08.01.2010
Finanzgericht Sachsen: Urteil vom 30.03.2006 – 2 K 109/03
1. Bestand eine wirtschaftliche Einheit Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern bereits vor dem 1.1.1991 und lag eine wirksame Feststellung des Einheitswertes auf den 1.1.1991 für diese wirtschaftliche Einheit nicht vor, ist die Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage des § 42 GrStG zu ermitteln. Bei dieser Steuerberechnungs- und Erhebungsmethode bedarf es keiner zusätzlichen Feststellung des Einheitswerts des Grundstücks.
2. Gartenhäuser sind Nebengebäude, die der wirtschaftlichen Einheit Einfamilienhaus zugerechnet werden.
Im Namen des Volkes
URTEIL
In dem Finanzrechtsstreit
hat der 2. Senat unter Mitwirkung der Vizepräsidentin des Finanzgerichtes der Richterin am Finanzgericht der Richterin am Landgericht der ehrenamtlichen Richterin des ehrenamtlichen Richters auf Grund mündlicher Verhandlung in der Sitzung vom 30. März 2006
für Recht erkannt:
1. Der Einheitswertbescheid Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1998 vom 2. Juli 2002 und die Einspruchsentscheidung vom 19. Dezember 2002 werden aufgehoben.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden erstattungsfähigen Kosten der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
4. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist der Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1998 für das Grundstück E.-T.-Straße 26 in N..
Das Grundstück E.-T.-Str. 26 in N. (Flurstück A) war bis zum Jahr 1936 landwirtschaftlich genutzte Fläche. Die Gemeinnützige W. und H. GmbH (G.) erwarb im Jahr 1937 das damals noch ungeteilte Areal von 26.640 m² zu einem Preis von RM 20.965,50, erschloss es mit Hilfe von Siedlern, parzellierte es und veräußerte die Grundstücke. Das Flurstück A wurde im Jahr 1938 an E. F. zu einem Preis für Grund und Boden von RM 0,90/m² veräußert. Am 20. Januar 1939 wurde der Einheitswert des 800,00 qm umfassenden Grundstückes, der bebauten und unbebauten Fläche, zum 1. Januar 1939 auf RM 4.860,00 festgesetzt. Auf dem Einheitswertbogen III ist unter Vermerke festgehalten: „Brandk.wert 5400 RM, davon 90 v.H. = 4860 RM”. Die Kläger erwarben mit notarieller Urkunde vom 11. März 1970 das Gebäude auf dem damals volkseigenen Grundstück zu einem Kaufpreis von M/DDR 8.430,00. Mit Urkunde des Rates der Stadt D. vom 21. September 1970 wurde den Klägern das unentgeltliche und unbefristete Nutzungsrecht an dem damals volkseigenen Grundstück E.-T.-Str. 26 in N. eingeräumt. Mit Einheitswertbescheid des Rates der Stadt D. vom 4. August 1970 wurde der Einheitswert des Einfamilienhauses auf M/DDR 4.860,00 festgestellt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. November 1990 erwarben die Kläger das Grundstück zu einem Kaufpreis von DM 3.600,00. Besitz, Nutzen und Lasten gingen am selben Tag über. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 5. Juli 1993. Der Beklagte übersandte an die Stadtverwaltung D. am 25. März 1998 einen Einheitswertbescheid Nachfeststellung auf den 1. Januar 1991, in dem der Einheitswert für das unbebaute Grundstück auf DM 4.800,00 festgesetzt wurde. Am 16. April 1993 ging bei dem Beklagten die Erklärung der Kläger zur Feststellung des Einheitswertes ein. Mit Einheitswertbescheid, Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1994 vom 13. Mai 1998 stellte der Beklagte einen Einheitswert für das Grundstück von DM 15.100,00 fest, welcher den Klägern zu je ½ zugerechnet wurde. Er wurde wie folgt berechnet:
