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·Fachbeitrag ·Mietrecht

Tod des Mieters: Folgen für das Mietverhältnis

von RA Uwe Gottwald, VRiLG a.D., Vallendar

| Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Nach allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht es im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben über, § 1922 BGB. Dieser setzt das Mietverhältnis mit denselben Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag fort. Abweichend davon regeln §§ 563 bis 564 BGB die Rechtsnachfolge in Wohnraum. Sie lassen eine Sonderrechtsnachfolge für bestimmte Personen in das Mietverhältnis zu. Erfolgt keine Sonderrechtsnachfolge, bleibt es bei der Gesamtrechtsnachfolge. Das Mietverhältnis wird mit dem Erben fortgesetzt. |

1. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Zweck des § 563 BGB ist, den Bestand des einmal eingegangenen Mietverhältnisses zugunsten eines bestimmten Personenkreises zu schützen: Die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung soll dem privilegierten Personenkreis erhalten bleiben (BGH NJW-RR 07, 850 = NZM 07, 285 = ZMR 07, 351).

 

Hinweis | Die Ausweitung des Schutzes der bestimmten Personen führt zu einer Benachteiligung 

  • des Erben, weil der geschützte Personenkreis gegenüber diesem bevorrechtigt ist, in das Mietverhältnis einzutreten oder es fortzusetzen und
  • des Vermieters, der im Regelfall auf längere Dauer von der Verfügung über seine Wohnung ausgeschlossen bleibt.

 

Es muss bei §§ 563 ff. BGB zunächst danach unterschieden werden, ob

  • nur der Verstorbene Mieter der Wohnung (Fall des § 563 BGB) oder
  • mehrere Personen i.S. des § 563 Abs. 1 u. 2 BGB (einschließlich des Verstorbenen) gemeinsam Mieter waren (Fall des § 563a BGB).

 

§ 563b BGB regelt den Fall der Haftung für eine Fortsetzung nach § 563 BGB und § 563a BGB. Dagegen betrifft § 564 BGB den Fall, dass weder ein Eintritt nach § 563 BGB noch eine Fortsetzung nach § 563a BGB stattfindet und damit das Mietverhältnis auf den Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übergeht. § 563 BGB regelt das sog. Eintrittsrecht. Gemeint ist damit der Eintritt von bestimmten, eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit ihm in dem gemieteten Objekt bis zu dessen Tod einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne selbst Partei des Mietvertrages gewesen zu sein. Streng genommen handelt es sich nicht um ein Eintrittsrecht, weil das Gesetz den Eintritt automatisch anordnet und es keiner rechtsgestaltenden Erklärung hierzu bedarf (BT-Drucksache 14/4553, 61).

 

MERKE | Einer rechtsgestaltenden Erklärung des in § 563 Abs. 1 u. 2 BGB genannten Personenkreises bedarf es nur, wenn diese den (automatisch erfolgten) Eintritt rückgängig machen wollen (Ablehnungsrecht nach § 563 Abs. 3 S. 1 BGB).

 

2. Voraussetzungen

§ 563 BGB setzt Folgendes voraus:

 

a) Bestehen eines Mietverhältnisses über Wohnraum

§ 563 BGB ist nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 563 Rn. 2). Zu diesen zählen auch

  • die in § 549 Abs. 2 u. 3 BGB Genannten,
  • Werkmietwohnungen,
  • Werkdienstwohnungen (allerdings nur nach Maßgabe von § 576b BGB),
  • Nutzungsverhältnisse der Wohnungsgenossenschaft (BGH WuM 10, 431) und
  • Zeitmietverträge über Wohnraum (MüKo/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 563 Rn. 4).

 

b) Tod des Mieters

Der Mieter muss verstorben oder nach § 9 Abs. 1 VerschG für tot erklärt worden sein, und zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses. Ist der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bereits beendet und lebte dieser noch in der Wohnung, kommt nur der Eintritt in das Abwicklungsverhältnis in Betracht. Das Mietverhältnis verlängert sich (§ 545 BGB), mehr nicht.

