03.11.2025 · Fachbeitrag · Zuwendungsnießbrauch

Zuwendungsnießbrauch zugunsten naher Angehöriger: Steuerliche Fallen und Lösungen

von StB Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Sofern ein potenzieller Erblasser über vermietetes Wohneigentum verfügt, sollte im Rahmen von Überlegungen zur Vorwegnahme einer Erbregelung noch zu Lebzeiten auch die Einräumung eines Nießbrauchsrechts zugunsten von Abkömmlingen nicht außer Acht gelassen werden. Welche Besonderheiten dabei zu beachten sind, um die Nießbrauchseinräumung steueroptimal und steuersicher zu gestalten, wird nachstehend erläutert. |

1. Strategische Vorüberlegungen

Die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs an einem vermieteten Objekt hat zum einen den Effekt, dass sich der Eigentümer (noch) nicht seines Eigentums begibt. Zum anderen kann dies zu einer nicht unerheblichen Steuerersparnis führen, wenn die Vermietungseinkünfte von einem hoch besteuerten Eigentümer auf einen niedriger besteuerten Abkömmling verlagert werden.

Die unentgeltliche Einräumung (Zuwendung) eines Nießbrauchs an einer vermieteten Immobilie führt einkommensteuerlich zum Übergang der Einkünfteerzielung vom Eigentümer auf den Nießbraucher, dem nunmehr die Erträge aus dem Objekt zufließen. Ertragsteuerlich ergibt dies dann Sinn, wenn der Eigentümer der Immobilie einer hohen Steuerbelastung unterliegt, aus dem Objekt positive Einkünfte erzielt und diese durch die Nießbrauchsbestellung auf einen Abkömmling verlagert werden, der einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung unterliegt oder mangels anderer Einkünfte bislang keiner Steuerbelastung unterlegen hat.