28.08.2013 · IWW-Abrufnummer 132725

Kammergericht Berlin: Urteil vom 02.11.2012 – 7 U 231/11

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

KG Berlin
02.11.2012

7 U 231/11

In dem Rechtsstreit
der ... GmbH,vertreten d. d. Geschäftsführer ... Berlin,
Klägerin und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte:Rechtsanwälte ... Berlin,-
g e g e n
die ... KG,vertreten d. d. ... GmbH, d. vertreten d.d. Geschäftsführer ... Berlin,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte:Rechtsanwälte ... Berlin,-
hat der 7. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 02.11.2012 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Stummeyer und die Richter am Kammergericht Sellin und Langematz

für Recht erkannt:
Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 6. September 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 5 des Landgerichts Berlin - 5 O 457/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.
Gründe
1

A.

Die Rechtsvorgänger der Parteien haben am 18.12.1992 einen Erbbaurechtsvertrag (im Folgenden: EV) geschlossen, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 Bezug genommen wird. Mit der Klage macht die Klägerin einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses wegen der Nichtgewährung der Anschlussförderung für den auf dem Erbbaugrundstück vertragsgemäß errichteten Wohnungsbau geltend.
2

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge und der Gründe, die das Landgericht zur Abweisung der Klage veranlassten, wird auf das am 6.9.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 5 des Landgerichts Berlin - 5 O 457/10 - Bezug genommen.
3

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre in erster Instanz geltend gemachten Ansprüche weiter. Zur Begründung macht sie unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens insbesondere geltend:
4

Die Bindungen aus dem Förderverhältnis seien entgegen der Annahme des Landgerichts nicht mit dem Wegfall der Förderung entfallen. Es sei lediglich - befristet bis zum 31.12.2011 - eine Freistellung von der Belegungsbindung gewährt worden. Die Bindungen könnten deshalb auch nicht als für die Risikoverteilung unmaßgeblich angesehen werden. Das Landgericht habe Inhalt und Tragweite des von ihm zitierten Urteils des Bundesverwaltungsgerichts verkannt. Es habe zwar zutreffend unterstellt, dass die Gewährung einer Anschlussförderung Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsvertrages geworden sei, dann jedoch das Risiko der Nichtgewährung der Anschlussförderung zu Unrecht einseitig ihr, der Klägerin, zugewiesen. Es habe dabei das vom Land Berlin bei der Vergabe des Erbbaurechts verfolgte wohnungs- und sozialpolitische Ziel, für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, übersehen. Der Erbbaurechtsvertrag sei dem entsprechend nicht etwa unabhängig von der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden, sondern auf der Grundlage des als Anlage K 9 eingereichten Bewilligungsbescheides der (XXX Berlin XXX) vom 8.4.1992. Diese Einbindung in die Erfüllung wohnungs- und sozialpolitischer Aufgaben verbiete es, das Finanzierungsrisiko allein ihr, der Klägerin, zuzuweisen. Das gemäß § 313 BGB auszugleichende Risiko liege in der Kostenunterdeckung, die infolge der Nichtgewährung der Anschlussförderung entstanden sei. Das Erbbaugrundstück werde seit der Baufertigstellung entsprechend den Vorgaben des Erbbaurechtsvertrages und des Bewilligungsbescheides bewirtschaftet; die Wohnräume würden als Sozialwohnungen genutzt. Die erzielbare Durchschnittsmiete belaufe sich auf 5,25 €/qm. Die aufgrund des Bewilligungsbescheides per 1.9.2009 zulässige Miete betrage zwar 6,08 €/qm, sei aber am Markt nicht durchsetzbar. Demgegenüber belaufe sich die Kostenmiete auf monatlich 18,35 €/qm. Unter Zugrundelegung der zu berücksichtigenden Mietfläche von 5.477,13 qm ergebe sich eine Unterdeckung von 67.204,39 € monatlich bzw. 806.565,08 € jährlich. Der gegenwärtige Erbbauzins belaufe sich auf 186.645,85 €. Der gerechtfertigte Erbbauzins richte sich nach dem Umfang der Veränderung der Vertragsgrundlage und der Verteilung des Risikos der Nichtgewährung einer Anschlussförderung. Dieses habe das Land Berlin und damit die Beklagte als dessen Einzelrechtsnachfolgerin allein zu tragen, weil es aus eigener Motivation heraus in die Grundlagen des Erbbaurechtsvertrages (Förderverhältnis) eingegriffen habe. Maßgeblich für den Umfang der Veränderung des Vertragsgefüges sei die nach dem Auslaufen der Grundförderung entgangene Anschlussförderung. Im Ergebnis sei es danach angemessen, den Erbbauzins nicht nur bis zum Auslaufen der fiktiven Anschlussförderung am 31.12.2024, sondern bis zum Auslaufen des Erbbaurechts am 31.12.2067 auf "Null" zu reduzieren. Die Vertragsanpassung sei mit dem Stichtag des Wegfalls der Förderung (1.9.2009) vorzunehmen.
5

