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·Fachbeitrag ·Steueroptimale Vertragsgestaltung

Grundstücksverträge richtig gestalten:Umsatzsteuer und Widerrufsrecht

von StBin Dipl.-Kauffrau Vera Frey, Schwerte

| Rechtsanwälte und Notare gestalten oft Grundstücksverträge. Daher lohnt es sich, eine paar steuerliche Tipps zu kennen. |

 

1. Umsatzsteuer - Option zur Steuerpflicht

Werden Grundstücke veräußert, stellt sich oft die Frage nach der umsatzsteuerlichen Behandlung. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt und führt der Käufer die Vermietungstätigkeit fort, liegt regelmäßig eine sog. Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG, § 1 Abs. 1a UStG) vor. Der Verkauf ist somit nicht umsatzsteuerbar. Problematisch ist allerdings, dass im Zeitpunkt des Verkaufs oft nicht eindeutig bestimmt werden kann, ob eine GiG vorliegt. Wird dann im Nachhinein vom Finanzamt festgestellt, dass tatsächlich keine GiG vorliegt und hat man keine weiteren Regelungen im Vorhinein getroffen, ist der Verkauf nach § 4 Nr. 9a UStG zwingend steuerfrei. Dies kann insbesondere nachteilig sein, wenn der Verkäufer in den vergangenen zehn Jahren Vorsteuerbeträge gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht hat. Diese Vorsteuerbeträge müssen teilweise zurückgezahlt werden.

 

Will man diesen Nachteil vermeiden, muss bereits im ursprünglichen, notariell zu beurkundenden Kaufvertrag erklärt werden, dass auf die Steuerbefreiung „vorsorglich und unbedingt“ nach § 9 Abs. 1 UStG verzichtet wird. Der ursprüngliche Vertrag kann nicht ergänzt werden. Dies ist auch dann unzulässig, wenn diese Ergänzung notariell beurkundet wird (BFH 21.10.15, XI R 40/13, Abruf-Nr. 182817).

 

2. Schenkungsteuer durch Widerrufsrecht vermeiden

Um schenkungsteuerliche Freibeträge zu nutzen, wird Vermögen oft bereits zu Lebzeiten übertragen. Das gilt gerade auch für Grundstücke. Daher kann es sinnvoll sein, Widerrufsvorbehalte oder auflösende Bedingungen im Schenkungsvertrag zu vereinbaren, bei deren Eintritt der geschenkte Gegenstand ohne Weiteres an den Schenker zurückfällt. Beispielhafte Anwendungsfälle sind Insolvenz des Beschenkten, Vorversterben des Beschenkten oder unerwartet hohe Steuerlast.

 

Die Schenkung wird sowohl im Bereich der Einkommen- als auch der Schenkungsteuer i. d. R. zunächst voll anerkannt. Ausgenommen hiervon ist der jederzeitige (freie) Widerruf des Schenkers. Tritt der Widerrufsfall oder die auflösende Bedingung ein, hat der vereinbarte Widerruf den Vorteil, dass die bereits entstandene Schenkungsteuer mit Wirkung für die Vergangenheit erlischt (§ 29 Abs. 1 ErbStG). Für die Rückabwicklung fällt ebenfalls keine weitere Schenkungsteuer an.

 

Weiterführender Hinweis

  • Diese Reihe setzen wir in einer der nächsten Ausgaben fort
Quelle: Ausgabe 07 / 2016 | Seite 126 | ID 43969906