06.06.2018 · Fachbeitrag · Mietforderungen

Konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung

| Richtet der Vermieter an den Mieter ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen und reagiert der Mieter hierauf nicht schriftlich, sondern zahlt „lediglich“ die geforderte höhere Miete, stellt sich die Frage, ob der Vermieter es dabei belassen kann, zu klären, ob eine wirksame Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Hiermit hat sich der BGH aktuell auseinandergesetzt. Das Problem des Vermieters: Wurde kein wirksamer „rechtlicher Grund“ für die erhöhte Miete geschaffen, besteht die Gefahr eines späteren bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs. |

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 23.11.15 hat die Klägerin die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 EUR auf insgesamt 432 EUR zum 1.2.16 auf einem beigefügtem Erklärungsvordruck schriftlich zuzustimmen. Nach zweifacher Erinnerung hat die Beklagte zwar keine schriftliche Erklärung abgegeben, jedoch am 15.2., 4.3. und 6.4.16, d.h., drei aufeinanderfolgende Monate, die erhöhte Miete überwiesen. Der Kläger hat gleichwohl am 22.4.16 Klage erhoben und die Zustimmung zur Mieterhöhung beantragt. Am 23.4.16 hat die Beklagte schriftlich die Zustimmung erteilt. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Gestritten wurde nun noch um die Frage, wer gemäß § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits „nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstands“ tragen muss. Da die Frage von rechtsgrundsätzlicher Bedeutung war, musste der BGH dies entscheiden (30.1.18, VIII ZB 74/16, Abruf-Nr. 199804).

Relevanz für die Praxis

Als Ausgangspunkt galt es zu beachten: Ebenso wie der Mietvertrag selbst, kommt auch ein Änderungsvertrag nach §§ 145 ff. BGB durch Antrag und Annahme zustande. Bei der Aufforderung der Klägerin an die Beklagte, der Mieterhöhung zuzustimmen, handelt es sich um einen solchen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Die Zustimmung des Mieters ist als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten. Im Ergebnis kommt so eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Die Verteidigung der Beklagten ging dahin, dass es einer ausdrücklichen schriftlichen Annahme auf dem Erklärungsvordruck gar nicht mehr bedurfte, weil sie durch die dreimalige vorbehaltloses Zahlung schon konkludent zugestimmt hatte. Der BGH teilt nun diese Auffassung.