschutzes angeordnete rechtliche Unbeachtlichkeit von Beschränkungen der Vertretungsbefugnis gegenüber dem Vertragspartner gilt jedoch nicht ausnahmslos. Das Vertrauen des Geschäftspartners auf den Bestand des Geschäfts ist nicht schutzwürdig, wenn er weiß oder es sich ihm geradezu aufdrängen muss, dass der Geschäftsführer seine Vertretungsmacht missbraucht. In einem solchen Fall kann er aus dem formal durch die Vertretungsmacht des Geschäftsführers gedeckten Geschäft keine vertraglichen Rechte oder Einwendungen herleiten (BGH NZG 24, 452).
Die Kenntnis des ‒ nicht als Partei am Mietvertrag beteiligten ‒ Beklagten zu 2) von einer pflichtwidrigen Ausübung der Vertretungsmacht des damaligen Geschäftsführers der Klägerin aus bestimmten, dem Beklagten zu 2) nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bekannten Umständen ‒ der fehlenden Vermietungsabsicht der Gesellschafter der Klägerin, den günstigen Bedingungen des Mietvertrags sowie des Konflikts der Gesellschafter ‒ reicht nicht aus. Sie kann der Beklagten zu 1) auch nicht nach § 166 BGB zugerechnet werden. Einer unmittelbaren Anwendung der Vorschrift steht entgegen, dass der Beklagte zu 2) beim Abschluss des Mietvertrags nicht als Stellvertreter der Beklagten zu 1) im Sinne der §§ 164 ff. BGB aufgetreten ist. Die Beklagte zu 1) hat die auf den Vertragsschluss mit der Klägerin gerichtete Willenserklärung vielmehr selbst und nur für sich abgegeben; allein sie und der damalige Geschäftsführer der Klägerin haben den Mietvertrag unterschrieben. Auch eine Zurechnung über eine entsprechende Anwendung des § 166 BGB ist hier nicht möglich.
MERKE | Zwar muss sich eine Person das Wissen eines Dritten entsprechend § 166 Abs. 1 BGB und mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) als eigenes Wissen zurechnen lassen, wenn sie den Dritten mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut hat. In diesen Fällen ist der Dritte als ihr „Wissensvertreter“ zu behandeln (st. Rspr., vgl. BGH NJW 23, 3790). Die hierauf gegründete Zurechnung umfasst nicht nur das positive Wissen des Wissensvertreters, sondern auch seine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis. |
Einer Wissenszurechnung auf dieser Grundlage steht im Streitfall entgegen, dass mangels entsprechender Tatsachenfeststellungen nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Beklagte zu 1) den Beklagten zu 2) mit der Erledigung bestimmter Aufgaben in Bezug auf die Anmietung der Wohnung bei der Klägerin in eigener Verantwortung betraut hatte. Sollte der Beklagte zu 2) ohne Vertretungsmacht oder ohne Auftrag der Beklagten zu 1) gehandelt haben, bedürfte es für eine Wissenszurechnung konkreter Anhaltspunkte dafür, dass sein Tätigwerden der Beklagten zu 1) bekannt war und von ihr wenigstens gebilligt wurde. Auch hierzu fehlen (hinreichende) Feststellungen.
Beachten Sie | Die persönliche Nähe der beiden Beklagten und der Umstand, dass beide mit den gemeinsamen Kindern in der betreffenden Wohnung leben, reicht ‒ so der BGH ‒ nicht aus. Die Grundsätze für die Wissenszurechnung gelten ohne Ausnahme auch, wenn und soweit es um die Wissenszurechnung eines Ehegatten oder ‒ wie hier ‒ nichtehelichen Lebensgefährten geht. Die danach erforderliche willentliche und bewusste Einschaltung des Dritten als Wissensvertreter darf nicht schlicht vermutet, sondern muss vom Tatrichter auf der Grundlage hinreichend tragfähiger Anhaltspunkte festgestellt werden.
Anhand der bisher vom LG getroffenen Feststellungen kann auch nicht angenommen werden, die Beklagte zu 1) hätte einen in der Überlassung der Wohnung zu den Bedingungen des Mietvertrags liegenden Missbrauch der Vertretungsmacht durch den damaligen Geschäftsführer erkennen müssen.