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des am 6.9.2011 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin (5 O 457/10)

1.

die Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 18. Dezember 1992, UR-Nr. 935/1992, und die Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 13. März 1998, UR-Nr. 59/1998, dahingehend abzuändern, dass die Klägerin an die Beklagte vom 01.09.2009 an keinen Erbbauzins zu zahlen hat,
2.

hilfsweise:
a)

die Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 18. Dezember 1992, UR-Nr. 935/1992 und die Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 13. März 1998, UR-Nr. 59/1998, dahingehend abzuändern, dass die Klägerin an die Beklagte vom 01.09.2009 bis zum 31.12.2012 keinen Erbbauzins zu zahlen hat,
b)

festzustellen,

(i)
dass der Umstand, dass seit dem 01.09.2009 für das Objekt (XXX Berlin-XXX (Grundbuch AG Wedding von XXX) keine öffentliche Förderung in Form einer Anschlussförderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach Maßgabe der Anschlussförderungsrichtlinien 1988, 1993 oder 1996 gewährt wird, im Rahmen der Anpassung des Erbbauzinses gemäß oder analog zu der Bestimmung in § 4 des Erbbaurechtsvertrages betreffend das oben genannte Objekt, Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 18. Dezember 1992, UR-Nr. 935/1992 zu den Stichtagen für die Neufestsetzung des Erbbauzinses am 01.01.2013, 01.01.2018 und 01.01.2023 dahingehend zu berücksichtigen ist, dass der Gesamtbetrag der sich für das oben genannte Objekt unter Anwendung der Anschlussförderungsrichtlinien 1988 (ABl. Berlin v. 20.05.1988), hilfsweise Anschlussförderungsrichtlinien 1993 (ABI. Berlin v. 30.12.1993) hypothetisch errechnenden aber tatsächlich nicht gewährten Anschlussförderung (bei Anwendung der Anschlussförderungsrichtlinie 1993 oder 1996: nur Aufwendungszuschuss zuzüglich Subventionswert des Aufwendungsdarlehens) von dem Gesamtbetrag des Erbbauzinses in Abzug zu bringen ist, der sich ungeachtet der Nichtgewährung der Anschlussförderung ansonsten bis zum Auslaufen des Erbbaurechtsvertrages hypothetisch errechnen würde und zwar dergestalt, dass solange kein Erbbauzins zu zahlen ist, bis der Gesamtbetrag der

hypothetischen Anschlussförderung durch Verrechnung vollständig erloschen ist, wobei der bis dahin nicht vom Erbbauzins in Abzug gebrachte Gesamtbetrag der hypothetischen Anschlussförderung als Barwert auf den 01.01.2013 zu berechnen ist und ab diesem Zeitpunkt der nicht durch Verrechnung erloschene Teil jeweils um den bei der Barwertermittlung zugrunde gelegten Abzinsungsfaktor durch Fortschreibung jährlich zu erhöhen ist;

hilfsweise: dergestalt, dass ein sich etwaig bei barwertiger Gegenüberstellung der hypothetischen Anschlussforderung und des hypothetischen Erbbauzinses ergebender Saldo zugunsten der Beklagten bis zum vertragsmäßigen Ende des Erbbaurechtsvertrages in gleichmäßigen Raten als Erbbauzins zu zahlen ist;

