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02.02.2011 |Grunddienstbarkeit

Dinglich gesichertes „Wegerecht“ wahrt Rechte der Erben

von RA Ernst Sarres, FA Familienrecht und Erbrecht, Düsseldorf

Die Vererblichkeit von Rechten wirkt sich auf Umfang und Qualität des Nachlasses aus. Daher liegt es im Interesse des Erblassers, durch bestmögliche Gestaltung die Weitergabe von Vermögen auf die andere Generation zu gewährleisten.  

 

Beispiel

Witwe W, Mutter von zwei Kindern, ist Eigentümerin eines Zweifamilienhauses, an das eine moderne Garage angebaut ist. Laut Sachverständigengutachten liegt der Marktwert für die Immobilie bei 180.000 EUR, ohne Nutzungsmöglichkeit der Garage bei rund 160.000 EUR. Die Zufahrt zur Garage von W erfolgte bisher „gewohnheitsrechtlich“ über das Grundstück des Nachbarn N. Da N Interesse an einem kleinen Flurstück vom Grundvermögen der W hat, wird im Gegenzug über eine rechtliche Absicherung der Zufahrt zur Garage mitverhandelt. 

 

Vererblichkeit von Rechten für die Abkömmlinge

Verhandlungsgegenstand zwischen W und N muss eine zukunftsorientierte Regelung sein, die für alle späteren Eigentümer (Rechtsnachfolger) des heutigen Anwesens der W einen zuverlässigen Zugang („Wegerecht“) über das Grundstück von N zum Garagentrakt schafft. Nur auf diese Weise ist das sichere Abstellen von Fahrzeugen gewährleistet. Zudem hätten potenzielle Interessenten bei einer sicheren Garagenzufahrt ein erheblich größeres Kaufinteresse an dem heutigen Anwesen von W. Das Wegerecht darf daher nicht allein zeitlich begrenzte Rechte in der Person von W begründen, da höchstpersönliche Rechte grundsätzlich unvererblich sind (Palandt/Edenhofer, BGB, 69. Aufl., § 1922 Rn. 36).  

 

Gestaltungsalternativen

Primär in Betracht kommen  

  • eine Dienstbarkeit nach § 1018 BGB oder
  • eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB.

 

In beiden Fällen würde W eine Nutzungsberechtigung erhalten, wonach N als Eigentümer des „dienenden Grundstücks“ der W als Eigentümerin des „herrschenden Grundstücks“ die gewünschte Nutzungsbefugnis einräumt. Gegenstand des Rechts ist der Vorteil für W, mit ihrem Pkw über das Grundstück von N in ihre Garage fahren zu können. Beide Gestaltungsvarianten lassen zwischen den Beteiligten ein gesetzliches Schuldverhältnis entstehen, das Duldungs- und Unterlassungspflichten sowie sonstige Nebenpflichten nach §§ 1020 bis 1023 BGB normiert (BGH NJW 85, 2944). Zentrale Vorschrift ist § 1020 BGB, wonach der Berechtigte die Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks wahren muss. Sonstige Pflichten können zwischen den Beteiligten vereinbart werden. 

 

Dienstbarkeit ist günstigere Alternative

W kann nur ein Interesse an einer Dienstbarkeit gemäß § 1018 BGB haben, da diese Bestandteil ihres „herrschenden Grundstücks“ gemäß § 96 BGB wird. Sie entsteht nach § 873 BGB und wird ins Grundbuch eingetragen. Sie ist als „Wegerecht“ auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks (Abt. I, Bestandsverzeichnis) einzutragen. Zudem wird sie vererblich und geht demzufolge auf die Rechtsnachfolger über, da sie nicht an die Person von W gebunden ist (Prütting/Wegen/Weinreich/Tschichoflos, BGB, 5. Aufl., § 1922 Rn. 50). 

 

Die Durchsetzung dieser Rechtsposition ist für W jedoch schwierig, da N auf Dauer wesentliche Eigentumsrechte aufgibt. Er wird sich nur darauf einlassen, wenn für die Dienstbarkeit eine Gegenleistung entrichtet wird. Dies kann durch gesonderte schuldrechtliche Vereinbarung erfolgen.  

 

Ein Antrag von N zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der W kann wie folgt formuliert werden: 

 

Musterformulierung: Antrag auf Bestellung einer Dienstbarkeit beim Grundbuchamt*

Herr / Frau ... bestellt hiermit zulasten des Grundstücks Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ..., ... Straße 4 (Ort ... Blatt ...) und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück ..., Freifläche, ... Straße ... (Ort ... Blatt ...) eine Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt: 

 

Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, die im beigefügten Lageplan rot gekennzeichnete Grundstücksfläche zu begehen, zu befahren und begehen und befahren zu lassen sowie sich auf dieser Fläche zu jeder Zeit aufzuhalten. 

 

Diese Dienstbarkeit kann nur unter der Bedingung ausgeübt werden, dass die Berechtigte ... EUR (... Euro) jährlich als Nutzungsentschädigung zum ... jeden Jahres im Voraus an den Eigentümer zahlt.  

 

Wegen der Verpflichtung, die Benutzung in der vorstehenden Weise zu dulden, unterwirft sich Herr/Frau ... der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Gläubiger darf Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.  

 

* (vgl. das Muster bei Basty in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 22. Aufl., § 64 Rn. 7 [S. 1112 ff.]). 

 

Praxishinweis: Eine Regelung dieser Art hat zwei positive Auswirkungen: 

 

1. Die Grunddienstbarkeit wird Bestandteil des Rechts am Eigentum für den jeweiligen Eigentümer, derzeit für W.

 

2. Zudem bewirkt die Grunddienstbarkeit eine wirtschaftliche Bestandssicherung. Das abgesicherte Wegerecht stabilisiert den Grundstückswert für das Anwesen der W.

 

Quelle: Ausgabe 02 / 2011 | Seite 35 | ID 141933