 

MERKE | Die Vorschrift ist nur beim Tod oder der Todeserklärung einer natürlichen Person anwendbar. Für juristische Personen wie auch für Personengesellschaften gilt sie nach h.M. nicht (MüKo/Häublein, a.a.O., § 463 Rn. 7n m.w.N.).

 

c) Mehrere Mieter

Sind mehrere Personen Mitmieter der Wohnung und stirbt einer der Mieter, ist zu unterscheiden: Handelt es sich bei dem Mitmieter des Verstorbenen

 

  • um eine Person des § 563 Abs. 1 u. 2 BGB, ist das Eintrittsrecht nach § 563 Abs. 1 u. 2 BGB ausgeschlossen. Denn das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mitmieter erfolgt nach § 563a BGB (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., Rn. 5), und zwar ausschließlich mit diesem, auch wenn andere Personen i.S. des § 563 Abs. 1 u. 2 BGB in der Wohnung des Verstorbenen - ohne Mitmieter zu sein - wohnen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubear. 11, § 563 BGB Rn. 8, 9; a.A. Löhnig, FamRZ 01, 891);

 

  • nicht um eine Person des § 563 Abs. 1 u. 2 BGB (z.B. getrennt lebender Ehegatte), wird das Mietverhältnis mit ihr fortgesetzt. In diesem Fall treten die Personen des § 563 Abs. 1 u. 2 BGB nach § 563 BGB in das Mietverhältnis - neben dem vormaligen Mitmieter - ein (OLG Karlsruhe NJW 90, 581).

 

Hatte der Verstorbene mehrere Mitmieter, die nur teilweise zu dem in § 563 Abs. 1 u. 2 BGB genannten Personenkreis gehören, treten nur die Mitmieter die unter § 563 Abs. 1 u. 2 BGB fallen, in das Mietverhältnis ein. § 563a BGB ist in diesem Fall nicht anwendbar. Denn diese Bestimmung erfasst nur diejenigen Fälle, in denen ausschließlich Personen i.S. von § 563 Abs. 1 u. 2 BGB Mitmieter des Verstorbenen sind (MüKo/Häublein, a.a.O. Rn. 9).

3. Eintrittsberechtigter (privilegierter) Personenkreis

Zum eintrittsberechtigten Personenkreis des § 563 Abs. 1 und 2 BGB zählen:

 

  • Ehegatten, § 563 Abs. 1 S. 1 BGB: Wer Ehegatte des verstorbenen Mieters ist, richtet sich nach dem Eherecht. Die Eigenschaft als Ehegatte beginnt mit der Eheschließung vor dem Standesbeamten und endet mit Scheidung oder Aufhebung der Ehe nach den familienrechtlichen Bestimmungen. Die Ehegattenstellung dauert bis zur rechtskräftigen Scheidung oder Aufhebung der Ehe an. Sie wird nicht durch ein anhängiges Verfahren vor dem Familiengericht ausgeschlossen.

 

  • Lebenspartner, § 563 Abs. 1 S. 2 BGB: Das sind Personen gleichen Geschlechts, die nach § 1 LPartG eine Lebenspartnerschaft geschlossen haben. Sie gelten als Familienangehörige (§ 11 Abs. 1 LPartG), deren Verwandte als mit dem Mieter verschwägert, § 11 Abs. 2 S. 1 BGB. Die Gründung einer Lebenspartnerschaft richtet sich nach § 1 LPartG, die Aufhebung derselben nach §§ 15 ff. LPartG. Auch die Eigenschaft als Lebenspartner dauert von ihrer Gründung bis zur rechtskräftigen Aufhebung.