(ii)
hilfsweise fiir den Fall, dass der Antrag zu 2. b) (i) keinen Erfolg hat:

festzustellen, dass der Umstand, dass seit dem 01.09.2009 für das vorgenannte Objekt keine öffentliche Förderung in Form einer Anschlussforderung nach Maßgabe der Anschlussforderrichtlinien 1988,1993 oder 1996 mehr gewährt wird, im Rahmen der Anpassung des Erbbauzinses gemäß oder analog zu der Bestimmung in § 4 des Erbbaurechtsvertrages betreffend das vorgenannte Objekt, Urkunde des Notars XXX in Berlin vom 18. Dezember 1992, URNr.935/1992 zu den Stichtagen für die Neufestsetzung des Erbbauzinses am 01.01.2013, 01.01.2018 und 01.01.2023 dahingehend zu berücksichtigen ist, dass der sich für das vorgenannte Objekt unter Anwendung der Anschlussforderrichtlinien 1988 (ABl. Berlin v. 20.05.1988), hilfsweise Anschlussforderungsrichtlinien 1993 (ABI. Berlin v. 30.12.1993) für das jeweilige Jahr, in dem der Anpassungsstichtag liegt (2013, 2018 und 2023), hypothetisch errechnende aber tatsächlich nicht gewährte Jahresbetrag der Anschlussförderung (Aufwendungszuschuss zuzüglich Subventionswert des Aufwendungsdarlehens) in der jeweiligen 5-jährigen Anpassungsperiode jeweils jährlich von dem Erbbauzinsjahresbetrag in Abzug zu bringen ist, der sich gem. § 4 (4) des Erbbaurechtsvertrags ungeachtet der Nichtgewährung der Anschlussförderung ansonsten billigerweise errechnen würde.

6

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.
7

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags und macht insbesondere geltend, dass die Klägerin weder nach den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag noch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Herabsetzung des Erbbauzinses habe, schon gar nicht auf "Null" und zeitlich vor dem 1.1.2013. Die Zulässigkeit der Entscheidung des Landes Berlin, angesichts der seit dem Mauerfall nicht mehr bestehenden Wohnungsknappheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt und knapper Haushaltsmittel eine Verlängerung der Förderung nicht zu gewähren, beurteile sich allein nach den Regelungen im Förderverhältnis. Für die Parteien des Erbbaurechtsvertrages sei bereits bei dessen Abschluss klar gewesen, dass die Förderung zunächst nur für einen Zeitraum von 15 Jahren gewährt werden würde. Es habe für die Parteien erkennbar einer erneuten Entscheidung über die Verlängerung der Förderung bedurft. Dabei sei den Parteien auch bewusst gewesen, dass es für diese Entscheidung des Landes allein darauf ankommen würde, ob auf dem Berliner Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung der dann bestehenden Haushaltslage ausreichender Wohnraum zur Verfügung stand, und nicht um Rentabilitätserwägungen des Subventionsempfängers. Eine Anpassung des Erbbaurechtszinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht, weil die Parteien in § 4 (4) EV abschließend vereinbart hätten, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses bestehe. Da sich weder aus dem Vertrag noch aus den Umständen bei dessen Abschluss ergebe, dass sich die Beklagte bzw. ihre Rechtsvorgängerin an dem für alle Beteiligten offenkundigen Risiko einer Nichtverlängerung der Förderung habe beteiligen wollen, sei dieses Risiko allein der Klägerin zuzuordnen und von ihr auch bewusst übernommen worden.
8

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
9

B.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat schon dem Grunde nach keinen Anspruch auf eine Anpassung des Erbbauzinses.
10

I.

Da es sich bei dem streitgegenständlichen Erbbaurechtsverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, finden gemäß Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB vom 1.1.2003 an die Vorschriften des BGB in der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26.11.2001 geänderten Fassung Anwendung.
11

II.

