05.05.2025 · Erbengemeinschaft

Praxisleitfaden zur Beratung von Erbengemeinschaften als Vermieterin einer Immobilie (Teil 1)

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von RA Norbert Monschau, Testamentsvollstrecker (DVEV zert.), FA Miet- und Wohnungseigentumsrecht und FA Familienrecht, Erftstadt

| Die Vermietung einer geerbten Immobilie durch eine Erbengemeinschaft stellt in der Praxis eine besondere Herausforderung dar. Mit diesem dreiteiligen Beitrag erhalten Sie einen praktischen Leitfaden zur Beratung und Begleitung von Erbengemeinschaften, der besonders praxisrelevante Fragestellungen und streitvermeidende Lösungen aufzeigt. |

1. Grundbuchberichtigung

Mit dem Erbfall geht das Eigentum an einer zum Nachlass gehörenden Immobilie gemeinschaftlich auf die Miterben über (§ 2032 Abs. 1 BGB). Ist eine Immobilie Teil des Nachlasses, wird das Grundbuch mit Eintritt des Erbfalls unrichtig und bedarf der Berichtigung gemäß §§ 1922, 894 BGB. Im Grundbuch ist gemäß § 47 GBO das für die Erbengemeinschaft maßgebliche Rechtsverhältnis ausdrücklich zu bezeichnen (BeckOK BGB/Lohmann, 72. Ed. 1.11.24, BGB § 2032 Rn. 12). Die allgemeine Angabe „Gesamthand“ oder „Gemeinschaft zur gesamten Hand“ genügt den grundbuchrechtlichen Anforderungen nicht.

PRAXISTIPP | Den Mitgliedern der Erbengemeinschaft stehen als Mitglieder der Gesamthandsgemeinschaft keine Bruchteile am Eigentum des Nachlasses zu. Sie sind vielmehr entsprechend ihren Erbquoten lediglich ideell am Nachlass beteiligt. Dementsprechend dürfen im Grundbuch bei der Eintragung einer Erbengemeinschaft weder Bruchteilsberechtigungen noch die jeweiligen Erbquoten angegeben werden (OLG München 19.7.16, 34 Wx 62/16, ZEV 16, 36). Die Erbquote bezieht sich allein auf die interne Erbauseinandersetzung (§ 2047 Abs. 1 BGB) und ist kein Maß für einen Miteigentumsanteil an einzelnen Nachlassgegenständen. Eine Angabe der Erbquoten im Grundbuch wäre inhaltlich unzulässig und daher gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschen.