· Fachbeitrag · Mietrechtreform 2013
Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in bestimmten Gebieten
von RA Axel Wetekamp, RiAG a.D., München
| Kurz vor Ende des Gesetzgebungsverfahrens wurde noch vor der Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundesrat am 1.2.13 § 558 Abs. 3 BGB durch eine Regelung ergänzt, die nach Auffassung des Bundesjustizministeriums es ermöglichen sollte, flexibel auf Mietsteigerungen in Ballungsräumen zu reagieren. Die Regelung betrifft die gesetzliche Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. |
1. Gesetzliche Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze stellt eine Obergrenze für Mieterhöhungen dar, falls die ortsübliche Miete über der Kappungsgrenze liegt. Sie gibt nicht das Recht, Mieterhöhungen um einen bestimmten Prozentsatz innerhalb von drei Jahren durchzuführen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der Kappungsgrenze, kann die Miete nur bis zur Vergleichsmiete erhöht werden. Gesetzgeberische Intention ist, durch die Kappungsgrenze zu verhindern, dass die Mietsteigerungen in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annehmen (Bundestagsdrucksache 9/2079). Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.
2. Zwei Obergrenzen bei Mieterhöhung
Das Recht des Vermieters, eine höhere Miete zu verlangen, wird also durch § 558 BGB von zwei unabhängig voneinander einzuhaltenden Obergrenzen begrenzt. Zum einen durch die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB und zum anderen durch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Die jeweils niedrigere der beiden Begrenzungen bestimmt den Umfang des Mieterhöhungsrechts im Einzelfall (BVerfG NJW 86, 1669).
3. Senkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent
Nachdem der Gesetzgeber stärkeren Eingriffen in das Mietpreisrecht, z.B. durch eine Bindung der Neuabschlussmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Absage erteilt hatte, wurde nunmehr geregelt, dass die Kappungsgrenze in Gebieten (Gemeinden) mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen auf 15 % gesenkt werden kann.
Die Landesregierungen können solche Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung durch Rechtsverordnung auf die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren bestimmen.
