03.11.2010 | Erbschaftsteuer

Wertgutachten für die Immobilienbewertung

von RA Holger Siebert FA Steuerrecht und Erbrecht, Alsfeld

Im Vergleich zu der Bedarfsbewertung nach dem bis zum 31.12.08 geltenden Recht führen die neuen Bewertungsverfahren im Durchschnitt zu deutlich höheren Werten. Damit sich die vereinfachte Grundstücksbewertung für den Steuerpflichtigen nicht nachteilig auswirkt, kann dieser gem. § 198 S. 1 BewG nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert ist. Dazu im Einzelnen:  

Ausgangslage der gesetzlichen Bewertungsregeln

Gemäß § 177 BewG ist den Bewertungen der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens der gemeine Wert zugrunde zu legen. Die Vorschrift verweist bezüglich des Bewertungsmaßstabs auf § 9 BewG. Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle Umstände, die den Preis bestimmen, sind zu beachten. Ausgenommen sind aber ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der gemeine Wert i.S. des § 9 BewG entspricht nach der Gesetzesbegründung zu § 177 BewG dem Verkehrswert (BFH BStBl II 90, 497). Der Begriff des Verkehrs-/Marktwerts wird in § 194 BauGB inhaltlich übereinstimmend mit § 9 Abs. 2 BewG definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Deckungsgleichheit vom gemeinen Wert (Steuerrecht) und Verkehrswert (Baurecht) wird auch durch den Verweis auf § 199 Abs. 1 BauGB in § 198 S. 2 BewG dokumentiert.  

Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, stellt das Gesetz unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: