03.06.2025 · Fachbeitrag · Erbengemeinschaft

Praxisleitfaden zur Beratung von Erbengemeinschaften als Vermieterin einer Immobilie (Teil 2)

von RA Norbert Monschau, Testamentsvollstrecker (DVEV zert.), Erftstadt, anwaltkooperation.de

| Nachdem sich der erste Teil dieses Beitrags (siehe EE 25, 78 ) mit der Berichtigung des Grundbuchs, der Verteilung von Lasten und Kosten sowie dem Abschluss neuer Mietverträge nach Erwerb einer vermieteten Immobilie befasst hat, richtet sich der Blick im zweiten Teil auf das bestehende Mietverhältnis. Im Vordergrund stehen Fragen rund um den Mietgebrauch, die Abwicklung der Mietkaution und eine Mieterhöhung. |

1. Mietgebrauch

Mit dem Erbfall treten die Erben gemäß § 1922 Abs. 1 BGB als Gesamtrechtsnachfolger in sämtliche Rechte und Pflichten des verstorbenen Vermieters ein. Besteht eine Mehrheit von Erben, üben sie diese Rechte und Pflichten gemeinschaftlich im Rahmen einer Erbengemeinschaft aus (§§ 2032, 2039 BGB). In diesem Zusammenhang sind die Erben verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dazu zählt insbesondere die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, also sowohl deren Instandhaltung als auch deren Instandsetzung (vgl. BGH 5.12.18, VIII ZR 17/18).

PRAXISTIPP | Sobald der Mieter einen Mangel (z. B. Feuchtigkeit, Schimmel, undichte Fenster) anzeigt, sollte die Erbengemeinschaft ‒ oder ein entsprechend bevollmächtigter Miterbe ‒ den Sachverhalt unverzüglich prüfen. Stellt sich heraus, dass der Mangel in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt (z. B. Instandhaltung der Bausubstanz), ist eine zeitnahe Beseitigung erforderlich. Unterbleibt die zeitgerechte Mängelbeseitigung, drohen Mietminderungen oder Schadensersatzansprüche seitens des Mieters.