19.11.2012 · Fachbeitrag · Betriebskostenvorauszahlungen

BGH beschränkt Rückforderungsanspruch des Mieters bei Abrechnungssäumnis des Vermieters

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH 26.9.12, VIII ZR 315/11, Abruf-Nr. 123276).

Sachverhalt

Die Kläger verlangen von ihrem früheren Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses in 09 Rückzahlung der für 02 bis 04 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Das AG hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Vermieter die - jeweils mit einem Saldo zulasten der Kläger endenden - Nebenkostenabrechnungen für diese Zeiträume erteilt. Das LG hat daraufhin auf einseitigen Antrag der Kläger die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt. Der BGH weist die Berufung der Kläger gegen das Urteil des AG zurück.

Entscheidungsgründe

Der Mieter kann aufgrund ergänzender Vertragsauslegung bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Grund: Andernfalls wäre der Vermieter in der Lage, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs nach Belieben hinauszuzögern, sodass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe (BGH MK 05, 95, Abruf-Nr. 051084).