03.07.2025 · Fachbeitrag · Erbengemeinschaft

Praxisleitfaden zur Beratung von Erbengemeinschaften als Vermieterin einer Immobilie (Teil 3)

von RA Norbert Monschau, Testamentsvollstrecker (DVEV zert.), Erftstadt, anwaltkooperation.de

| Anknüpfend an die vorausgegangenen Teile dieses Leitfadens (siehe EE 25, 78 und EE 25, 105 ) widmet sich der letzte Teil der Beendigung des Mietverhältnisses und Fragen der Nutzungsentschädigung. |

1. Mietgebrauch

Beabsichtigt die Erbengemeinschaft die Beendigung eines Mietverhältnisses, gibt es für sie keine mietrechtlichen Sondervorschriften. Der Erbfall begründet für die Erbengemeinschaft insbesondere kein Sonderkündigungsrecht; sie tritt lediglich als Rechtsnachfolgerin in den Mietvertrag ein. Für eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss daher ‒ wie bei jedem anderen Vermieter ‒ ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB vorliegen (etwa Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung). Auch im Gewerberaummietrecht steht der Erbengemeinschaft kein spezielles Kündigungsrecht infolge des Erbfalls zu; es gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften (vgl. § 580a BGB).

PRAXISTIPP | Es kann sich empfehlen, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft zur besseren Handlungsfähigkeit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Innerhalb dieser Gesellschaft kann vertraglich geregelt werden, dass ein Gesellschafter oder ein externer Dritter mit Alleinvertretungsbefugnis ausgestattet wird, etwa zur Durchführung der laufenden Verwaltung. Eine solche Struktur ist insbesondere dann ratsam, wenn die Erbengemeinschaft aus vielen Mitgliedern besteht oder durch weitere Erbfälle in Untergemeinschaften aufgespalten wird. Andernfalls droht eine faktische Handlungsunfähigkeit der Erbengemeinschaft, weil es unter Umständen kaum möglich ist, alle Erben zu ermitteln und rechtzeitig die notwendigen Vollmachten ‒ etwa zur Kündigung eines Mietverhältnisses ‒ beizubringen.