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Werbungskosten-Pauschale

Antworten auf neun wichtige Fragen

Steuerzahler, die Wohn-Immobilien vermieten,stehen vor der Frage, ob sie für das Jahr 1997 von derMöglichkeit Gebrauch machen, die Werbungskosten pauschal mit 42 DMpro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen oder ob sie die Kosteneinzeln auflisten sollten. Die Pauschalierungsmöglichkeit gibt eszwar schon  seit dem Jahr 1996. Dennoch waren bis vor kurzem vieleFragen offen. Annähernd zwei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzeshat sich das Bundesfinanzministerium (BMF, Schreiben vom 23.9.1997, Az:IV B 3 – S 2214 – 40/97, BStBl 1997 I, 895; Abruf-Nr.97741) endlich zur Anwendung des neuen Wahlrechts in der Praxisgeäußert. Nachfolgend geben wir Antwort auf die neunwichtigsten Fragen.

1. Wer kann die Werbungskosten-Pauschale geltend machen?

Um die Werbungskosten-Pauschale in Anspruch nehmen zu können, müssen folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es muß sich um vermietete Gebäude, Eigentumswohnungenoder Gebäudebestandteile, die selbständigeWirtschaftsgüter sind, handeln.
  • Die Gebäude müssen sich im Privatvermögen befinden.
  • Die Gebäude müssen Wohnzwecken dienen.

Es kommt nicht darauf an, daß Sie alsVermieter Eigentümer des Gebäudes sind. AuchNießbraucher können pauschalierungsbefugt sein. Bei mehrerenObjekten können Sie das Wahlrecht für jedes Objekt einzelnausüben. Mehrere Inhaber eines Objektes können das Wahlrechtaber nur einheitlich ausüben.

Unser Tip: Wenn SieInhaber eines Gebäudes sind, das in mehrere Eigentumswohnungenaufgeteilt ist, können Sie für jede dieser Eigentumswohnungendas Wahlrecht einzeln ausüben.

2. Für welche Fläche kann der Pauschbetrag angesetzt werden?

Die 42 DM pro Quadratmeter können fürjeden Quadratmeter „Wohnfläche“ angesetztwerden.  Was alles zur „Wohnfläche“ zählt,ergibt sich aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Das bedeutet,daß

  • Garagen sowie sogenannte Zubehörräume (Keller, Waschküche, Dachboden) gar nicht,
  • Balkone, Wintergärten, Loggien und Dachgärten nur zur Hälfte,
  • Räume mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern ebenfalls zur Hälfte und
  • Räume ab einer lichten Höhe von zwei Metern voll angerechnet werden.

Beachten Sie:Obwohl Zubehörräume die Bemessungsgrundlage für dieWerbungskosten-Pauschale nicht erhöhen, sind sämtlichelaufenden Aufwendungen, die auf diese Zubehörräume entfallen,mit der Pauschale abgegolten. Die Folge: Wenn Sie für einvermietetes Gebäude die 42 DM-Pauschale in Anspruch nehmen,können Sie zum Beispiel Reparaturkosten für das Garagentornicht extra als Werbungskosten geltend machen.

3. Was wird durch den Pauschbetrag abgegolten?

Mit dem Pauschbetrag von 42 DM/qm-Wohnfläche sind alle Aufwendungen abgegolten außer

  • den Schuldzinsen (Darlehenszinsen, Erbbauzinsen, Damnum, Vorfälligkeitszinsen) und
  • den Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhten Absetzungen sowie Sonderabschreibungen.

Beachten Sie: DasBMF vertritt die Auffassung, daß Geldbeschaffungskosten (zumBeispiel Schätzgebühren, Gebühren für dieHypothekenvermittlung, Bürgschaftsgebühren, Notar- undGrundbuchgebühren) von der Pauschale abgedeckt sind.

Wichtiger Hinweis:Größerer Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten sofortbzw. verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgesetzt werden kann, istin Jahren der Pauschalierung nicht zusätzlich absetzbar.

Unser Tip: DerPauschbetrag wird auch dann in voller Höhe abgezogen, wenn erüber die Mieteinnahmen hinausgeht und zu einem Verlust führt.

4. Wie sind die Nebenkosten abzurechnen?

Die Abrechnung der Nebenkosten ist die Krux derneuen Werbungskosten-Pauschale. Die Nebenkosten sind nämlich durchden Pauschbetrag abgegolten.

Unser Tip: DiePauschale wird um so attraktiver, je mehr Nebenkosten Sie auf IhreMieter verlagern können. Das mag in den Fällen nicht klappen,in denen Sie als Vermieter gleichzeitig auch Schuldner der umzulegendenKosten sind (zum Beispiel bei der Grundsteuer oder bei denAbwassergebühren). Realistisch sind aber Vereinbarungen, daßder Mieter Ihres Einfamilienhauses sein Heizöl selbst bezieht odermit den Versorgungsunternehmen eigene Verträge abschließt.