| Bodenwert: | 800 m² × 6,00 DM/m² = | 4.800,00 DM | |
| Gebäudewert: | |||
| a) Garagenanbau | Baujahr 1980 | 26 m³ × 4,00 DM/m³ = | 104,00 DM |
| b) Haus | Baujahr 1938 | 379 m³ × 24,00 DM/m³ = | 9.096,00 DM |
| c) Schuppen | Baujahr 1970 | 13 m³ × 4,00 DM/m³ = | 52,00 DM |
| d) Überdachung | Baujahr 1985 | 12 m² × 7,00 DM/m² = | 84,00 DM |
| e) Vorbau | Baujahr 1972 | 20 m³ × 24,00 DM/m³ = | 480,00 DM |
| f) pauschaler Wertansatz Garage (Leichtbau) | 500,00 DM |
Mit Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1998 vom 13. Mai 1998 teilte der Beklagte den Klägern mit, eine Wertfortschreibung komme für das Grundstück nicht in Betracht, da die Wertgrenzen nach § 22 BewG nicht erreicht worden seien. Dagegen legten die Kläger am 10. Juni 1998 Einspruch ein, da die Grundlage für die Berechnung nicht nachvollziehbar sei. Am 14. Juli 1998 wies der Beklagten den Einspruch zurück, wogegen die Kläger beim Sächsischen Finanzgericht Klage erhoben (Az.: 3 K 1610/99). Mit Bescheid vom 8. Mai 2002 hob der Beklagte den Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1994 vom 13. Mai 1998 auf, da der Erwerb des Grundstückes bereits zum 29. November 1990 und nicht wie bisher angenommen zum 1. Januar 1991 erfolgt sei. Der Einheitswertbescheid vom 25. März 1998 wurde mit Bescheid vom 5. Juni 2002 aufgehoben, da der falsche Steuerschuldner ausgewiesen war. Am 8. Januar 2003 wurde der Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1998 vom 13. Mai 1998 wegen des Zusammenhangs mit dem Bescheid vom 13. Mai 1998 auf den 1. Januar 1994 aufgehoben. Der Rechtsstreit unter dem Az. 3 K 1610/99 wurde übereinstimmend für erledigt erklärt.
Am 29. Mai 2002 ging bei dem Beklagten die Erklärung der Kläger zur Feststellung des Einheitswertes nach baulichen Veränderungen ein. Mit Einheitswertbescheid zur Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1998 wurde der Einheitswert des Grundstückes auf DM 15.200,00 festgestellt. Er wurde wie folgt berechnet:
| Bodenwert: | 800 m² × 4,50 DM/m²= | 3.600,00 DM | |
| Gebäudewert: | |||
| a) Garagenanbau | Baujahr 1980 | 26 m³ × 4,00 DM/m³ = | 104,00 DM |
| b) Haus | Baujahr 1938 | 379 m³ × 24,00 DM/m³ = | 9.096,00 DM |
| c) Gartenhaus | Baujahr 1997 | 79 m³ × 17,00 DM/m³ = | 1.343,00 DM |
| c) Schuppen | Baujahr 1970 | 13 m³ × 4,00 DM/m³ = | 52,00 DM |
| d) Überdachung | Baujahr 1985 | 12 m² × 7,00 DM/m² = | 84,00 DM |
| e) Vorbau | Baujahr 1972 | 20 m³ × 24,00 DM/m³ = | 480,00 DM |
| f) pauschaler Wertansatz Garage (Leichtbau) | 500,00 DM |
Dagegen legten die Kläger am 22. Juli 2002 Einspruch mit der Begründung ein, der Bodenwert des Jahres 1935 von RM 0,90 sei zugrundezulegen. Mit Bescheid vom 19. Dezember 2002 wies der Beklagte den Einspruch zurück. Der Bodenwert von DM 4,50/m² entspreche einem durchschnittlichen Wert nach der Lage des Grundstückes und gemäß der vorliegenden Bodenkartei. Der von den Kläger angegebene Wert von DM 0,90/m² sei beim Verkauf des in einer Lehr- und Mustersiedlung gelegenen Grundstückes als ungewöhnliches und persönliches Verhältnis im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG-DDR zu betrachten und daher nicht zu berücksichtigen.