 

  • Kinder, § 563 Abs. 2 S. 1 BGB: Zu Kindern des Mieters zählen leibliche Kinder, gleich ob ehelich oder nichtehelich sowie die nach §§ 1741 ff. (Annahme Minderjähriger) und 1767 ff. BGB (Annahme Volljähriger) angenommenen Kinder, nicht aber Pflegekinder. Das Alter ist unerheblich.

 

  • Andere Familienangehörige, § 563 Abs. 2 S. 3 BGB: Diese werden im BGB nicht näher bestimmt. Gemeint sind Verwandte und Verschwägerte gleich welchen Grades (BGH FamRZ 93, 533). Der Begriff wird im Hinblick auf den Zweck des § 563 BGB sehr weit interpretiert. Deshalb werden auch Pflegekinder dazu gezählt (BGH, a.a.O.).

 

  • Sonstige Personen, § 563 Abs. 2 S. 4 BGB: Diese müssen mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Erfasst sind nichteheliche Lebensgemeinschaften sowie gleichgeschlechtliche Gemeinschaften außerhalb der Lebenspartnerschaft. Angesichts der Gefahr des Rechtsmissbrauchs werden an das Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts hohe Anforderungen gestellt. Dabei bedeutet „auf Dauer“, dass der gemeinsame Haushalt nach den Vorstellungen des Mieters und der anderen Person für einen langen Zeitraum bestehen sollte. Das wird grundsätzlich für studentische Wohngemeinschaften nicht angenommen. Für Wohngemeinschaften älterer Menschen kann etwas anderes gelten (BT-Drucksache 14/4553, 61). Von der Bestimmung werden daher grundsätzlich nur Lebensgemeinschaften erfasst, die also auf Dauer angelegt sind, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulassen und sich durch innere Bindungen auszeichnen, die ein gegenseitiges Füreinander begründen und über reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaften hinausgehen (LG München I NZM 05, 336: verneint für eine enge Freundin/Erbin, die mit getrenntem Mietvertrag das über der Wohnebene der Verstorbenen gelegene Geschoss bewohnt hatte, trotz möglicherweise gemeinsamer Haushaltsführung).

4. Der gemeinsame Haushalt

Dem privilegierten Personenkreissteht das Eintrittsrecht nur zu, wenn der Privilegierte im Einzelfall mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Das setzt voraus, dass der Wohnraum für den Verstorbenen und die privilegierte Person den Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung gebildet hat. Es kommt dabei auf die häusliche Gemeinschaft an (MüKo/ Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 16). Der Begriff „gemeinsamer Haushalt“ entspricht demjenigen der „häuslichen Gemeinschaft“ in § 1567 BGB. Den Charakter des gemeinsamen Lebensmittelpunkts verliert die Wohnung nicht dadurch, dass eine der haushaltsangehörigen Personen zeitlich vorübergehend abwesend ist, z.B. aufgrund einer länger andauernden Reise, beruflicher Gründe oder der Verbüßung einer Freiheitsstrafe (BGH NJW-RR 96, 1217: zur Aufgabe des Wohnsitzes). Es darf sich aber nicht um eine mehrjährige Haftstrafe handeln (Bamberger/Roth/Herrmann, BGB, 2. Aufl., § 563 Rn. 11). Leben Ehegatten in der gemeinsamen Wohnung getrennt, besteht kein gemeinsamer Haushalt (Bamberger/Roth/Herrmann, a.a.O.).

5. Rechtsfolgen des Eintritts

Sämtliche in § 563 Abs. 1 und 2 BGB benannten Personen treten bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Beim Eintritt handelt es sich um eine Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes und nicht um eine Sondererbfolge (h.M. BGHZ 36, 265 = NJW 62, 487; a.A. zuletzt: Wenzel, ZMR 93, 489).

 

Merke | Die Sonderrechtsnachfolge tritt unabhängig von der eventuellen Stellung des Eintretenden als Erbe des Mieters ein, wobei das bestehende Mietverhältnis mit dem Eintretenden unverändert fortgesetzt wird.

