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·Fachbeitrag ·Mietrecht

Kündigung nach Freigabe durch Insolvenzverwalter

| Mietverhältnisse in der Insolvenz sind immer wieder problematisch. Zahlreiche Rechtsfragen sind zudem umstritten. Der BGH hat nun einige davon in einer aktuellen Entscheidung geklärt. Insbesondere zu den Bereichen „Kündigungssperre“, „Verzug“, „Minderung“ und „Zurückbehaltungsrecht“ gibt es interessante Neuigkeiten. |

1. Der Sachverhalt des BGH

Im Fall des BGH (17.6.15, VIII ZR 19/14, Abruf-Nr. 178370) war der Mieter immer wieder mit der Miete rückständig. Daraufhin hatte der Vermieter ihm mehrfach gekündigt. Der Mieter berief sich ‒ wie so häufig ‒ darauf, die Mietsache sei mangelhaft. Er machte Mietminderungsansprüche und ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht geltend. 2010 wurde dann das Verbraucherinsolvenzverfahren über den Mieter eröffnet. Dabei gab der Insolvenzverwalter unmittelbar nachdem das Verfahren eröffnet war das Mietverhältnis frei. 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben. Während das AG der Räumungsklage stattgab, wies das LG sie ab.

2. Vermieter unter Zugzwang: BGH hilft

Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nur unvollständig, muss der Vermieter schnell reagieren. Sonst droht ihm ein erheblicher finanzieller Schaden. Im konkreten Fall waren bei einer monatlichen Warmmiete von 530 EUR immerhin über 16.000 EUR rückständig. Räumungs- und Zahlungsklage müssen deshalb konsequent vorbereitet und dann auch verfolgt werden. Der BGH begrenzt die Verteidigungsmöglichkeiten des Schuldners hiergegen nun deutlich. Er zeigt zugleich auf, dass auch die Insolvenz des Mieters nicht dazu zwingt, hoffnungslos aufzugeben.

 

Da Ausgangspunkt für einen Insolvenzantrag meist die Tatsache ist, dass sich der Schuldner nach und nach übernimmt, ist anzunehmen, dass der Schuldner bereits Mietrückstände hat auflaufen lassen, bevor der Insolvenzantrag gestellt wurde. Diese sind für die Kündigung nun auch ausschlaggebend, wenn der Schuldner in Insolvenz geht und die rückständigen Mieten zur Tabelle anzumelden sind. Eine andere Praxis der Mietgerichte ist damit überholt.

3. Freigabeerklärung als Schlüssel

Gläubiger müssen versuchen, den Insolvenzverwalter zu bewegen, das Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO freizugeben. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, tritt an die Stelle der Kündigung nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Wie der BGH bereits entschieden hat, geht das Mietverhältnis mit dieser Erklärung wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über (BGH MK 14, 137).

4. Kündigungssperre gilt dann nicht

Die Streitfrage, ob daraus folgt, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB erfolgreich auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Mietrückstände stützen kann, war im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO umstritten. Der BGH hat den Streit nun im Sinne des Vermieters als Gläubiger entschieden. Die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO entfällt, wenn die Enthaftungserklärung abgegeben wird, jedenfalls aber wenn sie nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO wirksam wird. Insoweit ist der Leitsatz 1 des BGH eindeutig:

 

  • Leitsatz 1 der BGH-Entscheidung

Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.

 

5. Keine Abwägung bei Zahlungsrückstand

Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verankert, dass es für den Vermieter unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzugs zur fristlosen Kündigung berechtigt. Hierfür muss nicht zwischen Mieter- und Vermieterinteressen abgewogen werden (BGH MK 15, 84).

 

MERKE | Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, die Wohnung zu erhalten, obwohl er einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, ist der Gesetzgeber entgegengekommen: Er hat ihm ‒ allerdings vorrangig wegen der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit ‒ durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat. Dies soll, hält der Mieter die Mietzahlungen ein, eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen. Dies spricht der BGH nun ausdrücklich so aus.

 

Dem Vermieter wird es mithin nur zugemutet, das Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter fortzusetzen, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden oder ‒ was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt ‒ sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet. Hierzu kann es auch im Restschuldbefreiungsverfahren kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen es aus, dass die rückständigen Mietschulden so ausgeglichen werden.

 

PRAXISHINWEIS | Damit legt der BGH fest: Zahlt der Mieter an den Vermieter als Einzelgläubiger entsprechend aus dem pfändungsfreien Einkommen oder Vermögen, kann dies nicht als objektiv gläubigerbenachteiligend angesehen werden. Der Vermieter kann die so erlangten Beträge insolvenzsicher vereinnahmen. Er verstößt dabei weder gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 InsO noch verletzt er eine Obliegenheit nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO. Hierauf sollten Sie den Schuldner hinweisen, um ihn ggf. zu einer entsprechenden Zahlung ‒ möglicherweise unter Zuhilfenahme von Zuwendungen Dritter, eines Arbeitgeberdarlehens oder öffentlicher Leistungen (z.B. Wohngeld) ‒ zu motivieren. Sonst droht der Verlust der Forderung in der Restschuldbefreiung. Die Motivation des Schuldners zu zahlen und die Restschuldbefreiung insoweit nicht abzuwarten, liegt darin, die Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.

 

6. Insolvenz hindert Verzug nicht

Klare Worte findet der BGH dann auch für die Fortdauer des Verzugs, die nicht nur für die Zinsansprüche, sondern insbesondere für die Erstattungsfähigkeit von Rechtsverfolgungskosten wichtig ist:

 

  • Leitsatz 2 der BGH-Entscheidung

Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.

 

Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft also nur, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben. Oder er endet, wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht bzw. geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt. Dies sind die Einrede der Verjährung, ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen. Sie ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 S. 2 BGB anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat.

7. Vorübergehendes Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter ist zunächst ‒ vorübergehend ‒ berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 S. 1 BGB zu berufen, wenn der Vermieter seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachkommt. Auch hierfür findet der BGH klare Worte:

 

  • Leitsatz 3 der BGH-Entscheidung

Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.

 

 

MERKE | Diese aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Sie erschöpft sich nicht in dem einmaligen Überlassen, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter ‒ neben der Minderung ‒ gemäß § 320 BGB entgegengehalten werden. Die Einrede des nichterfüllten Vertrags dient dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben.

 

8. Umfang des Zurückbehaltungsrechts beschränkt

Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 S. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung teilweise erbracht, kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als dies nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Es ist hoch umstritten, nach welchen Kriterien ein infolge der mangelhaften Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Der BGH stellt letztlich darauf ab, im Einzelfall abzuwägen:

 

  • Leitsatz 4 der Entscheidung

Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichen Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

 

Checkliste / Kriterien der Gesamtwürdigung

  • Dauer der bereits erfolgten Zurückbehaltung.
  • Umfang der Bemühungen des Vermieters zur Mängelbeseitigung.
  • Verhältnis zwischen der Beeinträchtigung des Mieters und den Mängelbeseitigungskosten.
  • Höhe des verbleibenden Teils der Miete im Verhältnis zum Umfang der unbeeinträchtigten Nutzung.
  • Schwierigkeiten, die mit der Beseitigung des Mangels verbunden sind.
  • Erreichbarkeit des Ziels, durch finanziellen Druck den Mangel zu beseitigen. Ist dieses Ziel nicht mehr erreichbar, muss der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen und darf sein (vorübergehendes) Zurückbehaltungsrecht nicht mehr geltend machen.
  • Fortdauer des Mietverhältnisses. Mit dessen Ende, endet auch das Recht zur Zurückbehaltung, sodass alle zurückbehaltenen Beträge sofort fällig sind.
  • Gesamtes Verhalten der Vertragsparteien, insbesondere ob wirklich das Ziel der Mängelbeseitigung im Vordergrund steht oder der Mieter sich lediglich seiner Zahlungsverpflichtung entziehen will.
 

 

MERKE | Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Er kann

  • unbeschadet der Minderung auf Mangelbeseitigung klagen,
  • im Falle des Verzugs des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadenersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB),
  • in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB),
  • im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts verlangen, einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu erhalten (BGH NJW 08, 2432), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann und
  • es kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht.
Quelle: Ausgabe 09 / 2015 | Seite 156 | ID 43571687