Mit der am 13. Januar 2003 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Sie führen aus, der Einheitswert sei auf den 1. Januar 1935 festgestellt worden. Aus der Eintragung im Einheitswertbogen III ergebe sich eine entsprechende Einheitswertfeststellung. Darüber hinaus entspreche der im Jahr 1938 vereinbarte Kaufpreis von RM 0,90/m² den damaligen Preisen und sei keineswegs unüblich gewesen, so dass der Einheitswert auch heute dementsprechend festzusetzen sei. Der Beklagte habe lediglich die Preise des Jahres 1990 zugrunde gelegt, aber eine Rückrechnung auf den Stichtag 1. Januar 1935 unterlassen. Zu berücksichtigen sei auch, dass es sich bei dem Gebiet zum Zeitpunkt des Stichtages nicht um ein Grundstück in der Stadt D., sondern um eines in einer Umlandgemeinde gehandelt habe. Darüber hinaus sei die Bewertung des Schuppens und der Überdachung mit DM 4,00/m³ bzw. DM 7,00/m² nicht gerechtfertigt, der Vorbau sei mit DM 20,00/m³ anzusetzen, da er nicht unterkellert sei.
Die Kläger beantragen,
den Einheitswertbescheid vom 2. Juli 2002 und die Einspruchsentscheidung vom 19. Dezember 2002 aufzuheben,
hilfsweise,
dahingehend abzuändern, dass der Einheitswert für das Grundstück E.-T.-Str. 26 in 01257 D. auf DM 0,90/m², der Vorbau mit DM 20/m³ und für das Haus ebenfalls auf DM 20/m³ festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hält an seiner in der Einspruchsentscheidung dargelegten Auffassung fest.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die vorbereitenden Schriftsätze, die zu Gericht gereichten Behördenakten und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30. März 2006 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der angegriffene Einheitswertbescheid ist rechtswidrig und verletzt die Kläger daher in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 S. 1 FGO)
Der Einheitswert für das Einfamilienhaus der Kläger war gemäß § 132 Abs. 2 BewG nicht auf den 1. Januar 1998 fortzuschreiben.
Nach § 132 Abs. 2 BewG unterbleibt für am 1. Januar 1991 bestehende wirtschaftliche Einheiten „Einfamilienhäuser” im Sinne des § 32 der weiter anzuwendenden Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (RBewDV) eine Feststellung des Einheitswertes 1935 auf den 1. Januar 1991, wenn am 1. Januar 1991 keine „wirksame” Feststellung des Einheitswertes für die wirtschaftliche Einheit vorliegt und der Einheitswert nur für die Festsetzung der Grundsteuer erforderlich wäre. Der Einheitswert für Einfamilienhäuser wird nachträglich auf einen späteren Zeitpunkt festgestellt, zu dem der Einheitswert erstmals für die Festsetzung anderer Steuern als der Grundsteuer erforderlich ist.
Unstreitig wurde der Einheitswert vorliegend nur für die Grundsteuer festgesetzt. Bei der vorliegenden wirtschaftlichen Einheit handelt es sich auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 32 RBewDV. Nach § 32 Abs. 1 Ziff. 4 RBewDV gelten als Einfamilienhaus solche Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthalten. Dies ist, wie sich aus der Erklärung der Kläger zur Feststellung des Einheitswertes vom 10. März 1998 ergibt, der Fall. Das Haus besteht aus einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss mit Bad, Toilette, Küche, Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Trockenkammer und Speicher. Der Vorbau ist Bestandteil des Hauses und kein eigenständiges Gebäude. Der vor dem 1. Januar 1991 errichtete Geräteschuppen, die offene Überdachung, die Garage und der Holzanbau sind nur Nebengebäude, die der Nutzung des Gebäudes als Einfamilienhaus dienen und weiterhin dessen Charakter erhalten.
Diese wirtschaftliche Einheit bestand bereits vor dem 1. Januar 1991. Gemäß § 129 Abs. 2 BewG werden vorbehaltlich der §§ 129a bis 131 BewG für die Ermittlung der Einheitswerte 1935 die §§ 10, 11 Abs. 1 und 2 und Abs. 3 S. 2, §§ 50 bis 53 des Bewertungsgesetzes der DDR in der Fassung vom 18. September 1970, § 3a Abs. 1, §§ 32 bis 46 RBewDV vom 2. Februar 1935 weiter angewandt. Gemäß § 50 Abs. 1 BewG-DDR gehört zum Grundvermögen der Grund und Boden einschließlich der Bestandteile (insbesondere Gebäude) und des Zubehörs. Als Grundstück gilt gemäß § 50 Abs. 3 BewG-DDR auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden errichtet ist. Die Kläger waren zunächst lediglich Eigentümer des Gebäudes, so dass zwei wirtschafliche Einheiten bestanden, nämlich Grund und Boden sowie ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Mit Erwerb des Grundstückes durch die Kläger ist die wirtschaftliche Einheit Gebäude auf fremden Grund und Boden entfallen. Die Kläger erwarben das Grundstück als Miteigentum je zur Hälfte mit notariellem Kaufvertrag vom 29. November 1990. Im notariellen Vertrag wurde zugleich die Auflassung vereinbart. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgte zwar erst am 5. Juli 1993; der Besitz, Nutzen und Lasten gingen jedoch bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages über, so dass die Kläger gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO bereits am 29. November 1990 wirtschaftliche Eigentümer waren (s. Klein, AO, 8. Auflage, § 39, Rn. 17, m.w.N.).