Hinweis: Das Modell„Übertragung von Nebenkosten auf den Mieter“ iststeuerlich wasserdicht. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main(Verfügung vom 19.11.1996, Az: S 2214 A - 2 St II 23, DStR 1997,328; Abruf-Nr. 97127) hat aus steuerlicher Sicht keine Bedenken.

5. Was ist, wenn die Wohnung verbilligt vermietet wird?

Vermieten Sie die Wohnung zu einem verbilligtenMietzins zum Beispiel an Angehörige, so sollte die vereinbarteMiete (wie beim Einzelnachweis) nicht unter 50 Prozent derortsüblichen Miete liegen. Ansonsten wird Ihnen dieWerbungskosten-Pauschale von 42 DM pro Quadratmeter Wohnflächeanteilig gekürzt.

6. Was gilt bei Anschaffung oder Fertigstellung mitten im Jahr?

Haben Sie das Gebäude erst im Laufe einesJahres angeschafft oder fertiggestellt, so wird Ihnen dieWerbungskostenpauschale nur zeitanteilig mit 3,50 DM (42 DM : 12Monate) pro Quadratmeter Wohnfläche je angefangenen Monatgewährt.

Beispiel: Für einGebäude, das Sie im Monat Mai angeschafft haben, können Sieeine Pauschale von 28 DM pro Quadratmeter (acht Monate x  3,50 DM)geltend machen.

Unser Tip: DieseRegelung hat bei selbst hergestellten Gebäuden den Vorteil,daß Sie Pauschale und Einzelnachweis in einem Jahr nebeneinandergeltend machen können. Für die Bauzeit können Siesämtliche Werbungskosten (zum Beispiel Geldbeschaffungskosten,Grundsteuer, Energiekosten) einzeln nachweisen. Für den Rest desJahres steht Ihnen die – anteilige – Pauschale zu.

7. Wie sind Leerstandszeiten zu behandeln?

Steht Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung zeitweiseleer, weil Sie nicht direkt einen neuen Mieter finden, wird diePauschale für die Leerstandszeiten nicht gekürzt. Wird dieWohnung vor der Neuvermietung umfangreich renoviert, können Siedie Renovierungskosten aber nur geltend machen, wenn Sie für dasganze Jahr sowie für die vier Folgejahre zum Einzelkostennachweiswechseln.

8. Kann man beliebig zwischen Pauschale und Einzelnachweis wechseln?

Wenn Sie sich für die Pauschalierung derWerbungskosten entscheiden, können Sie jederzeit zumEinzelnachweis der Grundstückskosten zurückkehren.Wählen Sie dagegen den Einzelnachweis nachdem Sie schon einmal vonder Pauschalierungsmöglichkeit Gebrauch gemacht haben, so sind Sieauch in den vier Folgejahren gezwungen, die Kosten einzelnnachzuweisen. Erst danach können Sie erneut die Pauschalewählen.

Wichtig: Solange Sievon der Pauschale noch keinen Gebrauch gemacht haben, tritt keineBindungswirkung hinsichtlich des Einzelnachweises ein. Sie könnenalso zum Beispiel für 1996 und später den Einzelnachweiswählen und danach jederzeit zur Pauschale wechseln.

Unser Tip: EineAusnahme von der Bindungsfrist gilt, wenn Sie ein Gebäude nichtmehr zu Wohnzwecken vermieten, sondern zum Beispiel zu freiberuflichenZwecken. In diesem Fall dürfen Sie die Werbungskosten-Pauschale abdiesem Zeitpunkt nicht mehr in Anspruch nehmen, sondern müssen dieWerbungskosten wieder einzeln nachweisen. Eine Bindung an denEinzelkostennachweis für die folgenden vier Jahre tritt damit abererfreulicherweise nicht ein. Sobald Sie die Wohnung wieder zuWohnzwecken vermieten, haben Sie wieder die freie Wahl zwischenPauschale und Einzelkostennachweis.

9. Wann ist die Pauschale günstiger als der Einzelnachweis?

Das hängt von mehreren Faktoren ab: Haben Siezum Beispiel in der jüngeren Vergangenheit größereRenovierungsmaßnahmen durchgeführt, die Sie alsErhaltungsaufwand über mehrere Jahre verteilt immer nochabschreiben, so spricht alles für den Einzelnachweis. BeimEinzelnachweis sollten Sie auch bleiben, wenn Sie zum Beispiel in 1998Renovierungen durchführen wollen. Diese Kosten können Siedann in der Steuererklärung für 1998 voll abschreiben, bevorSie im Jahr 1999 auf die Pauschale überwechseln. Tendenziellvorteilhaft wird die Pauschale folglich

  • je größer die vermieteten Wohneinheiten sind,
  • wenn außer den Nebenkosten relativ geringe sonstige Werbungskosten vorliegen,
  • wenn umfangreiche Vereinbarungen mit den Mietern bezüglich derÜbernahme der Nebenkosten getroffen werden (können)

Quelle: Zahnärzte-Wirtschaftsdienst - Ausgabe 02/1998, Seite 12

Quelle: Ausgabe 02 / 1998 | Seite 12 | ID 108407