Beachten Sie | Grundsätzlich muss der Vertretene das Risiko eines Vollmachtmissbrauchs tragen. Der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung gegenüber dem Geschäftsgegner setzt deshalb eine auf massiven Verdachtsmomenten beruhende objektive Evidenz des Missbrauchs der Vertretungsmacht voraus. Diese objektive Evidenz ist vor allem gegeben, wenn sich nach den gegebenen Umständen die Notwendigkeit einer Rückfrage des Geschäftsgegners bei dem Vertretenen geradezu aufdrängt.
Der BGH vermisst eine dahingehende Prüfung des LG bezogen auf die Beklagte zu 1). An einer eigenen Beurteilung des Vorliegens einer objektiven Evidenz des Missbrauchs sieht er sich gehindert, weil die Feststellungen des LG kein abgeschlossenes Tatsachenbild ergeben. Aus Sicht des BGH musste sich der Beklagten zu 1) auch mit Blick auf die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich immerhin (noch) 600 EUR bei einer Gesamtbruttomiete von monatlich 1.010 EUR und die für die ersten Monate vereinbarte vollständige Befreiung von jeglicher Mietzahlung, für die der Mietvertrag ausdrücklich eine ‒ als Gegenleistung bezeichnete ‒ Pflicht der Beklagten zu 1) zur fachgerechten Renovierung der gesamten Wohnung enthält, auch angesichts der Größe der Wohnung nicht aufdrängen, dass die Überlassung der Wohnung in Verbindung mit der Gestaltung der beiderseitigen Vertragspflichten im Mietvertrag den Interessen der Klägerin zuwiderlaufen und der damalige Geschäftsführer der Klägerin insoweit treuwidrig handeln könnte.
Beachten Sie | Der BGH verweist die Sache zurück, um dem LG Gelegenheit zum Nachholen der Tatsachenfeststellungen zu geben. Diese sind ‒ anders als die Beklagten meinen ‒ nicht etwa entbehrlich, weil die Klägerin den Mietvertrag jedenfalls konkludent bestätigt hätte (vgl. § 141 BGB). Die Klägerin hatte den Beklagten mit Schreiben vom 9.12.20 eine neue Bankverbindung für künftige Zahlungen mitgeteilt. Mit diesem Schreiben hat die Klägerin nicht (stillschweigend) den Mietvertrag bestätigt. Der BGH folgt insoweit der Auslegung des LG, das das Schreiben nicht als Kundgabe eines (eindeutigen) Bestätigungswillens gewertet hat. Aus einem schlüssigen Verhalten ist ‒ so der BGH ‒ ein Bestätigungswille nur zu entnehmen, wenn jeder Beteiligte das Verhalten eindeutig als Bestätigung auffassen muss, mithin jede andere den Umständen nach einigermaßen verständliche Deutung ausscheidet; sobald das Verhalten auch auf anderen Gründen beruhen kann, ist grundsätzlich eine Bestätigung nicht anzunehmen (vgl. schon BGH NJW 71, 1795).
Relevanz für die Praxis
Fälle dieser Art sind schwer zu „fassen“und die Tatsachen für die richterliche Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) schwer festzustellen. Das sieht auch der BGH. Die Entscheidung gibt zu bedenken, dass es gute Gründe für die differenzierte Risikoverteilung im Innen- und Außenverhältnis bei einem Missbrauch der Vertretungsmacht gibt und Wissenszurechnungen selbst bei Eheleuten an ‒ vom BGH klar benannte ‒ Voraussetzungen gebunden sind.
Auf den „Merkzettel“ gehört die Entscheidung auch, weil sie eine fundierte Antwort auf die in Räumungsprozessen häufig anzutreffende Rechtsverteidigung gibt, wonach der Vermieter durch außergerichtliche Schreiben (auch Mieterhöhungsverlangen) zu erkennen gebe, dass er am Räumungsverlangen nicht festhalte. Ganz so einfach ist es auch hier nicht.
