· Fachbeitrag · Praxisraummiete
Quadratmetermiete: Tatsächliche Fläche ist entscheidend
| Ist in einem Praxismietvertrag eine echte Quadratmetermiete vereinbart (z. B. Mietpreis pro qm) richtet sich die zu zahlende Miete stets nach der tatsächlichen Fläche. Verlangt der Vermieter einen höheren Mietzins, als sich aus Fläche und Miete pro qm ergibt, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 BGB (Oberlandesgericht [OLG] Dresden, Urteil vom 19.03.2025, Az. 5 U 1633/24, Abruf-Nr. 248594 ). |
Der Kläger hatte Büroräume gemietet. Der Vertrag wies eine Fläche von „ca. 70 qm“ aus und bestimmte eine Miete von „Euro 5,00/qm“. Die tatsächliche Fläche betrug jedoch nur 45,6 qm. Der Vermieter verlangte 350 Euro im Monat, der Kläger verlangte Rückzahlung der monatlich zu viel gezahlten 120 Euro. Das OLG Dresden stellte klar: Im Vertrag wurde eine Quadratmetermiete vereinbart. Daher sei die Miete stets anhand der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Die Rückzahlung überzahlter Miete folge aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Die Ansprüche seien aber teilweise verjährt, soweit sie das Jahr 2020 betrafen.
MERKE | Wird im Gewerbemietvertrag eine echte Quadratmetermiete (Preis pro qm) festgelegt, ist die tatsächliche Fläche maßgeblich. Eine Abweichung von der vertraglichen Flächenangabe führt dann nicht zur Mietminderung nach § 536 BGB, sondern zu einer rechnerischen Überzahlung. Die genaue Vermessung und die inhaltliche Auslegung des Vertrags sind dabei entscheidend: Nur wenn die Angabe der Fläche ausdrücklich als „Sollbeschaffenheit“ vereinbart wird, kommt eine Mietminderung nach § 536 BGB in Betracht. Aber auch in diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung. Dieser Unterschied ist allerdings nur für Juristen maßgebend. |
