· Fachbeitrag · Gewerberaummiete
Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter kann rechtswidrig sein
von RA Norbert Monschau, Erftstadt, anwaltkooperation.de
| Stellt der Vermieter von Büroräumen in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen im Wege der einstweiligen Verfügung auf Grundlage von nachvertraglichen Pflichten aus Treu und Glauben nach § 242 BGB vorgehen, wenn er sowohl die Miete als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet (Oberlandesgericht [OLG] Hamburg, Urteil vom 05.02.2025, Az. 4 U 95/24, Abruf-Nr. 247516 ). Das Urteil ist auch für Physiopraxen relevant. |
Vermieter stellt während der Räumung das Wasser ab, Klage erfolgreich
Vermieter und Mieter von Büroräumen stritten um eine außerordentliche Kündigung wegen angeblicher Vertragsverstöße. Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe und stellte dem Mieter während des Räumungsprozesses das Wasser im Mietobjekt ab. Dieser erlangte durch einstweilige Verfügung die Wiederherstellung der Wasserversorgung. Der Mieter könne bis zum Auszug vom Vermieter die Wiederherstellung der Wasserversorgung und die Unterlassung einer Versorgungssperre verlangen, solange er weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete und die Nebenkosten leiste, so das OLG. Der sich aus dem Mietvertrag ergebende Anspruch bestehe auch im Fall der Beendigung des Mietvertrags fort und beruhe dann auf nachvertraglichen Pflichten des Vermieters, die sich aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ergeben.
Vermieter hat nachvertragliche Pflicht zu Versorgungsleistungen
Insofern sei es unerheblich, ob der Mietvertrag mangels wirksamer Ausübung einer Verlängerungsoption oder durch Kündigung geendet habe. Zwar erledige sich mit der Beendigung des Mietvertrags grundsätzlich auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Allerdings könnten nach Treu und Glauben einzelne Pflichten des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07; Urteil vom 27.05.2015, Az. XII ZR 66/13). Für Gewerberaummietverhältnisse könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus den besonderen Belangen des Mieters ergeben (z. B. besonders hoher Schaden bei der Betriebsführung, der durch eine Versorgungssperre drohe).
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Nach Beendigung des Mietvertrags ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume zu gewähren. Damit entfällt auch die Verpflichtung zur Versorgung der Räume mit Strom, Wasser und Heizung. Der Vermieter kann daher Druck auf den Mieter zur Erfüllung der Räumungspflicht ausüben, indem er diese Versorgungsleistungen einstellt.Allerdings können nachvertragliche Pflichten des Vermieters in Ausnahmefällen eine Fortführung der Versorgung erfordern. Die Grenzen solcher Pflichten sind durch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu bestimmen (BGH 06.05.2009, XII ZR 137/07). Maßgeblich ist, ob berechtigte Interessen des Mieters vorliegen, die ausnahmsweise eine befristete Weiterversorgung gebieten. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur, soweit sie dem Vermieter zumutbar ist. |
