01.09.2004 | Aktuelles BFH-Urteil

Die Aufteilung des Grundbesitzwerts bei erbbaurechtsbelasteten Grundstücken

Die gesetzlichen Regeln für die Ermittlung des "Grundbesitzwerts" bei einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück führen nicht immer zu sachgerechten Ergebnissen. Einen besonders krassen Fall hat jetzt der Bundesfinanzhof (BFH) zu Gunsten eines Steuerzahlers entschieden - gegen den Gesetzeswortlaut.

Bewertung von Erbbaurechten

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer werden bebaute Grundstücke mit dem so genannten Grundbesitzwert angesetzt. Bei einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück wird dieser Grundbesitzwert nach einer besonderen Regelung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Inhaber des Erbbaurechts (dem Erbbauberechtigten) aufgeteilt. Ausgangsbasis ist der Grundbesitzwert des unbelasteten Grundstücks.

Beim zivilrechtlichen Eigentümer des Grundstücks beträgt der anteilige Grundbesitzwert immer das 18,6-fache des jährlichen Erbbauzinses. Der "Rest" des Grundbesitzwerts wird dem Erbbauberechtigten zugewiesen (§§  146, 148 Bewertungsgesetz).

Die Folgen im Urteilsfall

Das kann bei einem hohen Erbbauzins dazu führen, dass sich für den Grundstückseigentümer ein unverhältnismäßig hoher "Grundbesitzwert" ergibt. Für den Pächter, der auf eigene Rechnung ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet hat, bleibt ein vergleichsweise viel zu niedriger "Grundbesitzwert" übrig.

Im BFH-Fall war der auf Basis des Erbbauzinses errechnete "Grundbesitzwert" mehr als dreimal so hoch wie der gemeine Wert des reinen Grund und Bodens. Zudem hatte der Eigentümer des Grundstücks keinen Vorteil von den Gebäuden, die der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück errichtet hatte: Bei Beendigung des Erbbaurechts war der Grundstückseigentümer nämlich zu einer angemessenen Entschädigung für die dann vorhandenen Gebäude verpflichtet.

Die Entscheidung des BFH

Bei dieser Konstellation musste der Sohn, der das Grundstück von seiner Mutter geerbt hatte, nicht auf den gesamten Grundbesitzwert in Höhe von 1,3 Mio. DM Erbschaftsteuer zahlen, sondern nur auf den nachgewiesenen gemeinen Wert des reinen Grund und Bodens (Bodenrichtwert) von rund 400.000 DM. Begründung: Der Ansatz der 1,3 Mio würde gegen das verfassungsrechtliche Übermaßverbot verstoßen, wenn der Kläger so viel mehr versteuern muss als sein reiner Grund und Boden tatsächlich wert sei. Das Gesetz sei deswegen verfassungskonform auszulegen (Urteil vom 5.5.2004, Az: II R 45/01; Abruf-Nr.  041695 ).