 

Bei der Berechnung von Fristen, die an die Dauer des Mietverhältnisses anknüpfen, werden die Zeiten der Überlassung an den verstorbenen und eintretenden Mieter zusammengerechnet (BGH NJW 03, 3265 = FamRZ 03, 1919).

 

Der Eingetretene schuldet die Verbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt entstehen, wobei Vertragsbeziehungen des verstorbenen Mieters zu Dritten (z.B. zu Versorgern von Elektrizität und Wasser) von der Sonderrechtsnachfolge nicht berührt werden.

 

a) Eintritt von Ehegatten

Der eintretende Ehegatte wird Alleinmieter, wenn neben dem verstorbenen Mieter keine weitere Person Mitmieter war. Gab es einen weiteren Mitmieter, gilt: Gehört er zum Personenkreis des § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB, verdrängt er die sonstigen Berechtigten und eventuelle Erben. Gehört er nicht dazu, sind überlebender Ehegatte und diese Person Mitmieter.

 

MERKE | Der eintretende Ehegatte schließt im Übrigen die Sonderrechtsnachfolge eines sonstigen Eintrittsberechtigten und auch die Gesamtrechtsnachfolge durch den Erben aus.

 

 

b) Eintritt von Lebenspartnern

Bis auf den Eintritt von Kindern, die im gemeinsamen Haushalt des verstorbenen Mieters gewohnt haben und nach § 563 Abs. 2 S. 1 BGB eintreten, werden eintretender Ehegatte und Lebenspartner gleich behandelt. Während der Ehegatte alle anderen vom Eintritt ausschließt, schließt der Lebenspartner die Kinder nicht aus, § 563 Abs. 2 S. 2 BGB.

 

MERKE | Nur andere Familienangehörige (§ 563 Abs. 2 S. 3 BGB) und diejenigen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt wohnen (§ 563 Abs. 2 S. 4 BGB), werden sowohl durch den Ehegatten als auch den Lebenspartner des verstorbenen Mieters von der Sonderrechtsnachfolge ausgeschlossen.

 

c) Eintritt von Kindern

Der Eintritt von Kindern kann nur durch den Eintritt des überlebenden Ehegatten ausgeschlossen werden, nicht durch den überlebenden Lebenspartner. Kinder und Lebenspartner werden gleichrangige Mitmieter.

 

d) Eintritt anderer Familienangehöriger und sonstiger Personen

Treten Ehegatte oder Lebenspartner in den Mietvertrag ein, sind andere Familienangehörige und sonstige Personen vom Eintritt ausgeschlossen. Neben Kindern sind sie zum Eintritt berechtigt.

6. Ablehnungsrecht der Eingetretenen

Da der Eintritt kraft Gesetzes, ohne ein Zutun und unabhängig vom Wissen und Wollen des privilegierten Personenkreises erfolgt, gibt das Gesetz den eingetretenen Personen ein Ablehnungsrecht, § 563 Abs. 3 BGB. Denn niemandem soll eine Rechtsstellung gegen seinen Willen aufgedrängt werden. Die Ablehnung ist eine einseitige, empfangsbedürftige und nicht formbedürftige Willenserklärung, die dem Vermieter nach §§ 130 ff. BGB zugehen muss. Bei Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Erklärung allen zugehen.

 

MERKE | Die Ablehnungserklärung kann nicht unter einer Bedingung abgegeben werden.

 

Jede privilegierte Person kann den Eintritt in das Mietverhältnis für sich ablehnen, § 563 Abs. § S. 3 BGB. Einer gemeinsamen Ablehnung (etwa der Kinder) bedarf es nicht. Die wirksame Ablehnung des Ehegatten ermöglicht den Eintritt aller in § 563 Abs. 2 BGB genannter Personen, die des Lebenspartners den Eintritt aller in § 563 Abs. 2 S. 3 u. 4 BGB genannter Personen (der Eintritt der Kinder ist neben dem überlebenden Lebenspartner möglich).

