· Fachbeitrag · Werbungskosten
Nachweis der Vermietungsabsicht: So kommen Sie mit der neuen BFH-Rechtsprechung klar
| Selbst wenn eine Immobilie längere Zeit leer steht, dürfen Sie die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie die neue BFH-Rechtsprechung zum Nachweis Ihrer Vermietungsbemühungen beachten. |
BFH konkretisiert bisherige Rechtsprechung
Im konkreten Fall hatte der Eigentümer einer Immobilie mehrere Zeitungsanzeigen geschaltet. Trotzdem stand die Immobilie jahrelang leer, weil
- den Interessenten die Miete zu hoch war oder
- dem Eigentümer an den potenziellen Mietern etwas nicht passte.
Der BFH erkannte zwar an, dass der Steuerzahler objektiv vorhatte, die Immobilie zu vermieten. Trotzdem konnte der BFH eine für den Werbungskostenabzug erforderliche „Einkünfteerzielungsabsicht“ nicht erkennen. Hätte es die gegeben, hätte der Steuerzahler seine Vermietungsbemühungen nämlich den Gegebenheiten angepasst (BFH, Urteil vom 11.12.2012, Az. IX R 14/12; Abruf-Nr. 130440).
So weisen Sie Ihre subjektive Vermietungsabsicht nach
Der BFH hat klargestellt, dass bei langjährigem Leerstand einer Immobilie der Vermieter die Beweislast trägt, dass er sich ernsthaft um die Vermietung bemüht. Was man dazu tun muss, haben die Richter zwischen den Zeilen durchblicken lassen.
Grund für Leerstand | Anpassung der Vermietungsbemühungen |
Auf geschaltete Anzeigen reagieren keine Mieter | Anzeigentexte ändern oder Immobilienmakler einschalten. |
Miete ist zu hoch | Statt der ortsüblichen Miete eine deutlich geringere Miete verlangen (gegebenenfalls nach Rücksprache mit Makler). |
Zustand der Immobilie ist zu schlecht, um Mieter zu finden | Wohnung renovieren lassen und mit Hinweis auf die Renovierung erneut per Anzeige oder über einen Makler anbieten. |
Angebot „möblierte Wohnung“ hindert Interessenten | Möbel einlagern oder entsorgen und die Wohnung unmöbliert anbieten. |
Vermieter ist mit potenziellen Mietern nicht einverstanden | Hier müssen schon sehr aussagekräftige Gründe festgehalten werden, die gegen eine Vermietung sprechen. |
Wichtig | Macht Ihnen das Finanzamt den Werbungskostenabzug streitig, ohne Sie zuvor auf dieses Risiko hingewiesen zu haben, bitten Sie um Aufschub. Beantragen Sie, dass man Ihnen die Vermietungsverluste vorläufig anerkennt (§ 165 AO) und ändern Sie sofort Ihre Vermietungsbemühungen. Dann haben Sie eine realistische Chance, dass das Finanzamt die Verluste weiter anerkennt.