Die Klägerin hat keinen vertraglichen Anspruch auf eine Herabsetzung des Erbbauzinses.
12

1.

a) In dem notariellen Vertrag vom 18.12.1992 haben die Vertragsparteien sowohl die für die Bestimmung des Erbbauzinses maßgeblichen Faktoren bestimmt als auch die Voraussetzungen unter denen das Verlangen nach einer Erhöhung oder Senkung des Erbbauzinses gerechtfertigt ist.
13

Nach § 4 Abs. 1 EV bestimmt sich die Höhe des Erbbauzinses ausschließlich nach dem Verkehrswert des Grund und Bodens des Erbbaugrundstücks. Die Art der Bebauung, die Nutzung des Grundstücks und dessen Ertragswert sowie die Finanzierung des Projekts einschließlich der Höhe der Fördermittel bildeten dagegen nach dem Willen der Vertragsparteien keine für die Bemessung des Erbbauzinses maßgebenden Faktoren. Sie haben diese Parameter nicht zur Ermittlung der Höhe des Erbbauzinses herangezogen, obwohl ihnen bereits bei Vertragsschluss bekannt war, dass der Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugrundstück nach Maßgabe des Bewilligungsbescheides der XX vom 8.4.1992 öffentlich geförderte Wohnungen nebst Stellplätzen in einer Tiefgarage errichten musste. Die entsprechende Verpflichtung der Klägerin haben die Vertragsparteien in § 5 EV vereinbart. Obwohl ihnen danach bewusst war, dass die Höhe der Mieteinnahmen begrenzt und die Dauer der Förderung auf 15 Jahre befristet war, sollte diesen Umständen für die Bestimmung der Höhe des Erbbauzinses keine Bedeutung zukommen. Das Risiko der wirtschaftlichen Rentabilität des Projektes sollte danach den Erbbauberechtigten und damit die Klägerin treffen (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 16.4.1999 - V ZR 37/98, [...] Tz 9; NJW 2001, 1930 [BGH 19.01.2001 - V ZR 217/00]).
14

b) Dieser Wille der Vertragsparteien kommt auch in § 4 Abs. 4 EV zum Ausdruck. Gemäß dieser Bestimmung ist der Erbbauzins auf Verlangen eines Vertragspartners angemessen zu erhöhen oder zu senken nur bei einer Änderung der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" oder des Grundstückswertes, soweit dies unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist (§ 4 Abs. 4 Nr. 1 und 2 EV).
15

Die Anpassung des Erbbauzinses sollte mithin nach der Vorstellung der Vertragsparteien auch danach nicht abhängig sein von der konkreten Entwicklung der Mieten, der Fördermittel oder der Rentabilität der Anlage, sondern nur von der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und des Grundstückswertes.
16

2.

Aus § 4 Abs. 4 EV hat die Klägerin - auch ihrer eigenen Ansicht nach - keinen Anspruch auf eine Senkung des Erbbauzinses.
17

a) Die Nichtgewährung der Anschlussförderung stellt keine Änderung der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" im Sinne des § 4 Abs. 4 Nr. 1 EV dar. Allgemein anerkannter Maßstab dafür ist - ebenso wie für die sinngemäß gleich lautende Formulierung in § 9 a ErbbauRG - der Mittelwert der Einkommen der Arbeiter und Angestellten einerseits und der Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreise andererseits (st. Rspr., so BGH, Urt. v. 11.12.2009 - V ZR 110/09, [...] Tz 9 m.w.N.). Dem entsprechend geht es auch nach Ansicht der Klägerin hier "gerade nicht (um) eine Änderung allgemeiner wirtschaftlicher Verhältnisse oder allgemeiner Umstände, sondern (um) die Auswirkung einer Entscheidung der Berliner Exekutive über den Ausstieg aus der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die nicht der Allgemeinheit, sondern einer im sozialen Wohnungsbau engagierten Gruppe von Beteiligten ein Sonderopfer" abverlange.
18

b) Eine Anpassung des Erbbauzinses nach § 4 Abs. 4 Nr. 2 EV kommt - auch nach übereinstimmender Auffassung der Parteien - ebenso wenig in Betracht, weil sich der Grundstückswert nicht geändert hat. Das behauptet die Klägerin selbst nicht.
19

c) Ob die Versagung der Anschlussförderung gemäß § 4 Abs. 4 S. 2 EV bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 oder 2 EV im Rahmen des Verlangens auf Änderung des Erbbauzinses unter Billigkeitsgesichtspunkten berücksichtigt werden müsste (vgl. dazu auch BGH NJW 2001, 1930 [BGH 19.01.2001 - V ZR 217/00]), kann vorliegend dahinstehen. Denn die in § 4 Abs. 4 S. 2 EV getroffene Billigkeitsabrede begründet keinen selbständigen Anspruchstatbestand, sondern nur ein Korrektiv, das einem Verlangen nach Erhöhung oder Herabsenkung des Erbbauzinses entgegen gehalten werden kann. Sie kommt erst zum Tragen, wenn die Voraussetzungen der in § 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und 2 EV vereinbarten Anpassungstatbestände erfüllt sind. Das ist hier indessen - wie ausgeführt - nicht der Fall.
20

3.

Die vertraglichen Vereinbarungen lassen schließlich keinen Raum für eine die Klageforderung rechtfertigende ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB). Die Voraussetzungen, die das Verlangen nach einer Anpassung des Erbbauzinses rechtfertigen können, sind in dem notariellen Vertrag abschließend geregelt. Für eine ergänzende Vertragsauslegung, nach der auch beim Vorliegen anderer Umstände wie der Nichtgewährung der Anschlussförderung eine Senkung (bzw. Erhöhung) des vereinbarten Erbbauzinses erfolgen soll, ist neben den in § 4 Abs. 4 EV vereinbarten Anpassungstatbeständen kein Raum. Es fehlt eine im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke. Die Umstände der Finanzierung einschließlich der Förderungsmodalitäten waren den Vertragsparteien bei Abschluss der notariellen Vereinbarung ebenso bekannt wie die Art und Nutzung des Erbbaugrundstücks und die dadurch nur begrenzt zu erzielenden Erträge. Das gilt auch hinsichtlich der sich aus dem Bewilligungsbescheid der WBK vom 8.4.1992 (Anl. K 9) ergebenden Befristung der Förderung auf 15 Jahre. Bekannt war den Parteien schließlich ebenfalls, dass eine Anschlussförderung nach dem Ablauf dieser Förderungsdauer abhängig war vom Erlass eines im Ermessen stehenden weiteren Verwaltungsaktes auf der Grundlage der dann geltenden Vorschriften. Ihnen war deshalb auch bekannt das Risiko einer Reduzierung oder Versagung der Anschlussförderung, auf die kein Rechtsanspruch bestand (vgl. BVerwG, Urt. vom 11.5.2006 - 5 C 10/05, [...]) und die ersichtlich abhängig war von der Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt und dem dem Land Berlin bei der Wohnungsbauförderung eingeräumten weiten Gestaltungsermessen (vgl. dazu BVerwG, a.a.O., Tz 58). Dass die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin und womöglich auch die Beklagte bzw. deren Rechtvorgänger die Wahrscheinlichkeit der Nichtgewährung einer Anschlussförderung bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages als gering angesehen haben mögen, ändert nichts daran, dass das Risiko erkennbar bestand, die Vertragsparteien aber gleichwohl in Bezug auf die Höhe des Erbbauzinses keine Vereinbarung für den Fall getroffen haben, dass es sich realisiert. Das war im Übrigen insofern konsequent, als der Erbbauzins nach dem in dem Erbbaurechtsvertrag insbesondere in § 4 Abs. 1 und 4 zum Ausdruck gekommenen Willen der Vertragsparteien nur abhängig sein sollte von dem Verkehrswert des Grund und Bodens bzw. von der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und des Grundstückswertes, nicht aber vom Umfang der dem Erbbauberechtigten bewilligten Förderung und Anschlussförderung. Art und Höhe der Förderung spielten vielmehr nach den Vorstellungen der Vertragsparteien keine Rolle für die Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses. Dem entsprechend sollte auch der Anschlussförderung in Bezug auf die Höhe des Erbbauzinses keine Bedeutung zukommen.
21

III.

Die Klägerin hat entgegen der von ihr vertretenen Ansicht auch keinen Anspruch auf eine Senkung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.
22

1.

