07.06.2010 | BGH

Schriftformerfordernis bei gewerblichen Mietverträgen

Stiftungen können bei gewerblichen Mietverhältnissen sowohl Vermieter als auch Mieter sein. Dabei unterliegen die jeweiligen Mietverträge der Schriftform (§ 550 BGB). Der BGH hat kürzlich eine Entscheidung zum Schriftformerfordernis getroffen, die Stiftungsorgane kennen sollten.  

Sachverhalt

Die Beklagte Bauträgerin unterschrieb einen Mietvertrag über von ihr noch zu errichtende Gewerberäume. Die Mietzeit sollte - beginnend mit der Übergabe des Mietobjekts - 15 Jahre betragen. Zur Gegenzeichnung und Rückgabe des Mietvertrags durch die Klägerin war eine Frist vereinbart. Streitig ist, ob die Rückgabe fristgerecht erfolgte. 1 1/2 Jahre später unterschrieben die Parteien bei einer Objektbegehung ein Protokoll. Darin steht, dass an diesem Tag auf der Grundlage des Mietvertrags die Übergabe der Mietsache stattgefunden hat. Die Klägerin beruft sich darauf, dass die Schriftform bei Abschluss des Mietvertrags nicht eingehalten wurde und er damit als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Der BGH folgt dem nicht.  

Entscheidungsgründe

Richtig ist, dass § 550 BGB als Rechtsfolge eines Verstoßes gegen die Schriftform nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrags, sondern nur dessen Geltung auf unbestimmte Zeit vorsieht. Hier lag ein von beiden Parteien unterzeichneter und damit formgerechter Mietvertrag vor. Die Annahme des Vertrags erfolgte jedoch verspätet. Zu einem wirksamen Vertragsschluss kam es erst durch den konkludenten Vollzug des Mietvertrags anlässlich der Objektbegehung. Der BGH hat entschieden, dass die Schriftform gleichwohl gewahrt ist, wenn ein schriftlicher Mietvertrag nicht schriftlich - sondern wie hier - konkludent angenommen worden ist. Zur Begründung verweist er darauf, dass zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB die Einhaltung der „äußeren Form“ genügt. Durch den späteren konkludenten Vertragsschluss wurde genau der in der Mietvertragsurkunde zuvor niedergelegte Inhalt vereinbart. Damit ist die von § 550 BGB geforderte Beweisfunktion erfüllt. Alle Vereinbarungen lassen sich durch die von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde in ausreichender Weise beweisen.