 

Vorsicht | Ist der Ehegatte (§ 1931 BGB) oder Lebenspartner (§ 10 LPartG) zugleich Erbe des verstorbenen Mieters, kann er sich dem Mietverhältnis nur durch außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist nach § 564 S. 2 BGB oder durch Ausschlagung der Erbschaft nach § 1945 BGB entziehen. Denn die Erklärung nach § 563 Abs. 3 BGB hilft ihm allein nicht (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubear. 2012, § 563 Rn. 38; §564 Rn. 13).

 

Bei Geschäftsunfähigkeit oder beschränkter Geschäftsfähigkeit muss die Ablehnungserklärung durch den gesetzlichen Vertreter erfolgen, § 563 Abs. 3 S. 2 BGB. Durch die Geschäftsunfähigkeit bzw. die beschränkte Geschäftsfähigkeit des Eintretenden wird der Lauf der Frist gehemmt.

 

a) Ablehnungsfrist

Die Ablehnungsfrist nach § 563 Abs. 3 S. 1 BGB beträgt einen Monat. Sie beginnt frühestens mit dem Zeitpunkt, zu dem der Eintrittsberechtigte vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat. Im Falle der Todeserklärung nach dem VerschG beginnt die Frist nicht vor Rechtskraft des Beschlusses über die Todeserklärung und frühestens mit Kenntnis der eintrittsberechtigten Person von der Todeserklärung. Die Fristberechnung erfolgt nach den §§ 186 ff. BGB.

 

Umstritten ist, wann die Frist beginnt, wenn der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner die Ablehnung erst kurz vor Ablauf der Frist erklärt. Aufgrund dieser Erklärung treten andere, zuvor durch sie ausgeschlossene, privilegierte Personen (beim Ehegatten sämtliche Personen des § 563 Abs. 2 BGB, beim Lebenspartner sämtliche Personen mit Ausnahme der Kinder des verstorbenen Mieters), automatisch in das Mietverhältnis ein. Die h.M. löst dieses Problem, indem sie die Frist für die weiteren privilegierten Personen in diesen Fällen erst beginnen lässt, wenn die privilegierte Person vom Tod des Mieters und der Ablehnungserklärung des Ehegatten oder Lebenspartners Kenntnis erlangt hat (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 563 Rn. 20).

 

MERKE | Wird die Ablehnungsfrist versäumt, sind die Anfechtung (§§ 119 ff. BGB) und die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§§ 231 ff. ZPO) ausgeschlossen.

 

b) Rechtsfolgen der wirksamen Ablehnung

Die fristgerechte Ablehnungserklärung hat die Wirkung, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt gilt. Damit wird die bereits vollzogene Sonderrechtsnachfolge rückwirkend (ex tunc) beseitigt (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 563 Rn. 22). Die in der Person des Ablehnenden begründeten Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erlöschen mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt, in dem der Mieter gestorben ist.

 

MERKE | Mit dem wirksamen Rücktritt wird ein Eintrittsrecht anderer Personen nach § 563 Abs. 2 BGB oder eine Gesamtrechtsnachfolge etwaiger Erben nach § 564 S. 1 BGB ermöglicht.

 

Das Mietverhältnis wird nach § 564 S. 1 BGB erst mit dem Erben fortgesetzt, wenn sämtliche Personen, die nach § 563 Abs. 1 und 2 BGB Betracht kommen, den Eintritt fristgerecht abgelehnt haben.

 

MERKE | Zwischen dem Vermieter und der ablehnenden Person ist das Rechtsverhältnis nach Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB) hinsichtlich der nun rechtsgrundlosen Nutzung der Wohnung seit dem Tod des Mieters rückabzuwickeln.

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2013 | Seite 211 | ID 42371269