Eine andere wirtschaftliche Einheit ist auch nicht dadurch entstanden, dass die Kläger im Jahr 1997 ein Gartenhaus mit einer Fläche von 7,30/m² und einer Höhe von 2,80 m errichtet haben. Dieses Gebäude verändert den Charakter des Grundstückes nicht, da es nur ein Nebengebäude ist, das der Nutzung des Grundstückes als Einfamilienhaus dient. Dies ergibt sich auch aus dem gleichlautenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen vom 6. November 1991 (BStBl. I 1991, 968), dort Ziff. 3.1., wonach Gartenhäuser Nebengebäude sind, die der wirtschaftlichen Einheit Einfamilienhaus zugerechnet werden.
Eine wirksame Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 1991 für die wirtschaftliche Einheit lag ebenfalls nicht vor. Mit Bescheid vom 25. März 1998 hat der Beklagte nur das unbebaute Grundstück bewertet. Mit Einheitswertbescheid des Rates der Stadt D. vom 4. August 1970 wurde nur das auf fremdem Grund und Boden stehende Einfamilienhaus bewertet. Am 1. Januar 1939 wurde ebenfalls kein Einheitswert wirksam festgestellt. Es wurde in den Einheitwertbogen lediglich ein Wert von RM 4.860,00 eingetragen, der entsprechend dem dortigen Vermerk aus einem Brandkassenwert ermittelt wurde. Die Bewertung von bebauten Grundstücken erfolgte im damaligen Zeitpunkt aufgrund des § 52 Abs. 1 RBewG durch Verwaltungsanweisungen. Es waren zwei von der Verwaltung ausgearbeitete Bewertungsverfahren zulässig. Zum einen, die auf Versicherungswerten basierenden Friedensbrandkassenwerte, zum anderen das auch Ertragsbedingungen berücksichtigende Weil'sche Verfahren (Horschitz/ Groß/ Schnur, Bewertungsrecht, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer, 15. Auflage, Rn. 1617). Für Feststellungszeitpunkte ab dem 1. Januar 1991 ist jedoch stets das damit nicht identische Sachwertverfahren und zwar unter getrennter Ermittlung des Boden- und des Gebäudewertes entsprechend dem gleichlautenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen vom 6. November 1991 (BStBl. I 1991, 968), dort Ziff. 3.2 anzuwenden (s. ebenda). Eine solche Festsetzung ist nicht erfolgt.
Eine Wertfortschreibung konnte nicht – wie vom Beklagten als Begründung angegeben – nach § 22 BewG erfolgen. Zum einen steht dem § 132 Abs. BewG entgegen. Zum anderen war die Grenze von DM 5.000,00 nicht erreicht, da das Gartenhaus lediglich – wie von dem Beklagten festgestellt – einen Wert von DM 1.343,00 hatte. Die vor dem 1. Januar 1991 errichteten Nebengebäude können darin aufgrund der Regelung des § 132 Abs. 2 BewG nicht einbezogen werden.
Die Grundsteuer der Kläger ist daher lediglich nach der Ersatzbemessungsgrundlage des § 42 GrStG zu ermitteln. Bei dieser Steuerberechnungs- und Erhebungsmethode bedarf es keiner zusätzlichen Feststellung des Einheitswertes des Grundstückes (s. zu Mietwohngebäuden, BFH-Urteile vom 5. Mai 2004 II R 65/00, BFH/NV 2004, 1376; II R 63/00, BStBl. II 2004, 701), so dass der Einheitswertbescheid vom 2. Juli 2002 aufzuheben war.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1, 2 FGO zuzulassen.
