· Fachbeitrag · Betriebskostenvorauszahlungen
Rückforderungsanspruch des gekündigten Mieters bei Abrechnungssäumnis des Vermieters
Dem Mieter, der seinen Geschäftsbetrieb nach fristloser Kündigung in den Mieträumen fortführt und die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen während des laufenden Räumungsverfahrens über Jahre weiterbezahlt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während seiner Nutzungsfortsetzung nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (OLG Düsseldorf 21.11.13, I-10 U 37/13, Abruf-Nr. 140192). |
Sachverhalt
Der Kläger hat das gewerbliche Mietverhältnis seit 2006 wiederholt wegen Zahlungsverzugs des Beklagten gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Nach Veräußerung des Grundstücks in 2012 haben die Parteien die Räumungsklage übereinstimmend für erledigt erklärt. Das LG gibt der Zahlungsklage teilweise statt. In Höhe von 2.345,26 EUR hat der Beklagte erfolgreich mit einem Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen 2006 wegen Nichterteilung der Betriebskostenabrechnung aufgerechnet. Die Berufung des Klägers hat in diesem Umfang Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Mietforderung des Klägers ist nicht gemäß § 387, § 389, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB durch Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch des Beklagten auf Rückzahlung seiner in 2006 geleisteten Vorauszahlungen erloschen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (seit NJW 06, 2252) kann dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er nicht während der Dauer des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
So liegt der Fall hier nicht. Selbst wenn das - wiederholt fristlos gekündigte - Mietverhältnis schon vor oder mit Ablauf der dem Kläger als Vermieter bis zum 31.12.07 zuzubilligenden Jahresabrechnungsfrist beendet und der Beklagte aufgrund dessen zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals an den Kläger verpflichtet gewesen wäre, müsste er sich hier unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falls mit Blick auf seine Möglichkeit, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu erzwingen, und gegebenenfalls die Konsequenzen aus seinem Verhalten wie ein Mieter behandeln lassen, dessen Mietverhältnis andauerte. Der Beklagte hat das Ladenlokal trotz der bereits in 2007 erhobenen und nach Veräußerung des Grundstücks durch den Kläger in 2012 übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsklage nicht geräumt, sondern hat - abgesehen von nicht berechtigten Kürzungen wegen angeblicher Mängel - die Zahlung der vereinbarten Miete und Nebenkostenvorauszahlungen fortgesetzt, ohne mit Bezug auf die Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) geltend zu machen oder Klage auf Abrechnung zu erheben.
Damit steht der Beklagte rechtlich einem Mieter gleich, der während eines bestehenden Mietverhältnisses von den ihm zur Erzwingung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung zustehenden Druckmitteln keinen Gebrauch gemacht hat und dem deshalb ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nach der Beendigung (hier in 2012, § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt., BGB) nicht zusteht.
Praxishinweis
Das OLG führt die Entscheidung BGH MK 12, 204 (Abruf-Nr. 123276) konsequent fort und verweigert dem gewerblichen Mieter bei Nichtabrechnung des Vermieters einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen, wenn er die Mietsache trotz fristloser Kündigung und Räumungsklage über Jahre weiternutzt und die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen fortentrichtet. Diese Gleichstellung mit einem Mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses von der Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben, keinen Gebrauch macht, ist gerechtfertigt. Auch der gekündigte Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den - in der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB enthaltenen - laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet. Das heißt: Solange der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Möglichkeit hat, die laufende Nutzungsentschädigung in Höhe der anteiligen Vorauszahlungen zurückzuhalten und so seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, steht ihm nach Auffassung des OLG trotz Beendigung des Mietverhältnisses kein Rückerstattungsanspruch zu.
