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13.01.2010 |Maklerrecht

Zu enge Verflechtung schadet der Anspruchsberechtigung

Ein Mitarbeiter eines Wohnungsverwaltungsunternehmens, der als solcher auf der Internetseite des Unternehmens präsentiert wird und unter einer Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Unternehmens erreichbar ist, hat keinen Anspruch auf Maklercourtage wegen Vermittlung einer Wohnung aus dem Verwaltungsbestand. Der Makler gehört in diesem Fall aus Sicht des Wohnungssuchenden zum „Lager“ des Vermieters. Die besondere Nähe zur Hausverwaltung kann den Eindruck erwecken, der Mitarbeiter werde im Konfliktfall die Interessen des Wohnungssuchenden gegenüber der Hausverwaltung dem Eigentümer nicht hinreichend wahren. Dabei ist es unerheblich, ob der Mitarbeiter nur mit dem Verkauf von Immobilien und nicht mit Verwaltertätigkeiten befasst war (LG Hamburg 27.2.09, 320 S 89/08, Abruf-Nr. 100046).

 

Praxishinweis

Die Wohnungsvermittlung ist bereits seit 1971 im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) eigenen Bestimmungen unterworfen. Sie gehen den Regelungen des BGB vor.  

 

Nach § 2 Abs. 1 WoVermG entsteht ein Anspruch auf ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nur, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.  

 

Allerdings kennt § 2 Abs. 2 und 3 WoVermG hiervon folgende Ausnahmen: 

 

Checkliste: In diesen Fällen erhält der Makler kein Geld
  • Durch den Mietvertrag wird ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert.

 

  • Der Mietvertrag wird über Wohnräume abgeschlossen, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder

 

  • der Mietvertrag wird über Wohnräume abgeschlossen, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

 

  • Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist,

 

  • der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden.

 

  • Das gilt auch für die nach den §§ 88d und 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnungen, solange das Belegungsrecht besteht.

 

  • Das gleiche gilt für die Vermittlung einzelner Wohnräume.

Um eine Umgehung dieser Ausnahmen zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in § 2 Abs. 4 WoVermG das Recht auf einen Vorschuss ebenso ausgeschlossen, wie in § 2 Abs. 5 WoVermG die Möglichkeit, abweichende Vereinbarungen zu treffen.  

 

Hat der Schuldner also in einem der Ausnahmefälle die Maklerprovision bereits gezahlt, schützt dies den Makler nicht vor der Rückforderung nach § 812 Abs. 1 BGB. Dies wird in § 5 WoVermG ausdrücklich festgehalten.  

 

Die Maklercourtage ist auch in den berechtigten Fällen der Höhe nach begrenzt: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt.  

 

Im Falle einer Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, darf das vom Wohnungssuchenden insgesamt zu zahlende Entgelt diesen Betrag nicht übersteigen.  

 

Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt. Ein höheres Entgelt kann der Makler also nur verdienen, wenn auch der Vermieter verpflichtet wird, eine Courtage zu zahlen.  

 

Für den Wohnungssuchenden ist diese Regelung durchaus nicht nur positiv, weil der Makler so ein Interesse an einer möglichst hohen Miete hat. Diese belastet den Wohnungssuchenden aber dauerhaft, während die höhere Courtage ihn nur einmalig belastet.  

 

Außer dem Entgelt dürfen für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine  

 

  • Einschreibgebühren,
  • Schreibgebühren oder
  • Auslagenerstattungen,

 

vereinbart oder angenommen werden.  

 

Dies gilt nicht, soweit die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen.  

 

Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrags die in Erfüllung des Auftrags nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind. 

 

Quelle: Ausgabe 01 / 2010 | Seite 7 | ID 132804