14.07.2011 | Thema des Monats

Sicherheiten: Grundstückskaufvertrag in der Insolvenz des Verkäufers

von RA und Notar Wolfgang Schröder, Emmerich am Rhein

Gerät der Verkäufer von Grundbesitz in Insolvenz stehen Notar und Käufer vor erheblichen Problemen. Der folgende Beitrag stellt dar, ob und welche Sicherungsmöglichkeiten es im Hinblick auf die erteilte Finanzierungsvollmacht gibt, insbesondere, ob § 883 Abs. 2 BGB einer „Mitwirkungsvormerkung“ entgegensteht.  

Ausgangssituation

Die Insolvenz eines Vertragsbeteiligten ist für einen Notar kein Alltagsgeschäft, denn jetzt zeigt sich, ob die vertraglichen Regelungen ausreichend sind, eine Abwicklung trotz der Insolvenz des Verkäufers sicherzustellen. Der Notar hat seine Aufgabe nur zufriedenstellend erledigt, wenn der Vertrag trotz der Insolvenz eines Vertragsbeteiligten weitestgehend reibungslos abgewickelt werden kann (vgl. zur Problematik Piegsa, RNotZ 10, 433 ff.). Anderenfalls stellen sich für ihn gegebenenfalls sogar Haftungsfragen.  

Aktuelle Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das OLG Düsseldorf (14.1.11, 3 Wx 90/11, Abruf-Nr. 112251) hat die Vereinbarkeit einer Vormerkung unter Mitwirkung des Verkäufers in Verbindung mit der Finanzierung des Objekts für zulässig erklärt. Die zentrale Vorschrift für die Verkäuferinsolvenz beim Grundstückskaufvertrag ist § 106 InsO. Sie begründet eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Vertragspartner des Insolvenzschuldners bei Erfüllungsablehnung des Insolvenzverwalters noch nicht erfüllte Ansprüche nur als Insolvenzforderung geltend machen kann. Die Sicherungswirkung des § 106 InsO hat allerdings zur Voraussetzung, dass die Vormerkung vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Grundbuch eingetragen wurde - gemäß § 883 Abs. 1 S. 2 BGB können dabei auch künftige Ansprüche durch eine Vormerkung gesichert werden.