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  • ·Fachbeitrag ·Mietrechtsreform 2013


    Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen


    von RiAG Axel Wetekamp, München


    | Wegen der Rechtsprechung des BGH zur Eigenbedarfskündigung einer GbR für einen ihrer Gesellschafter mit anschließender Umwandlung in Wohnungseigentum, sieht sich der Gesetzgeber veranlasst, in § 577a Abs. 1a BGB (n.F.) eine Erweiterung des Mieterschutzes vorzunehmen. |

    1. Voraussetzungen der Anwendung des § 577a BGB


    Die Sperrfrist für die Kündigung durch einen Wohnungserwerbers, der sich auf berechtigte Interessen im Sinne von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder wirtschaftliche Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berufen will, sind nach § 577 a Abs. 1 BGB in der gegenwärtigen Fassung an folgende Voraussetzungen gebunden:


    • Überlassung der Wohnung an den Mieter, das heißt,ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, die Wohnung vertragsmäßig zu gebrauchen und


    • anschließend Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung, dinglichen Vertrag und Eintragung ins Grundbuch. Es bestehen zwei Möglichkeiten:

      • Der Eigentümer teilt das Grundstück und mit jedem entstehenden Miteigentumsanteil ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden (§ 8 WEG). 

      • An dem Grundstück besteht eine Bruchteilsgemeinschaft und durch Vertrag wird jedem Miteigentümer nach Bruchteilen das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt (§ 3 WEG).


    Die Vorschrift über die Sperrfrist ist also nicht - auch nicht entsprechend - anwendbar wenn der Mieter bereits eine Eigentumswohnung statt einer Mietwohnung angemietet hat (LG Berlin GE 95, 495).


    • Bei Veräußerung des Wohnungseigentums trittder Erwerber als Vermieter in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Ein Makler muss ihn bei einer derartigen Wohnung zur Vermeidung von Schadenersatzansprüchen auf die Sperrfrist hinweisen (BGH NJW 81, 2685). Als Veräußerung gilt auch der Zuschlag im Wege der Zwangsversteigerung. Die Sperrfrist ist in diesem Fall auch anzuwenden, wenn das Mietverhältnis gemäß § 57a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird (BayObLG WuM 92, 424).


    • Wird die Wohnung nicht veräußert, sondern wandelt der Vermieter nur Mietwohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen um und macht selbst an einer Wohnung Eigenbedarf geltend, gilt für ihn die Sperrfrist nicht. Dasselbe gilt, wenn der Eigentumsübergang nicht durch Veräußerung, sondern durch Erbfall eintritt.


    2. Dauer der Sperrfrist


    Die Sperrfrist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs (oder wirtschaftlicher Verwertung) wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Wohnungsmangelgebiete wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre bestimmt. Entgegen der früheren Regelung handelt es sich um keine feste Frist. Wie sich aus § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergibt, werden die Landesregierungen ermächtigt, die Wohnungsmangelgebiete und die Frist nach § 577a Abs. 2 S. 1 BGB durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. Dies bedeutet, dass sie entsprechend einer von ihnen vorzunehmenden Prognose hinsichtlich der voraussichtlichen Dauer der besonderen Gefährdung der Wohnungsversorgung eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren festlegen können.


    3. Umgehungstatbestand


    Anlass für die Neuregelung ist der Fall, der dem Urteil des BGH vom 16.7.09 zugrunde lag BGH MK 09, 39, Abruf-Nr. 092822). Der Referentenentwurf bezeichnet ihn als „Münchener Modell“. Hintergrund des Umgehungstatbestands ist, dass eine GbR oder eine Mehrheit von Erwerbern nach dem Erwerb des Anwesens zunächst auf die Umwandlung in Wohnungseigentum und den Verkauf der Wohnungen verzichtet. Die anschließend ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wird mit Eigenbedarf eines der Gesellschafter der GbR oder eines der Erwerber begründet. Auch wenn nach der Kündigung durch die Gesellschafter Wohnungseigentum erworben wird, greift die Sperrfirst zum Schutz des Mieters nicht ein. § 577a BGB ist hier in der geltenden Fassung nicht unmittelbar anwendbar. 


    4. Änderung des § 577a BGB 


    § 577a BGB wird durch einen neuen Abs. 1a ergänzt, wonach es für die Auslösung der Sperrfrist genügen soll, dass der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine 


    • Personengesellschaft oder 

    • mehrere Erwerber veräußert wird. 


    Hierbei ist es unerheblich, ob der Gesellschafter, für den gekündigt wird, sich auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung beruft. Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung der Gesellschaft ins Grundbuch (Vollendung des Erwerbs).


    Um die Umgehung durch andere rechtliche Konstruktionen zu verhindern, soll die Sperrfrist auch gelten, wenn der Wohnraum nicht an die Personengesellschaft veräußert, aber mit einem dinglichen Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Hier kommt z.B. die Bestellung eines Erbbaurechts oder eines Nießbrauchs in Betracht. Hier beginnt die Sperrfrist mit der Belastung des Grundstücks. 


    Eine Ausnahme macht das Gesetz für den Fall, dass die Gesellschafter derselben Familie oder Haushalt angehören. Hier soll die Geltendmachung von Eigenbedarf für ein Familien- oder Haushaltsmitglied nicht erschwert werden. Anders natürlich, wenn die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB unmittelbar erfüllt sind, also Umwandlung und Veräußerung gegeben sind. Eine Verlängerung der Sperrfrist in Wohnungsmangelgebieten gilt auch hier.


    Quelle: ID 39078980