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·Fachbeitrag ·Kanzleimietvertrag

Vertragsinhalt: Vereinbaren Sie alles korrekt

| Dieser Teil der Beitragsserie behandelt den Inhalt des Kanzleimietvertrags: Regeln Sie vor allem den Vertragsgegenstand und Zweck ausführlich genug. Lesen Sie, wie Sie Wichtiges definieren und sich Rechte vorbehalten, die relevant werden könnten. |

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

1. Vertragsgegenstand ausführlich bestimmen

Der Vertragsgegenstand muss so ausführlich wie möglich beschrieben und alles Wichtige definiert werden. Dabei geht es nicht nur um die Beschreibung der Räume an sich, sondern z.B. auch um vorhandene und von der Miete umfasste Einrichtungen und Ausstattungen wie etwa Kommunikationsmittel.

 

Dies hat aber keine Auswirkungen auf die Natur des Vertrags: Auch wenn der Kanzleiraum „für Büronutzung inklusive eingerichteter Kommunikationsmittel“ entgeltlich überlassen wird, bleibt es bei einem Gewerbemietvertrag, der als Mischmietvertrag mit dem Schwerpunkt der Raummiete einzuordnen ist. Er gilt nicht als Dienstvertrag (LG Hamburg MDR 13, 766).

 

Wichtig | Achten Sie besonders darauf, dass Sie eine ausreichende Zahl an Stellplätzen nutzen (lassen) können.

 

PRAXISHINWEIS | Häufiger in älteren, aber vereinzelt auch aktuellen, Mietverträgen findet sich die Klausel, dass der Mieter auf eigene Kosten und eigenes Risiko notwendige behördliche Genehmigungen beschaffen muss. Solche Klauseln sind in aller Regel unwirksam, soweit sie das Mietobjekt selbst betreffen. Die Rechtsprechung nimmt regelmäßig einen Verstoß gegen § 307 BGB an (OLG Düsseldorf DWW 92, 366; OLG Celle MDR 99, 1434). Sie sollten eine solche Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlungen streichen lassen. Selbst wenn dies nicht gelingt und es Streit um die Nutzbarkeit der Mieträume wegen fehlender behördlicher Genehmigungen gibt, sind Sie als Mieter in einer starken Position: Bei Unwirksamkeit der Klausel gilt das Gesetz, § 306 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss dafür einstehen, dass die Mieträume ihrem Zweck entsprechend bestimmungsgemäß genutzt werden können, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dennoch ist es ein Gebot Ihres eigenen Interesses: Erkundigen Sie sich bei der Stadt (hierzu schon AK 13, 113 und 14, 4) und lassen Sie sich Nutzungsänderungen genehmigen.

 

2. Vertragszweck ist aus eigener Planung heraus begrenzt

Aus Sicht des Mieters ist es ideal, den Vertragszweck so allgemein wie möglich - gegebenenfalls negativ - zu definieren und aufzulisten, was nicht gestattet ist. Diese Grundhaltung muss bei der Anmietung von Räumlichkeiten zum Kanzleibetrieb nicht unbedingt verfolgt werden. Denn hier ist der Vertragszweck schon aus der eigenen Planung heraus eng eingegrenzt. Sie müssen sich als Mieter keine großen Vorbehalte schaffen.

 

Zudem erlaubt das Berufsrecht nur eingeschränkt Bürogemeinschaften mit anderen Professionen. Schließlich sind auch die berechtigten Interessen des Vermieters zu würdigen: Er will zur Wahrung seiner Rechte den Vertragszweck möglichst konkret und eng begrenzt definiert wissen.

3. Kanzleischild: Art und Beschaffenheit nicht vergessen

Als Anwalt sind Sie verpflichtet, eine Kanzlei zu unterhalten und mit einem Kanzleischild auf diese hinzuweisen, § 27 Abs. 1 BRAO. Dies muss Ihrem Vermieter klar sein. Was die Platzierung, grafische Ausgestaltung, Beleuchtung und Größe des Schilds angeht, sind aber alle Fragen offen. Einzelheiten sollten Sie nach der Klärung öffentlich-rechtlicher Vorgaben im Mietvertrag regeln.

 

  • Beispiel 1

Anwalt A möchte im Vorgartenbereich der Immobilie ein freistehendes beleuchtetes Schild weit sichtbar zwischen zwei Edelstahlpfählen aus Rundmaterial montieren. Lösung: Es kann sich um eine Werbeanlage handeln, deren Unbedenklichkeit im Hinblick auf die Sicherheit des Straßenverkehrs mit der kommunalen Bauaufsichtsbehörde zu klären ist (vergleiche etwa § 50 BauO Nds.).

 

 

  • Beispiel 2

Zu den neuen Kanzleiräumen von Anwalt A gehört ein Balkon. A möchte die gesamte Balkonbrüstung im sichtbaren Bereich mit der Aufschrift „Rechtsanwälte“ einschließlich §§-Zeichen schmücken. Lösung: Selbstverständlich ist die Erlaubnis des Vermieters gesondert einzuholen. Zusätzlich müssen öffentlich-rechtliche Vorgaben beachtet werden: Macht eine kommunale Gestaltungssatzung Vorgaben für Farbgestaltung und die Beschilderung der Außenfassade von Gebäuden? Ist die Genehmigung einer Denkmalschutzbehörde notwendig? A muss auch die berufsrechtlichen Restriktionen für die Werbung beachten. Andernfalls kann nicht nur die Kammer einschreiten, sondern einem konkurrierenden Kollegen ist die Prüfung ermöglicht, ob Sie etwa wettbewerbswidrig am Markt auftreten (OLG Hamm 3.9.13, I-4 U 82/13). Diese Aspekte sollten mit erfahrenden Kollegen, besser noch mit der zuständigen Kammer, abgeklärt werden.

 

 

PRAXISHINWEIS | Bauliche Gegebenheiten oder ein zu erwartender hoher Publikumsverkehr können es aus Ihrer Sicht sinnvoll machen, sich Rechte im Mietvertrag für einen (oder mehrere) Wegweiser neben Ihrem eigentlichen Kanzleischild einräumen zu lassen. Denn Sie wollen und müssen mit Ihrem Unternehmen so einfach und unkompliziert wie möglich gefunden werden. Streit vorbeugend sollte auch die Möglichkeit des Hinweises auf Ihre neue Kanzlei für den Fall eines etwaigen Auszugs in den Vertrag aufgenommen werden (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Teil I, § 28, S. 505 Rn. 1421).

 

 

Weiterführender Hinweis

  • Vorherige Serienbeiträge: AK 13, 113, AK 14, 4 und 30 und 46
Quelle: Ausgabe 04 / 2014 | Seite 68 | ID 42470924