Das ergibt sich bereits daraus, dass Geschäftsgrundlage nur das sein kann, was nicht bereits Gegenstand des Vertrages ist. Enthält schon der Vertrag nach seinem gegebenenfalls durch ergänzende Auslegung zu ermittelnden Inhalt Regeln für den Wegfall, die Änderung oder das Fehlen bestimmter Umstände, scheidet eine Anpassung gemäß § 313 BGB aus (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 313 Rn 10 m.w.N). Das ist hier der Fall.
23

Die Frage der Höhe des Erbbauzinses, die für diesen maßgebenden Parameter und die gegebenenfalls dessen Anpassung rechtfertigenden Faktoren sind aus den genannten Gründen schon Gegenstand der insoweit abschließenden notariellen Vereinbarung vom 18.12.1992. Darin kommt, wie bereits ausgeführt, auch zum Ausdruck, dass die Frage der Förderung und Anschlussförderung für die Höhe des Erbbauzinses keine Rolle spielen sollte. Das Verlangen nach einer Senkung des Erbbauzinses wegen der Nichtgewährung der Anschlussförderung kann deshalb nicht auf die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gestützt werden. Schon der Anwendungsbereich des § 313 Abs. 1 BGB ist nicht eröffnet, weil die streitgegenständliche Problematik bereits Gegenstand des Vertrages ist.
24

2.

Aber auch wenn die Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB auf das Klagebegehren nicht von vornherein ausgeschlossen wäre, würde das die mit der Klage verfolgten Ansprüche nicht rechtfertigen.
25

a) Dabei kann dahinstehen, ob der bei Vertragsschluss vorhandene Geschäftswille beider Parteien auf der Vorstellung aufbaute, der Klägerin würde nach Ablauf der ersten 15-jährigen Förderperiode eine Anschlussförderung gewährt werden. Denn auch in diesem Fall wäre der Erbbauzins nicht im Wege der Vertragsanpassung herabzusetzen. Auch wesentliche Änderungen der Geschäftsgrundlage - hier etwa die bei Vertragsschluss vorhandene Vorstellung und Erwartung der Parteien, die Anschlussförderung werde bewilligt - führen nicht zur Anpassung des Vertrages, wenn sich in der Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat (BGH, NJW 2002, 2384 f. [BGH 08.05.2002 - XII ZR 8/00] m.w.N.).
26

Das ist hier der Fall. In dem Ausbleiben der Anschlussförderung hat sich ein Risiko verwirklicht, das die Klägerin zu tragen hat.
27

Nach den Regelungen und Wertungen des Vertrages sollte die Klägerin das Finanzierungs- und Rentabilitätsrisiko tragen. Aus den §§ 5 ff. EV ergibt sich, dass die Klägerin auf dem Erbbaugrundstück in eigener Verantwortung und auf eigene Rechnung Gebäude zu Wohnzwecken errichten und in Eigenregie betreiben sollte. Die Beklagte bzw. ihr Rechtsvorgänger sollte weder an Verlusten noch an Gewinnen des Wohnungsbauprojekts beteiligt werden. Die dauerhafte Sicherung der Rentabilität der Anlage gehörte nach der Vertragsgestaltung zum unternehmerischen Risiko der Klägerin (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 11.5.2006 - 5 C 10/05, [...] Tz 34). Aus dem Zweck des Erbbaurechtsvertrages, preiswerten Wohnraum für "breite Kreise der Bevölkerung" zu schaffen, ergibt sich keine andere Risikoverteilung. Die zu diesem Zweck gewährte Förderung war auf die Dauer von 15 Jahren befristet.
28

