01.07.2026 · Fachbeitrag · Vorweggenommene Erbfolge

Übertragung eines vermieteten Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt aus Steuersicht

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Werden Grundstücke in Vorwegnahme einer Erbregelung bereits zu Lebzeiten übertragen, behält sich der Übertragende häufig zur weiteren Sicherung seiner Bedürfnisse ein Nießbrauchsrecht an dem übertragenen Objekt vor. Nutzt dieser das Objekt aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauchsrechts zu eigenen Wohnzwecken, findet dies außerhalb der einkommensteuerlich relevanten Ebene statt. Anders ist dies jedoch, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt. Hier sind einkommensteuerliche Besonderheiten zu beachten, auf die nachfolgend eingegangen wird. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, dass der Übertragungsvertrag steueroptimal gestaltet wird. 

1. Unentgeltlicher Grundstücksübergang

Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks gegen Nießbrauchsvorbehalt führt hinsichtlich des vorbehaltenen Nutzungsrechts nicht zu einer Gegenleistung, auch dann nicht, wenn der Übernehmer dem Übergeber das Nutzungsrecht einräumt. Vielmehr ist von der Übertragung von bereits mit dem Nutzungsrecht belastetem Vermögen auszugehen (BMF 13.1.93, IV B 3 – S 2190 – 37/92, BStBl. I 1993, 80 Tz 10).

2. Einkünfteerzielung

Da die Nutzungsbefugnis weiterhin beim Vorbehaltsnießbraucher verbleibt, erzielt er auch weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist zur weiteren Vornahme der Gebäude-AfA berechtigt (BMF 30.9.13, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl. I 2013, 1184, Rn. 41 ff.).