12.05.2025 · Fachbeitrag · Mietrecht

Rückständige Betriebskosten als Kündigungsgrund: Wer die Hauptsache für erledigt erklärt, bekommt die Streitfrage nicht entschieden

| Im Rahmen des Mietverhältnisses sind neben der Kaltmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen und letztlich auch Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung zu zahlen. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Streitig ist, ob bei der Bemessung der rückständigen Miete auch die Nebenkosten zu berücksichtigen sind. Eine Entscheidung des BGH zeigt auf, wie eine prozessuale Lage die Entscheidung der Streitfrage verhindert und zugleich, welche Prozesskostenrisiken darin liegen. |

Sachverhalt

Der Beklagte mietete ab Oktober 2009 ein in D. gelegenes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von circa 135 qm von den damaligen Eigentümern. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 400 EUR. Im Dezember 2016 erwarben die Kläger die Immobilie in der Absicht, den Beklagten ‒ den Bruder der Klägerin zu 1 ‒ vor dem Hintergrund, dass dieser nun Sozialleistungen bezog, zu unterstützen. Vereinbarungsgemäß wurde das Haus in zwei Wohnungen geteilt. Der Beklagte bewohnt seit dem 4.9.17 die im Hinterhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 75 qm. Über die vom Beklagten hierfür zu zahlende Nettokaltmiete konnten die Parteien sich nicht einigen.

Mit Schreiben vom 1.5.18 rechneten die Kläger über die Betriebskosten des Jahres 2017 ab und gelangten zu einem Nachzahlungsbetrag zulasten des Beklagten in Höhe von 477,86 EUR. Die Kläger erklärten mehrfach, zuletzt mit Schriftsatz vom 28.4.20, die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf rückständige Miete sowie ‒ zuletzt ‒ die ausstehende Betriebskostennachzahlung für 2017. Nur in dieser Kombination konnte die fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.