Daran ändert es auch nichts, dass die Vertragsparteien beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages die Erwartung gehabt haben mögen, die von der 8.02.2013( zunächst nur für die Dauer von 15 Jahren bewilligte Aufwendungshilfe werde nach Ablauf des fünfzehnten Förderungsjahres um weitere 15 Jahre verlängert. In ihrer Erwartung, es werde zu einer Anschlussförderung kommen, konnte sich die Klägerin weder auf eine Zusicherung noch auf einen gesetzlichen Anspruch noch auf einen vom Land Berlin gesetzten Vertrauenstatbestand stützen (vgl. BVerwG a.a.O., [...] Tz 47 ff., 56 f.; BGH, Urt. v. 22.3.2010 - II ZR 66/08, [...] Tz 12 ff.). Sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 78, 249/285 [BVerfG 08.06.1988 - 2 BvL 9/85]; BVerfGE 71, 230/251 [BVerfG 04.12.1985 - 1 BvL 23/84]) als auch nach der des Bundesverwaltungsgerichts muss ein Subventionsempfänger grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt werden (BVerwG, a.a.O., [...] Tz 57). Dies gilt gerade auch im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung, bei der es in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen auf Grund veränderter wirtschaftlicher gesellschaftlicher Verhältnisse gekommen ist, so dass der Einzelne nur eingeschränkt auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage und Praxis vertrauen kann (vgl. BVerwG, a.a.O. mit weiterem Hinweis auf die Rechtsprechung des BVerfG). Das gilt auch in solchen Fällen, in denen - wie hier - durch die Gewährung der Subvention der Empfänger veranlasst werden soll (und wird), Dispositionen mit weit in die Zukunft reichenden Wirkungen zu treffen und in einem Bereich zu investieren, in den er sonst möglicherweise nicht investiert hätte und der Bezug zu einer langfristigen öffentlichen Aufgabe aufweist (BVerwG, a.a.O.). Das Risiko einer Änderung der Förderung nach Ablauf der bewilligten Aufwendungshilfe war hier zudem in erheblich gesteigertem Maße vorhanden, weil der Erbbaurechtsvertrag relativ kurze Zeit nach dem Einigungsvertrag und der damit verbundenen Neuordnung der Bundesrepublik Deutschland, der eine grundlegende Änderung der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse wie auch der Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zur Folge hatte, geschlossen worden ist. Angesichts dieses offenkundig fundamentalen Wandels ließ auch die in der Vergangenheit über viele Jahre geübte Praxis der Gewährung einer Anschlussförderung keinen sicheren Rückschluss darauf zu, dass eine Anschlussförderung gewährt werden würde. Dadurch sollte - auch nach dem eigenen Vortrag der Klägerin - de facto nicht der Erbbaurechtsnehmer und Bauverpflichtete gefördert werden, sondern das wohnungspolitische Ziel, für "breite Schichten der Bevölkerung" bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, der im ehemaligen Westteil der Stadt nur begrenzt zur Verfügung gestanden hatte. Sowohl nach der Förderungskonstruktion als auch nach der vertraglichen Gestaltung blieben das Risiko eines Ausbleibens der Anschlussförderung und einer dauerhaften Sicherung der Rentabilität des Wohnungsbauprojektes als Teil des unternehmerischen Risikos bei der Klägerin. Dass die Klägerin die Geschäftserwartung auf eine weitere Förderung gehabt haben mag, ändert nichts daran, dass es sich bei der Nichtverlängerung der Förderung um ein vorhersehbares Risiko gehandelt hat, das wie die wirtschaftliche Rentabilität des Projekts generell in die Risikosphäre der Klägerin fiel. Weder dem Erbbaurechtsvertrag noch den sonstigen Umständen lässt sich entnehmen, dass sich der Erbbaurechtsgeber an diesem Risiko beteiligen wollte, selbst wenn beide Vertragsparteien eine Anschlussförderung "mitgedacht" haben mögen (vgl. auch BVerwG, a.a.O., [...] Tz 34). Es kann nicht festgestellt werden, dass das Land Berlin den Willen hatte, über die Verpflichtungen im öffentlich-rechtlichen Subventionsverhältnis hinaus als Erbbaurechtsgeber für die Gewährung der Verlängerung der Förderung einzustehen oder sich für den Fall der Nichtbewilligung der Anschlussförderung finanziell an den daraus resultierenden Folgen zu beteiligen, etwa durch eine weitere Subventionierung in Gestalt einer Kürzung des Erbbauzinses. Von einem Festhalten des Senats an Beschlüssen zur Wohnungsbauförderung aus den Zeiten vor dem Mauerfall, wie sie die Klägerin etwa auf den Seiten 12 ff. ihres Schriftsatzes vom 8.4.2011 (Bl. I/78 ff. d.A.) vorgetragen hat, konnte und kann schon aufgrund der sich durch die Wiedervereinigung grundlegend gewandelten Verhältnisse nicht ausgegangen werden. Das System der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau wie auch das System der Wohnungsbauförderung generell standen ausweislich der von der Klägerin als Anlage K 17 eingereichten Senatsvorlage vom 16.3.1992 und dem Senatsbeschluss vom 14.4.1992 jedenfalls auf dem Prüfstand mit dem Ziel, den öffentlich geförderten Wohnungsbau kostengünstiger zu gestalten. Dabei stand auch die Frage der Modifizierung der Anschlussförderung einschließlich ihres künftigen völligen Wegfalls zur Diskussion, mag die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen das seinerzeit auch als rechtlich problematisch angesehen und Bedenken wegen der Auswirkungen auf das Investitionsverhalten der Bauherren im sozialen Wohnungsbau geäußert haben. Zu befinden war über die Verlängerung von vornherein nur aufgrund pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Mittel.
29

Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem dem Urteil des 4. Zivilsenats des Kammergerichts vom 23.8.2011 - 4 U 152/08 - zu Grunde liegenden Sachverhalt. Diesem Vertrag konnten noch die bis zum Mauerfall bestehenden Verhältnisse im Westteil Berlins zu Grunde gelegt werden; denn der Vertrag ist am 13. November 1989 und damit nur vier Tage nach dem Fall der Mauer geschlossen worden. Zu diesem Zeitpunkt war noch nicht absehbar, wie sich das Verhältnis zwischen der ehemaligen DDR und der Bundesrepublik Deutschland entwickeln würde. Konnte damals noch eine Anschlussförderung erwartet werden, war dies nach der Wiedervereinigung nicht mehr der Fall, weil sich die Verhältnisse im Land Berlin durch den Beitritt der ehemaligen DDR zum Bundesgebiet sowohl strukturell als auch finanziell grundlegend geändert haben. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von dem Sachverhalt, der dem Urteil des 4. Zivilsenats des Kammergerichts zu Grunde lag. Darin wird auf S. 16 zutreffend ausgeführt, dass die "in der alten Bundesrepublik einmalige Form der Förderung des sozialen Wohnungsbaus ihren Grund in der Insellage des Landes Berlin" hatte. Diese Insellage bestand bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages am 18.12.1992 seit geraumer Zeit nicht mehr. Deshalb konnten die bisherigen Erwartungen an eine Anschlussförderung auf diesen Vertrag auch nicht übertragen werden.
30

b) Die Vereinbarung über den zu zahlenden Erbbauzins ist auch nicht aus Gründen der Äquivalenzstörung abzuändern. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluss durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, dass damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen (BGH, NJW 2002, 1784 f.; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 313 Rn 25 m.w.N.).
31

Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor. Der Erbbauzins bestimmt sich dem notariellen Vertrag vom 18.12.1992 zufolge nach dem Verkehrswert von Grund und Boden (§ 4 Abs. 1 EV). Eine Abhängigkeit des Erbbauzinses von der Höhe und Dauer der Förderung ergibt sich aus dem Vertrag ebenso wenig wie eine Verknüpfung der Förderung mit der vertraglich vorgegebenen Nutzung des Erbbaugrundstücks zu Wohnzwecken (§§ 5, 7 EV). Während dieser Nutzungszweck für die gesamte Dauer des Erbbaurechtsvertrages über 75 Jahre (§ 2 EV) vereinbart worden ist, belief sich die Förderungsdauer lediglich auf 15 Jahre und selbst im Fall einer Anschlussförderung nur auf 30 Jahre. Eine der Klägerin unzumutbare Störung der nach dem Vertrag vorausgesetzten Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung liegt deshalb nicht vor. Soweit die Klägerin geltend macht (etwa auf S. 10 f. ihres Schriftsatzes vom 8.4.2011 = Bl. I/73 f. d.A.), dass sie die Miete nach dem Auslaufen der Förderung gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG zwar grundsätzlich auf die tatsächliche Kostenmiete anheben könnte, diese jedoch selbst bei Neuvermietungen gegenwärtig nicht annähernd zu realisieren sei, rechtfertigt das ebenfalls kein anderes Ergebnis, weil die wirtschaftliche Rentabilität des Objektes - wie bereits ausgeführt - in die Risikosphäre der Klägerin fällt und kein Anspruch auf eine indirekte Subventionierung in Form einer Reduzierung des Erbbauzinses besteht.
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Nach alledem war die Berufung sowohl in Bezug auf den Hauptantrag als auch hinsichtlich der gestellten Hilfsanträge als unbegründet zurückzuweisen.
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IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, weil der erkennende Senat von der Entscheidung des 4. Zivilsenats des Kammergerichts vom 23.8.2011 - 4 U 152/08 -, die der BGH durch die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde vom 10.5.2012 - V ZR 226/11 - bestätigt hat, im Ergebnis abweicht und nicht bekannt