31.01.2008 | Vermögensübergabe

Bemessung von Leistung und Gegenleistung bei der Vermögensübergabe

von Dr. Wigo Müller, ArbG-Direktor a.D., Braunfels-Lahn

Überträgt der Erblasser eine Immobilie auf Angehörige oder einen Dritten, berührt dies die Interessen der Pflichtteilsberechtigten nicht. Diese sind nicht gegen die Übertragung von Vermögenswerten durch den Erblasser geschützt, für die er gleichwertige Leistungen erhält, selbst wenn diese beim Erbfall verbraucht sind (BGH ZEV 07, 326). Erreichen die Vorbehalte und Gegenleistungen den Verkehrswert der Immobilie nicht, kann eine gemischte Schenkung gegeben sein, die den Nachlass „fiktiv“ erhöht und damit bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs (§ 2325 BGB) berücksichtigt wird. Der Beitrag erläutert, wie Sie ermitteln können, in welchem Verhältnis Leistung und Gegenleistung stehen.  

Vorbehalte, Gegenleistungen und ihre Berechnung

Bei der Feststellung, ob die Übergabe der Immobilie gegen gleichwertige Leistungen oder als gemischte Schenkung erfolgt, ist von deren Verkehrswert auszugehen (BGH ZEV 07, 326). Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, vgl. §§ 194 BauGB, 9 BewG. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, sofern die Bewertung bei verständiger Würdigung der Umstände des Einzelfalls (noch) vertretbar ist. Unzulässig sind willkürliche Bewertungen, die die Rechte der Pflichtteilsberechtigten beeinträchtigen (BGH ZEV 96, 197). Vorbehalte und Gegenleistungen sind Abzugsposten, die den Immobilienwert mindern (vgl. BGH NJW 05, 3710 beim Zugewinnausgleich).  

Vorbehalt der Rückforderung

Der Wert der Immobilie ermäßigt sich, wenn sich der Übergeber im Übergabevertrag das Recht auf Rückforderung bei einer Veräußerung und Belastung zu seinen Lebzeiten vorbehalten hat. Diese Vorbehalte hindern den Übernehmer an einer wirtschaftlich sinnvollen Verwertung der Immobilie, was üblicherweise mit 10 Prozent ihres Verkehrswerts berücksichtigt wird (OLG Hamm 22.2.05, 10 U 134/04, n.v., Abruf-Nr. 080167).  

Beispiel

Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 250.000 EUR. Wegen des Vorbehalts der Rückforderung ermäßigt er sich um 10 % = 25.000 EUR auf 225.000 EUR.  

Das dem Übergeber vorbehaltene Wohnungsrecht

Der Wert der Immobilie wird durch ein dem Übergeber vorbehaltenes kostenfreies Wohnungsrecht gemindert. Beim lebenslangen Wohnungsrecht wird der Jahreswert (qm x monatlicher Mietzins einer vergleichbaren Wohnung x 12 Monate) nach der voraussichtlichen Lebensdauer des Übergebers berechnet, wobei es auf den abgezinsten Barwert des Wohnungsrechts ankommt. Die Abzinsung ist geboten, da sie der wirtschaftlichen Vergleichbarkeit von Leistung und Gegenleistung dient (vgl. BGH ZEV 05, 213 bezüglich einer Rentenverpflichtung).