Maklercourtagekosten mindern nicht den Wert des Grundbesitzes

| Die Beteiligten streiten darüber, ob vom durch den Kläger nachgewiesenen niedrigeren zeitnah erzielten Kaufpreis Maklercourtagekosten bei der Ermittlung des gemeinen Werts abzuziehen sind. Das FG Köln hat dies verneint ( FG Köln 12.2.14, 4 K 3081/13 ). |

Nach Ansicht des FG sind die dem Kläger entstandenen Maklercourtagekosten nicht wertmindernd abzuziehen. Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken regelmäßig der Verkehrswert (BFH BStBl II 06, 793). Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, ausgenommen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führen Grundstückserwerbsnebenkosten - zu denen auch die vom Kläger gezahlte hälftige Maklercourtage zählt - nach Ansicht des Senats nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts/Verkehrswerts im Rahmen der vorliegend zu beurteilenden Bedarfswertfeststellung. Grunderwerbsnebenkosten sind die im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken auftretenden Grundstückstransaktionskosten. Hierzu gehören z.B. Gerichts- und Notariatsgebühren, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer etc. Die Grundstückstransaktionskosten werden durchschnittlich mit ca. 12 Prozent des Kaufpreises eingeschätzt (1,5 Prozent Notar und Grundbuch, ca. 4 Prozent Grunderwerbsteuer, 6 Prozent Maklerprovision, 1 Prozent Bank- und Bearbeitungsgebühren - Kleiber/Fischer/Werling, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl., S. 474 f). Das BewG, das BauGB und auch die ImmoWertV oder WertR enthalten zunächst keinerlei ausdrückliche Regelungen zur Berücksichtigung der Grunderwerbsnebenkosten. In den sonst außerhalb des Bewertungsrechts üblichen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) werden Grundstückstransaktionskosten in marktkonformer Höhe zumeist bereits indirekt mit den herangezogenen Vergleichsdaten berücksichtigt. Eine zusätzliche Berücksichtigung von marktüblichen Grundstücksnebenkosten, die überdies je nach persönlichen Umständen unterschiedlich ausfallen können, wird daher in der Literatur für diese Fälle abgelehnt (vgl. Kleiber/Fischer/Werling, a.a.O.).

Auch im Rahmen der vorliegenden Bedarfsbewertung spricht nach Auffassung des Senats Folgendes gegen eine Berücksichtigung: Würde man der Ansicht des Klägers folgen, wäre der gemeine Wert/Verkehrswert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird. Da die Erwerbsnebenkosten zudem bei jeder Grundbesitzübertragung erneut anfallen können und die Immobilie gerade nicht (jedes Mal) mehr oder weniger dadurch wert wird, dass der Käufer und/oder Verkäufer diese Kosten aufgebracht hat, handelt es sich vielmehr um den Wert nicht beeinflussende unabhängige Zusatzkosten, die gewissermaßen „verloren“ gehen.

Quelle: Den Volltext der Entscheidung finden Sie auf der Homepage des FG Köln http://www.justiz.nrw.de/nrwe/fgs/koeln/j2014/4_K_3081_13_Urteil_20140212.html.